一、緒論

根據(jù)央行發(fā)布的《2017人民幣國際化報告》，人民幣已成為全球第6大支付貨幣，成為60多個國家和地區(qū)的儲備貨幣。人民幣國際化是指人民幣成為國際貨幣，在境外發(fā)揮儲備、結(jié)算和流通等貨幣職能的過程，本質(zhì)上包括一定的境外流動度、金融工具人民幣計價以及國際貿(mào)易人民幣結(jié)算等三方面內(nèi)容。自2008年以來，隨著一帶一路的開展，人民幣的國際地位不斷提高，人民幣國際化程度也不斷增加，2015年12月1日，國際貨幣基金組織宣布人民幣加入特別提款權(quán)，成為世界性儲備貨幣。

作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)能帶動鋼鐵，混凝土，家具，家電等重要的行業(yè)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)被稱為人們的基本需求物品，關(guān)系到民生問題——房價高幾乎是人人都要面對的難題。近年來，國家加大對房產(chǎn)市場的調(diào)控，旨在抑制房價的過快上漲與遏止房產(chǎn)泡沫。隨著人民幣國際化的推進，國家實行了一系列配套的市場化改革。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟中重要的一環(huán)，也將受到影響。研究人民幣國際化與房價的關(guān)系，能夠給購房者和房產(chǎn)投資者以建議，也能進一步理解國家出臺的與貨幣國際化相關(guān)經(jīng)濟政策。

本文以下部分將如下安排：首先總結(jié)和評述了有關(guān)人民幣國際化及其對我國經(jīng)濟和房價影響的文獻；其次從金融市場、匯率機制和資本項目開放度三方面做了人民幣國際化影響房價的路徑分析；然后進行實證研究，并得出人民幣國際化對我國房價的影響隨著國際化程度的提高由正向轉(zhuǎn)為負向的結(jié)論；最后依據(jù)理論和實證分析結(jié)果對提出了相關(guān)建議。

二、人民幣國際化的影響及房價影響因素的文獻綜述

人民幣國際化對人民幣匯率以及我國經(jīng)濟運行的影響前人有較多研究，并且具有成熟的結(jié)論，文兵，劉紅忠(2014)對人民幣國際化與匯率預(yù)期和變動情況進行了互動機理分析，提出人民幣國際化程度加深將顯著影響我國匯率波動和匯率預(yù)期情況[1]；何金旗，張瑞(2016)研究了人民幣國際化、匯率波動以及貨幣政策和經(jīng)濟運行之間的互動關(guān)系，提出短期內(nèi)人民幣國際化對匯率和利率產(chǎn)生了明顯沖擊，且呈現(xiàn)同方向變動，而長期來看對貨幣政策和經(jīng)濟波動的影響趨于平穩(wěn)[2]；孟令國，呂賢杰(2017)認為人民幣國際化一方面有利于促進國際貿(mào)易，深化我國證券市場，促進我國經(jīng)濟金融體系的發(fā)展，但另一方面也會造成匯率波動加劇，增加金融市場風險和經(jīng)濟脆弱性[3]。

對于匯率變動與房價的關(guān)系研究中，陳婕、路靜、高鵬等(2009)認為匯率的預(yù)期效應(yīng)吸引到的國際投資具有投機性，這使房價更容易波動[4]；謝太峰和趙樹佼(2013)通過基于向量自回歸模型的實證分析得出，人民幣的持續(xù)升值與升值預(yù)期會造成國際游資流入，享受房地產(chǎn)升值和人民幣升值雙重收益，拉動房價進一步上漲[5]；呂越和劉自然(2017)認為匯率和房價具有顯著正向影響，但受到經(jīng)濟形勢和貨幣政策的影響[6]；張慧蓮(2017)認為，當匯率不變時，外匯儲備擴張造成貨幣擴張，貨幣擴張會導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲和外匯升值[7]；肖傳國和蘭曉梅(2017)基于STR模型的分析表明，外匯干預(yù)與貨幣寬松加劇房價的攀升[8]。因此，應(yīng)進一步完成匯率市場化形成機制，維持穩(wěn)健中性的貨幣政策。

有的研究者分析了其他經(jīng)濟因素與房價的相關(guān)關(guān)系，宋勃和高波(2007)認為，一國房價上漲在短時間內(nèi)會吸引外資流入，外資流入又進一步推動房價上漲[9]；孔煜(2007)通過對名義利率、實際利率與實際住宅價格的實證分析表明房價和利率呈負相關(guān)變化[10]；劉齊順(2012)認為證券市場價格和房價具有顯著正相關(guān)關(guān)系，而收益率則與房價呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系[11]；王博和孫英雋(2012)通過構(gòu)建VAR模型表明2001-2012年間，貨幣沖擊是房價上漲的最大因素[12]。

三、人民幣國際化影響房價的路徑分析

(一)金融市場發(fā)展完善的影響

現(xiàn)階段房價持續(xù)上漲的重要原因之一，是國內(nèi)市場金融市場發(fā)展程度較低，房地產(chǎn)成為一種重要的投資渠道。隨著人民可支配收入的增加，對房產(chǎn)的需求推動了房價的上漲。人民幣國際化伴隨著金融市場的發(fā)展，從理論上來說，隨著金融的深化、金融工具的豐富，人們的投資選擇將不局限于房地產(chǎn)等投資項目，屆時房價的漲幅將會下降。

然而金融市場還未足以為人們提供風險相對低又能保證足夠收益的替代品。此外，正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期間的中國，實體經(jīng)濟的發(fā)展陷入一定的困境，金融市場的資金傾向于流向房地產(chǎn)而不是實體經(jīng)濟。隨著房地產(chǎn)商近年來融資渠道的增加，房地產(chǎn)仍處于擴張態(tài)勢。只有在實體經(jīng)濟和金融市場都得到較好的發(fā)展后，買房難的局面才會得到改善。

(二)匯率機制完善的影響

在新興或者小型的開放經(jīng)濟體，如新加坡，匯率與房價往往呈同向變動趨勢。理論上來說，一國貨幣匯率上漲會增加國際投資需求，而房地產(chǎn)是重要的投資渠道之一，因此國際投資涌入房地產(chǎn)行業(yè)促使房價上漲；一國匯率下跌又會使房地產(chǎn)行業(yè)的資金抽離。

在我國，人民幣升值會帶動一線城市房價上漲，對其他城市房價影響不大。一線城市房地產(chǎn)利用外資比例相對較大，因此國際投資會因為匯率的上升而增加，使得房價上漲。然而從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)仍屬于外商限制類投資，2017年上半年全國房地產(chǎn)利用外資比例僅占0.13%，匯率的上升無法吸引足量國際資金進入二線之外城市的房地產(chǎn)市場，因此房價不會有明顯上漲。

一般情況下人民幣貶值對一線城市和二線重要城市影響不大。由于這些城市的房屋存在剛性需求，即使匯率有所下跌，投資的收益率仍然可以抵消其損失。而三四線城市的人口外流限制了其需求量，資金會因貨幣貶值流向一線城市和海外，房價下降。但如果是向市場注入流動性引發(fā)的貨幣貶值，則房價將普遍上漲。

(三)資本項目開放的影響

從短期看，根據(jù)資本項目開放先流入后流出的原則，目前國家限制對外投資，鼓勵外資流入。資金流入房地產(chǎn)會使房地產(chǎn)資金相對充足，開發(fā)商不急于出售房產(chǎn)，并可以根據(jù)自己的情況放慢推房節(jié)奏，從而逐步推高房價。根據(jù)資本項目開放先長期后短期的原則，房地產(chǎn)投資屬于中短期投資，目前來看海外投資中國房地產(chǎn)的限制不會完全放開，因此房價的漲幅不會很明顯。

從長期看，資本管制進一步被消除。中國從資本輸入國逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本輸出國，因為中國已經(jīng)渡過了經(jīng)濟高速增長的時期，投資者們將目光著眼于更加新興、收益率更高的市場。屆時放寬海外房地產(chǎn)投資的限制，向海外投資房地產(chǎn)的個體與機構(gòu)將會越來越多。相應(yīng)地，這對國內(nèi)房價上漲具有限制作用。

四、人民幣國際化對我國房價影響的實證分析

(一)變量選取與描述性統(tǒng)計

本文選取2011第1季度到2016第3季度的季度數(shù)據(jù)進行分析，以百城價格指數(shù)為被解釋變量，人民幣國際化指數(shù)、廣義貨幣供應(yīng)量、土地價格水平、人均可支配收入和制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)作為解釋變量，具體變量說明如表1所示：

表1 變量名稱與說明

本文運用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計和標準化處理，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計入表2所示：

表2 數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計表

(二)實證結(jié)果分析

根據(jù)人民幣國際化對我國房價影響的文獻整理和理論分析，本文認為這種影響隨著人民幣國際化程度的變化而變化，因此本文選用加入平方項的模型對數(shù)據(jù)進行回歸分析，以準確反映這種變化趨勢：

HOUSEt=α1RII*RIIt+α2RIIt+α3PMIt+α4M2t+α5INCOMEt+μt

根據(jù)以上模型，本文運用SPSS軟件得到回歸結(jié)果如表3所示：

表3 人民幣國際化對我國房價影響的回歸結(jié)果

根據(jù)表3的結(jié)果，人民幣國際化程度的平方項、經(jīng)理人指數(shù)以及廣義貨幣供給量對我國房價具有顯著影響，且人民幣國際化程度具有負向影響，經(jīng)理人指數(shù)和廣義貨幣供給量則具有正向影響。

然后對模型進行檢驗，利用SPSS計算統(tǒng)計量，結(jié)果如表4所示：

表4 模型檢驗結(jié)果

根據(jù)調(diào)整的擬合度和F統(tǒng)計量，該模型可以解釋變動的99.9%，且通過F檢驗，模型穩(wěn)定。

按照平方項模型和回歸數(shù)據(jù)分析，人民幣國際化程度對我國房價的影響存在對稱軸，即y=b/2a，為4.176，且二次項系數(shù)為負，因此當人民幣國際化程度在對稱軸左方時，人民幣國際化程度對我國房價的影響為正向，且逐漸減??；而當人民幣國際化程度達到對稱軸右方時，人民幣國際化程度對我國房價的影響為負向，且影響逐漸增大。

本文選取的人民幣國際化指數(shù)，將指數(shù)值與對稱軸4.176對比可以得到目前我國房價受到來自人民幣國際化的影響狀況，在考察期內(nèi)，2016年第三季度人民幣國際化指數(shù)為2.78，最大值為3.89，均處在對稱軸左方，因此目前我國房價受到人民幣國際化的正向影響，即隨著人民幣國際化程度的增加，我國房價也會隨之上升，但這種影響程度逐漸減弱。

五、建議與啟示

現(xiàn)階段人民幣國際化對房價的作用仍然是推高房價，而不是抑制房價。其一，目前的金融市場，尚未能給投資者提供較好的保值增值產(chǎn)品作為房地產(chǎn)的替代選擇，同時在缺乏實體經(jīng)濟支撐的金融市場，資金傾向于流向房地產(chǎn)而使房價上漲。其二，由于需要保持匯率的穩(wěn)定性，目前的匯率機制仍保留著較強的政府干預(yù)，匯率波動引發(fā)的房價漲跌是十分有限的。其三，資本賬戶開放的前期階段，政府鼓勵資本流入而不是鼓勵資本流出，過剩的流動性尚未得到有效釋放，反而會增加國內(nèi)的流動性。

今后的一段時期，人民幣國際化對房價的影響將會從推高房價轉(zhuǎn)為抑制房價。隨著資本與匯率管制的逐漸放開，短時間內(nèi)，匯率的升值將會使一線城市房價上漲，而匯率的貶值會使三四線城市房價下跌。從長期看，人民幣國際化對房價上漲具有抑制作用。到了人民幣國際化基本實現(xiàn)的階段，人民幣國際化的成功將利于金融市場的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展，這樣的大環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)來說是有利的。經(jīng)歷了人民幣國際化進程期間的調(diào)整之后，房價將整體回歸自然增長狀態(tài)。