□張兆利 王曉芹

現(xiàn)實(shí)生活中，房屋的贈與行為時常發(fā)生。但是，房屋贈與有別于一般動產(chǎn)贈與，需要滿足特殊的條件才能達(dá)到有效贈與的目的，否則這一行為對雙方當(dāng)事人都可能存在重大的法律風(fēng)險。

夫妻共有房產(chǎn) 單方處分無效

【案例】許老漢的老伴在十幾年前因病去世，留下他和兒子、兒媳住在一套兩居室里。老人的女兒離異后再婚，很少來看望。2005年，許老漢兒子去外地打工，兒媳獨(dú)自承擔(dān)起照料公公的責(zé)任。日子久了，老漢對兒媳很是感激，決定將名下的房產(chǎn)贈與兒媳。為防止兒女們反對，許老漢和兒媳于2015年偷偷地簽訂了房產(chǎn)贈與合同。2017年7月，許老漢的兒子提出與兒媳離婚，在分割夫妻共同財產(chǎn)時，發(fā)現(xiàn)了房子贈與的事情。他認(rèn)為，房產(chǎn)應(yīng)為父母的共有財產(chǎn)，母親去世后，自己和妹妹享有對房產(chǎn)的繼承權(quán)。幾番折騰，許老漢的兒子、女兒將老漢和兒媳訴至法院，要求確認(rèn)贈與合同無效。法院經(jīng)審理，認(rèn)定兩被告簽訂的贈與合同無效。

【點(diǎn)評】贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。我國《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定:“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！北景钢?，訟爭房產(chǎn)系許老漢與其妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得，應(yīng)為二人的共同財產(chǎn)。老伴去世后，許老漢與子女作為法定繼承人，有權(quán)繼承其遺產(chǎn)。因各繼承人未對包括房屋在內(nèi)的遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)繼承，故該房屋應(yīng)為三人共同共有財產(chǎn)。根據(jù)上述規(guī)定，許老漢未經(jīng)子女二人同意，擅自將共有財產(chǎn)贈與兒媳的行為，屬于無權(quán)處分行為，故法院認(rèn)定為無效。

老人愛上保姆 欲贈房產(chǎn)難遂愿

【案例】于老伯今年80歲，與已故老伴育有兩個女兒。2011年前妻去世后，老人通過公證把房產(chǎn)贈與大女兒，并辦理了過戶手續(xù)。為讓老人得到更好的照顧，女兒請來56歲的保姆魏阿姨進(jìn)門，幫助照料父親的飲食起居?？墒牵緛砗湍赖母概橐蜻@位保姆的到來而迅速改變。原來，魏阿姨進(jìn)于老伯家一年就與老人領(lǐng)取了結(jié)婚證，但兩位老人的婚事遭到了女兒們的多次阻攔。無奈之下，于老伯將女兒告上法庭，請求撤銷贈與合同，將已經(jīng)過戶到女兒名下的房產(chǎn)改回到自己的名下。法院經(jīng)審理，認(rèn)定原、被告簽訂的房產(chǎn)贈與合同合法有效，不能撤銷。

【點(diǎn)評】《合同法》第一百八十六條規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用此規(guī)定。本案中，父女之間所簽訂的贈與合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違法，而且該合同還進(jìn)行了公證并已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。在這樣的情況下，于老伯要求女兒返還訟爭房屋，缺乏相應(yīng)的事實(shí)與法律依據(jù)。

輕易贈人房產(chǎn)當(dāng)心覆水難收

【案例】空巢老人老袁已年逾八旬，靠出租自己僅有的一套住房的租金來支付養(yǎng)老院的日常開銷。承租人小穎姑娘時常給老人買衣送飯，甚至在老人生病的時候墊付醫(yī)藥費(fèi)。為表示感謝，2016年3月，老袁將自己的住房無償贈送給了小穎，同時簽訂了房屋贈與合同并辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。3個月后，雙方又簽訂了一份遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。該協(xié)議約定，在老袁的有生之年，由小穎照顧其生活起居，養(yǎng)老送終；老袁同意在過世后將自己名下的財產(chǎn)遺贈給小穎。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議簽訂后，老袁漸漸覺得小穎對自己的照顧不那么盡心了，甚至開始出現(xiàn)嫌棄、虐待的跡象。今年1月，老袁將小穎告上法庭，請求確認(rèn)房屋贈與合同無效，同時解除原、被告之間的遺贈扶養(yǎng)關(guān)系。法院經(jīng)審理，對原告要求確認(rèn)房屋贈與合同無效的訴訟請求不予支持；準(zhǔn)予原、被告解除遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。

【點(diǎn)評】《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見》第一百二十八條規(guī)定：“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)?！北景钢校显鲇诟屑ぷ栽笇⒎课轃o償贈送給小穎，小穎也表示愿意接受，則房屋過戶即意味著贈與合同成立。至于雙方后來簽訂的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，因房屋贈與合同早已在該協(xié)議簽訂之前生效，所以即使小穎沒有盡到遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中約定的照顧老人的義務(wù)，也不存在返還房屋之說。如果老袁先不急于贈送房屋，而是在簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中明確約定在自己百年之后再贈送房屋，那么房屋產(chǎn)權(quán)就不會過早地輕易易主，也不會出現(xiàn)難以扭轉(zhuǎn)的被動局面了。古人常說“覆水難收”，老袁的教訓(xùn)提醒人們，千萬不能為了擺脫一時的寂寞生活，而輕易地交出自己賴以生存的財物。特別在贈送房屋等高額財產(chǎn)之前，一定要三思而后行。（文中人物系化名）