楊智杰

在對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理中，政府應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)重要責(zé)任。然而，我國(guó)房改不過(guò)二十年，

住房制度“重購(gòu)輕租”，導(dǎo)致租房市場(chǎng)發(fā)展滯后，圍繞租房市場(chǎng)的制度仍有大片空白

二百多年前，工業(yè)革命的發(fā)源地英國(guó)在完成城市化的同時(shí)，最先面臨住房問(wèn)題——大量農(nóng)民涌入城市，城市住房供不應(yīng)求。英國(guó)推崇自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府不干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)時(shí)90%以上的房子被資本家控制，大肆抬高房租剝削工人。隨后，英國(guó)政府不得不做出反思并調(diào)整政策，決定適度干預(yù)住房市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)成一個(gè)共識(shí)，把住房界定為“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，這一理念開(kāi)啟了現(xiàn)代住房制度的先河。

德國(guó)的房?jī)r(jià)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱之為奇跡，原因是，從1970年到2017年，德國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%;而在同期，英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)房?jī)r(jià)分別上漲52.8、16.1和12.5倍。恒大研究院最近發(fā)布的《德國(guó)住房制度啟示錄》中提到，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的德國(guó)，居住結(jié)構(gòu)仍以租房為主流，德國(guó)住房自有率45%，55%的人口租房居住。

在一個(gè)成熟的市場(chǎng)，買房與租房應(yīng)該是無(wú)差異的兩種選擇。貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)介紹，對(duì)于買房的人來(lái)講，在健康發(fā)展的市場(chǎng)中，房屋資產(chǎn)會(huì)不斷升值，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的累積，資產(chǎn)的升值部分會(huì)覆蓋首付、資金成本、養(yǎng)房成本等相關(guān)費(fèi)用，并能帶來(lái)正收益。而對(duì)于租房的人，可以相應(yīng)避免購(gòu)房的首付和諸多相關(guān)成本，并將節(jié)省下來(lái)的資金用于其他方面的投資。他強(qiáng)調(diào)，如果資本市場(chǎng)是健康的，租房投資的凈收益與買房應(yīng)該是一樣的。

失衡的租與購(gòu)

然而回歸到現(xiàn)實(shí)，住房并不是一個(gè)單純的消費(fèi)問(wèn)題。楊現(xiàn)領(lǐng)分析，從政府角度，買房意味著投資、住房按揭、土地財(cái)政與土地金融，總體上意味著增長(zhǎng)、稅收與就業(yè)。而租房意味著消費(fèi)，它的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)短，投資拉動(dòng)效應(yīng)弱，對(duì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)效應(yīng)不明顯、不直接。

所以，房?jī)r(jià)問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，主要影響的是投資。而租房是民生問(wèn)題，影響的是消費(fèi)。

中國(guó)住房問(wèn)題的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在1998年的房改。當(dāng)年7月3日，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)），文件提出，“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配的貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭由政府或者單位提供廉租住房，中低收入家庭，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)格的商品住房”。

簡(jiǎn)單地講，政府取消了中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代實(shí)行將近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度。對(duì)此，廈門大學(xué)教授趙燕菁這樣描述，1998年房改如同大規(guī)模城市“上市”，使房地產(chǎn)一舉超過(guò)股票、債券，成為中國(guó)地方政府最主要的資本來(lái)源。

的確，買房與租房之于政府有不同的意義，加上1998年金融危機(jī)的大背景，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，我國(guó)的住房制度開(kāi)始走向“重購(gòu)輕租”的大方向，總體上建立了一套以購(gòu)房與投資為主的住房制度框架。

而與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)發(fā)展則顯著滯后，經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等具有保障性質(zhì)的住房供應(yīng)明顯保障不足，主體單一?！霸瓌t上，這個(gè)框架不改變，租房發(fā)展的底層制度基礎(chǔ)就無(wú)法建立，租房市場(chǎng)也就不可能真正意義上形成大的突破。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

房改至今，很多人都有切身感受，過(guò)去十多年房?jī)r(jià)上漲給購(gòu)房者帶來(lái)了高額的回報(bào)。而相比之下，再看看其他金融產(chǎn)品，股票市場(chǎng)10年指數(shù)漲幅歸零，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)金融）因?yàn)橛馄趦陡痘蚪?jīng)營(yíng)不善問(wèn)題，未能償付投資人本金利息，而出現(xiàn)平臺(tái)停業(yè)、清盤、法人跑路、平臺(tái)失聯(lián)、倒閉等問(wèn)題，業(yè)內(nèi)行話稱為 “暴雷”。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，這些都進(jìn)一步扭曲人們對(duì)買房的偏好。

租購(gòu)不同權(quán)也使得住房租賃市場(chǎng)缺乏激勵(lì)制度?，F(xiàn)實(shí)是，在很多城市，買房會(huì)與戶籍、醫(yī)療教育資源等社會(huì)福利體系掛鉤。在買房和租房?jī)烧咧g，人們會(huì)被引導(dǎo)到買房。

雖然，十九大報(bào)告中專門提到了“加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，有12個(gè)城市作為試點(diǎn)城市首先進(jìn)行住房租賃試點(diǎn)，廣州、鄭州等地提出了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的改革內(nèi)容，但是，這些舉措在短時(shí)間內(nèi)并不能完全改變?nèi)藗冑?gòu)房的習(xí)慣。

在這種租購(gòu)失衡的情況下，住房自有率當(dāng)然會(huì)很高。中國(guó)社科院發(fā)布的2016年《社會(huì)發(fā)展藍(lán)皮書》提到，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達(dá)91.2%。社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立強(qiáng)調(diào)，每個(gè)城市情況不同，大多數(shù)中小城市不存在租房壓力，壓力主要是在一線城市。

租金上漲背后的鏈條

對(duì)于這次房租上漲的原因，當(dāng)前有兩個(gè)聲音：一是專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)瘋狂搶占房源，哄抬房租;二是一線城市租賃市場(chǎng)供需缺口大。

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，商品價(jià)格是由該商品的供給和需求決定的，房租也不例外。但是影響租房市場(chǎng)的因素并非只有供需關(guān)系，它還受到房?jī)r(jià)的影響。當(dāng)房屋作為消費(fèi)品時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)影響租房市場(chǎng)的需求，即房?jī)r(jià)高，大家買不起房，自然會(huì)跑去租房。而當(dāng)房屋作為投資品時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)影響租房市場(chǎng)的供給，這就牽扯到年租金收益率。

既然是投資，就要考慮收益，國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比，在1：300?200之間比較合理，即需要200?300個(gè)月可以收回成本。換算成“年租金收益率”就是4%?6%之間，它代表著一年下來(lái)，靠出租房子收回了成本的多少比例。

但是近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下，年租金收益率越來(lái)越低。尹中立關(guān)注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京滬兩地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)用等，出租房子根本無(wú)利可圖。

這就出現(xiàn)了一個(gè)矛盾的現(xiàn)象：對(duì)于房東或者投資方來(lái)講，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低;而租客卻認(rèn)為房租太高。尹中立分析，造成這個(gè)現(xiàn)象的根本原因是房?jī)r(jià)與收入水平偏離太多。

租金收益率過(guò)低，造成的結(jié)果之一是投資方或者房東缺乏出租房屋的動(dòng)力，提供出租的房屋少，租金自然也會(huì)上漲。目前存量住房是住房租賃市場(chǎng)的主要房源，但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子處于空置狀態(tài)。

根據(jù)西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查報(bào)告，2013 年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房平均空置率為22.4%。騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)與《騰訊智慧》聯(lián)合發(fā)布的《2015 年中國(guó)住房空置率調(diào)查報(bào)告》，2015 年5 月一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。

根據(jù)專家數(shù)據(jù)，美國(guó)的住房空置率長(zhǎng)期保持較低水平，即使美國(guó)樓市最差的2007?2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)為6%左右，德國(guó)約為8%。

在剛剛離職的我愛(ài)我家副總裁胡景暉看來(lái)，目前熱議的長(zhǎng)租公寓在資本的挾持下高價(jià)收房的行為，對(duì)房租增長(zhǎng)只是起到推波助瀾的作用。據(jù)他粗略估算，北京有近100萬(wàn)套房子空置，既沒(méi)有自住也不出租。而對(duì)于年租金回報(bào)率只有1.5%，低于發(fā)達(dá)國(guó)家的5%?6%的水平，胡景暉認(rèn)為背后的原因就是土地財(cái)政、高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)。

尹中立認(rèn)為，政府需要干預(yù)住房租賃市場(chǎng)，從供給角度增加政府主導(dǎo)的租房供給。北上廣深一線城市雖然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是關(guān)鍵。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。

租賃市場(chǎng)背后的社會(huì)治理體系

各國(guó)的共識(shí)是，房屋租賃市場(chǎng)具有社會(huì)福利屬性。楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，租金穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。同時(shí)，租賃具有更多的消費(fèi)屬性，租金是CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）的重要構(gòu)成部分。租金上漲過(guò)快會(huì)引發(fā)潛在的通脹風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定造成威脅。無(wú)論是成熟市場(chǎng)，還是發(fā)展中市場(chǎng)，租金支出都是家庭消費(fèi)支出的重要部分，因此，租金穩(wěn)定對(duì)于通脹的管理非常重要。

另一方面，租房市場(chǎng)也與人口城市化密切相關(guān)?！爱?dāng)前，我國(guó)城市化過(guò)程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流動(dòng)人口和新市民無(wú)法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過(guò)快，不僅會(huì)對(duì)他們的融入城市構(gòu)成無(wú)形的障礙，而且，一旦他們回流農(nóng)村或小城鎮(zhèn)，也將對(duì)大城市的服務(wù)成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導(dǎo)致城市化的倒退。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。正是基于這些問(wèn)題，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性非常重要，甚至比房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性更為重要。

在對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理中，政府應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)重要責(zé)任。然而，我國(guó)房改不過(guò)二十年，住房制度“重購(gòu)輕租”，導(dǎo)致租房市場(chǎng)發(fā)展滯后，圍繞租房市場(chǎng)的制度仍有大片空白。

尹中立分析，當(dāng)下我們租房市場(chǎng)實(shí)際上更多的是個(gè)人對(duì)個(gè)人行為占主導(dǎo)，政府介入少，這個(gè)市場(chǎng)更多的時(shí)候是處于一種自發(fā)的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)缺乏一個(gè)準(zhǔn)確的、有公信力的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)。當(dāng)前，大部分發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)自于一些參與租賃市場(chǎng)交易的機(jī)構(gòu)，這其中很難說(shuō)沒(méi)有用數(shù)據(jù)影響市場(chǎng)的干預(yù)因素。

武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心主任曾國(guó)安也指出，商品住房交易和存量住房交易均有比較完整的信息登記，但由于住房租賃登記備案制等未落實(shí)等原因，除了專業(yè)機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)能掌握部分住房租賃市場(chǎng)信息外，政府部門對(duì)住房租賃市場(chǎng)信息了解非常少，公安部門入戶登記所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系統(tǒng)，制約了住房租賃市場(chǎng)的有效管理。

官方統(tǒng)計(jì)租房市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不是一件容易的事情。據(jù)尹中立介紹，相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，房租更難監(jiān)控，很多租房買賣是個(gè)人對(duì)個(gè)人，雙方在私下成交?！百I房還有網(wǎng)簽制度，數(shù)據(jù)按說(shuō)應(yīng)該很準(zhǔn)確，但實(shí)際上不是很準(zhǔn)確。房?jī)r(jià)都監(jiān)控不了，房租更難監(jiān)控。”尹中立說(shuō)。

另外，我國(guó)尚沒(méi)有一部保護(hù)租房者的專門法律。在現(xiàn)有的法律法規(guī)體系當(dāng)中，有規(guī)定房租租賃的條文有《中華人民共和國(guó)合同法》中關(guān)于房租租賃的條文、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布2011年2月1日實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》。但是這些都是條文，并非有強(qiáng)制力的法律，承租人在房屋租賃市場(chǎng)依然處于弱勢(shì)地位，會(huì)面臨黑中介等各種棘手問(wèn)題，租房權(quán)益在受到侵害時(shí)還不能得到法律的有效保障。

尹中立認(rèn)為，我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，并且面臨著急劇的人口流動(dòng)，住房矛盾如何化解是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，需要很高層級(jí)的法律文件去規(guī)范。很多國(guó)家都有《住宅法》，但是我們國(guó)家沒(méi)有?！蹲≌ā凡还馐枪芸刈》渴袌?chǎng)，還會(huì)規(guī)范政府和市場(chǎng)的邊界，規(guī)定政府的義務(wù)，以及公民在住房過(guò)程中應(yīng)該有哪些權(quán)利和義務(wù)。尹中立記得十多年前有關(guān)部門有計(jì)劃立法，但遲遲沒(méi)有落實(shí)，現(xiàn)在應(yīng)該重新呼吁，啟動(dòng)《住宅法》的工作刻不容緩。

對(duì)此，其他國(guó)家的有關(guān)做法值得參照。1950年代起，聯(lián)邦德國(guó)相繼出臺(tái)《住房補(bǔ)貼法》《住房解約保護(hù)法》《增加租賃住房供應(yīng)法》《住房租賃法》等，以法律形式明確約束房東權(quán)利，保護(hù)租戶權(quán)益，限制租金漲幅，補(bǔ)貼住房。

7月27日，深圳市政府發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，其中在租購(gòu)并舉部分提到，自今年起，深圳市新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公租房這些保障性住房的比例達(dá)到60%，市場(chǎng)商品住房占40%。

尹中立認(rèn)為十九大之后很多城市發(fā)展新的住房理念，深圳做得比較到位。但是他擔(dān)憂，這種模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性，這仍和土地財(cái)政有關(guān)。深圳的地方財(cái)政雄厚，不太依賴土地收入，但是其他地方不都這樣，北京的地方財(cái)政對(duì)土地依賴也很深。

實(shí)際上，很多政府都建設(shè)公租房來(lái)保障低收入人群的住房問(wèn)題，但不同的是，國(guó)內(nèi)一線城市對(duì)保障性住房申請(qǐng)的條件除了對(duì)收入有要求外，還和戶籍或者繳納社保的時(shí)間掛鉤。例如，北京朝陽(yáng)區(qū)公租房申請(qǐng)明確規(guī)定必須有本市城鎮(zhèn)戶口;深圳市公租房輪候申請(qǐng)條件是，具有本地戶口，或者參加社保累計(jì)三年，或者配偶屬于現(xiàn)役軍人的可以不受戶籍和居住證的限制。

而流動(dòng)人口是租房的主要人群，在一線城市獲取戶籍極其不容易，尤其是對(duì)低收入、需要保障性住房的流動(dòng)人口來(lái)講更是毫無(wú)可能，而申請(qǐng)條件把這些人擋在了公租房的門外。

尹中立說(shuō)，北京就是在控制人口，這背后是一個(gè)城市承載力的問(wèn)題。北京最大的制約因素是自然條件，缺水，城市如果有過(guò)多人口涌入，城市運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼。因此，北京很難給流動(dòng)人口提供那么多便利。

實(shí)際上，這背后又透露出城市發(fā)展不均衡的問(wèn)題，北上廣深等一線城市承載著更多經(jīng)濟(jì)、文化、服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，吸引流動(dòng)人口大量涌入。相比之下，德國(guó)住房體系的優(yōu)勢(shì)在于，德國(guó)各州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)，產(chǎn)業(yè)布局均衡，人口在大城市的集中度不高，當(dāng)然也不會(huì)集中在一個(gè)城市居住。

所以，房子問(wèn)題不僅僅是與房子相關(guān)，租房貴背后，實(shí)際上涉及一個(gè)非常復(fù)雜的社會(huì)治理體系。