陳星亮

摘要：當(dāng)今社會發(fā)展迅速，為人們提供了良好的條件，讓人們可以借助金融機構(gòu)的支持提前擁有屬于自己的房子，途徑便是個人住房按揭貸款。此貸款讓更多人有更大的可能性擁有屬于自己的房子，但是由于良性信貸文化的缺失、金融機構(gòu)競爭考核的驅(qū)動、人員操作的不規(guī)范等原因，存在一定的風(fēng)險。本文研究的便是此貸款潛在的風(fēng)險及控制其風(fēng)險的方法。

關(guān)鍵詞：金融機構(gòu)；個人住房按揭貸款；風(fēng)險；有效控制

“按揭”這個詞是從西方傳到香港，再經(jīng)香港傳到內(nèi)地。從此，個人住房按揭貸款興起。這些年來，它讓許多人完成了擁有屬于自己的房子的夢想，也拓展了金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)，促進了金融機構(gòu)的發(fā)展。中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著中國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。雖然金融機構(gòu)對個人住房按揭貸款已經(jīng)運作了20余年，擁有比較成熟的模式和流程管理，但近幾年“假按揭”、“聯(lián)合騙貸”等情況仍屢見不鮮，個人住房按揭貸款的風(fēng)險控制仍然十分重要。

一、個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

據(jù)人民銀行發(fā)布的《2017年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，我國金融機構(gòu)個人住房貸款余額為21.93萬億元，較上年增長了22.2%；其總量直逼小微企業(yè)貸款余額24.3萬億元，其增速更是近五年始終維持在200/u左右。個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的辦理越來越多，越來越多的人民群眾使用按揭貸款業(yè)務(wù)來實現(xiàn)擁有屬于自己的房子的夢想。采取個人住房按揭貸款的方法，一方面減輕自身的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，一方面可以更快的擁有屬于自己的房子，讓自己變成有房一族。

二、個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險

（一）缺乏完善的信用系統(tǒng)

在中國，信用系統(tǒng)的建立還不完善，不法人士便是利用信用系統(tǒng)的漏洞，損害金融機構(gòu)個人住房按揭貸款相關(guān)人員的利益。[1]

1.房地產(chǎn)商的信用風(fēng)險

房地產(chǎn)商的信用會對金融機構(gòu)造成不小的影響，損害借款人的利益，影響金融機構(gòu)的資金鏈。第一，房地產(chǎn)商收取借款人的購買房子的款項后，卻用一些外在因素，諸如建筑的材料缺少，房子的施工日期延長等等因素，遲遲不履行購房合同，導(dǎo)致借款人欠了金融機構(gòu)的錢，使借款人自身的利益受損，也損害機構(gòu)的利益。[2]第二，開發(fā)商以虛假的房屋買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意志向銀行提出按揭申請，騙取銀行信貸資金。虛假按揭貸款的主要特點有：假交易、假首付（借款人沒有支付、或沒有足額支付、或由開發(fā)商將資金間接轉(zhuǎn)入借款人賬戶作為首付款依據(jù)）、開發(fā)商還款等。

2.借款人的信用風(fēng)險

借款人的信用值也是估量金融機構(gòu)按揭貸款業(yè)務(wù)潛在危險的因素之一。借款人的信用值高，則雙方合作愉快，反之，可能會影響雙方的合作，導(dǎo)致雙方利益都受損。目前，雖然借助人民銀行的征信系統(tǒng)可以查詢到借款人的歷史信用情況，但借款人的道德品質(zhì)及誠信指數(shù)卻不能簡單得到。影響借款人誠信的因素有愛好、受教育程度、家庭狀況和社交關(guān)系。個人住房按揭貸款受理調(diào)查階段必須對其各個方面進行深入調(diào)查和了解，在實際工作中由于對借款人的人品了解不深入，未發(fā)現(xiàn)借款人的誠信差，具有不良奢好，導(dǎo)致貸款不能按時歸還，形成不良貸款的案例時有發(fā)生。

（二）金融機構(gòu)自身的風(fēng)險意識不強

辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)人員，對于此貸款存在的潛在危險沒有清晰的認(rèn)識，沒有有意識的去防范，去規(guī)避這方面的危險。[3]個人住房按揭貸款風(fēng)險管理有其特殊性，點多、面廣、客散，遵循大數(shù)定律，其風(fēng)險管理更為依賴流程、系統(tǒng)等手段。流程化管理中一個普遍的問題是：要實質(zhì)的風(fēng)險管理還是要形式的合規(guī)操作，盡管二者理論上并不矛盾，微妙的差異在于，前者更注重風(fēng)險控制的結(jié)果，后者注重流程作業(yè)的規(guī)范。這在實務(wù)中分化出了“盡職導(dǎo)向”和“免責(zé)導(dǎo)向”兩種傾向，對資產(chǎn)質(zhì)量的影響可能迥異。比如面談面簽，從免責(zé)的角度，只要完成了規(guī)定動作，見證了借款人簽字，至少表面上就履行了責(zé)任。但是從盡職的角度，則應(yīng)從核實借款人交易真實性的根本目的出發(fā)，而不僅是應(yīng)付作業(yè)要求。

此外，對房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入把握不夠嚴(yán)格，也會導(dǎo)致不良商人，利用信用漏洞，損害金融機構(gòu)利益。

（三）金融機構(gòu)資金流動的風(fēng)險

作為典型的中長期貸款，個人住房貸款占用資金時間較長，即期收益相對較低，在信貸規(guī)模持續(xù)偏緊的情況下，能夠爭取的信貸資源有限。同時，根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)個人住房貸款在全部貸款比重超過30%時，商業(yè)銀行中長期貸款比例對流動性的約束會成為突出問題，美國、香港等成熟市場住房貸款普遍維持在30%左右份額。目前，建設(shè)銀行這一比例是25%，隨著住房貸款比重持續(xù)上升，流動性管理的壓力會日益增大。

三、有效控制個人住房按揭貸款風(fēng)險的方法

（一）嚴(yán)控客戶準(zhǔn)入

一是要嚴(yán)格篩選房地產(chǎn)開發(fā)商。虛假按揭通常是在規(guī)模小、資金實力較差的房地產(chǎn)公司項目運作不成功，資金緊縮的環(huán)境下產(chǎn)生，或是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，由于項目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長、在建項目多、后續(xù)資金不到位，在項目不能停工、工程款又必須支付，于是以假購買者的名義申請貸款，解決資金短缺；因此，對于這類的房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)入要慎之又慎。二是做好個人客戶的選擇。要回歸住房貸款是個人業(yè)務(wù)的本來面目，金融機構(gòu)要摒棄為了做業(yè)務(wù)而做業(yè)務(wù)的思想，始終聚焦客戶，真正把有實力、講信用的客戶營銷進來。尤其要關(guān)注借款人“人品”，即借款人的品質(zhì)和素質(zhì)。

（二）掌握市場動態(tài)

要對市場信息敏感。如近期媒體曝光，一些開發(fā)商與制販假證的不法分子勾結(jié)，幫助購房者以假離婚形式辦理貸款，讓大量不符合貸款條件的購房搖身一變成了“剛需性購房”。另外，一些開發(fā)商為促銷推出所謂“零首付”，實際是通過虛高標(biāo)價，由銀行承擔(dān)購房者首付，諸如此類，需要我們及時了解，高度警覺。

（三）健全信貸文化

目前金融機構(gòu)個人住房不良貸款中60%都屬問題貸款，盡管有“涉非”、“涉對公不良轉(zhuǎn)化”等各種情形，但根本的形態(tài)是“涉假”。真實性任何時候都是個人住房按揭貸款的生命線，是信貸文化建設(shè)的基石。同時，員工職業(yè)操守、服務(wù)客戶的專業(yè)性也都是信貸文化的要素，金融機構(gòu)要把信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的質(zhì)量和速度擺在同樣的高度，把信貸文化建設(shè)擺在更加優(yōu)先的位置，讓健康良好的信貸文化為業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展保駕護航。

（四）做好“押品“管理

“押品”是指個人住房按揭貸款的抵押物情況，包括抵押物是否合法、合規(guī)、有效、足值、變現(xiàn)能力強弱等。個人住房按揭貸款抵押物是否真實，是信貸資金安全的最后一道防線。在處置不良貸款時，關(guān)系到貸款資金損失大小的問題。一是對個人住房按揭貸款來說，抵押物存在的瘕疵主要是要嚴(yán)防一房多賣，嚴(yán)防“假按揭”帶來的事實上產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的情況，以及不良開發(fā)商資金鏈斷裂帶來的“爛尾樓”工程，形成不良貸款難以處置的問題產(chǎn)生。

（五）做好貸后監(jiān)管

貸款人員通過按揭貸款申請，借出資金后，金融機構(gòu)應(yīng)通過各種措施，對這筆資金進行監(jiān)管。[4]通過打電話，發(fā)信息，公眾號推送等等方式，提醒還款人繳交每月還款的金額。如若還款人超過期限，還未繳交還款金額，可以采取強硬的手段，如法律幫助，解決還款人拖款未交的問題。

（六）引入保險服務(wù)

保險是最好的避免產(chǎn)生金融機構(gòu)個人住房按揭貸款的潛在危險的方法。辦理每一份個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)后，對還款人提供的抵押物購買保險服務(wù)，最大程度上避免產(chǎn)生金融機構(gòu)個人住房按揭貸款的潛在危險。

四、結(jié)束語

本文從金融機構(gòu)個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，金融機構(gòu)個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)所面臨的來自房地產(chǎn)商、借款人以及金融機構(gòu)自身三方的潛在危險，以及如何避免產(chǎn)生金融機構(gòu)個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的潛在威脅的方法，對金融機構(gòu)個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)將會產(chǎn)生的潛在風(fēng)險進行闡述，望與金融機構(gòu)個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的人員，重視其潛在的威脅性，保護好切身的利益，共同和諧發(fā)展。

參考文獻：

[1]王璽翔.商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險與對策[J].合作經(jīng)濟與科技，2017（08）：94-95.

[2]蘇州市農(nóng)村金融學(xué)會課題組.關(guān)于新形勢下個人住房按揭貸款風(fēng)險防范[J].現(xiàn)代金融，2016（05）：22-23.

[3]賈秀芳.我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險與防范措施的研究[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2018（03）：222-223.

[4]張瑞芳.我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險和防范問題研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018，39（10）：140-141.