劉智慧

摘要：麗江民宿在國內(nèi)起步較早、發(fā)展較快，其中以旅游景區(qū)民宿發(fā)展為代表，但其經(jīng)營管理短板日趨顯現(xiàn)，而非旅游景區(qū)內(nèi)的民宿具有自身發(fā)展特點及優(yōu)勢。文章通過研究麗江旅游景區(qū)內(nèi)民宿的發(fā)展問題，探討非旅游景區(qū)民宿發(fā)展的特點，提出麗江非旅游景區(qū)民宿的發(fā)展思路。

關(guān)鍵詞：非旅游景區(qū)；民宿；麗江；發(fā)展思路

中圖分類號：F59 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-7517（2018）06-0090-02

民宿作為住宿業(yè)的新型發(fā)展模式之一，一方面代表旅客的一種“鄉(xiāng)土、鄉(xiāng)俗、鄉(xiāng)情、鄉(xiāng)居”的情懷，發(fā)揮著情感輸送的功能，一方面可影響地區(qū)旅游形象與地區(qū)旅游發(fā)展，如避暑勝地莫干山旅游風(fēng)景區(qū)，其另外一個名字是“民宿圣地”，很多人是奔著它的第二個稱號前往。旅游城市的民宿因地理位置等原因，呈現(xiàn)不同的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與發(fā)展問題，而麗江的民宿因是否位于旅游景區(qū)呈現(xiàn)不同的發(fā)展問題，在此分為旅游景區(qū)內(nèi)民宿與非旅游景區(qū)民宿。麗江旅游景區(qū)主要含：麗江古城（大研古城、束河古城、白沙古鎮(zhèn)）、玉龍雪山、拉市海等地，麗江的民宿大多位于古城內(nèi)并以此為代表，即本文所指的旅游景區(qū)民宿；除了位置處于古城內(nèi)的，還有些民宿地處于城市生活區(qū)、都市商業(yè)區(qū)、僻靜村莊等地，如玉湖村、天域陽光小區(qū)等地。本文所說的非旅游景區(qū)民宿主要指處于旅游景區(qū)地理位置以外的民宿，此類民宿其發(fā)展的過程、存在問題、發(fā)展思路與景區(qū)內(nèi)民宿都有區(qū)別。

1 麗江旅游景區(qū)民宿發(fā)展概況

1）地理位置好，硬件設(shè)施較差

麗江景區(qū)內(nèi)民宿大多位于世界文化遺產(chǎn)—麗江古城，它的獨特的地理位置與民族文化氛圍使得更多游客選擇當(dāng)?shù)孛袼蘅蜅?，但是，?dāng)?shù)孛袼藿ㄔ鞗]有參照的標(biāo)準(zhǔn)，大多在以前民居住房框架結(jié)構(gòu)上建造而成，整體硬件設(shè)施較差，部分新建的或品牌連鎖的民宿硬件設(shè)施條件較好，但是隔音效果不佳，筆者曾居住于古城的花間堂客棧，其居住條件很好，但外面的噪聲還是沒法讓筆者有滿意的居住體驗。

2）成本壓力大，后續(xù)投資乏力

麗江旅游景區(qū)內(nèi)的民宿客棧大部分只有合約期內(nèi)的經(jīng)營權(quán)，而麗江旅游發(fā)展迅速，客棧經(jīng)營效益顯現(xiàn)，很多房東單方面撕毀合約或隨時漲房租，這一方面給很多經(jīng)營者造成直接的、巨大的損失，另一方面打擊了經(jīng)營者經(jīng)營的信心與情感投入。同時，有些景區(qū)內(nèi)民宿設(shè)備陳舊需要進行改造，但民宿改造需要一次性投入大筆資金，很多本地經(jīng)營者都資金不足，且因麗江政府為保護景區(qū)對民居改造限制較多，民宿改造風(fēng)險大，經(jīng)營者都不愿做大投資，民宿硬件設(shè)施得不到改善。

3）社區(qū)參與不足，本地化缺失

在旅游發(fā)展背景下，各方利益群體都有自身的利益訴求，大量外來經(jīng)營者的涌入，使得麗江本土居民被擠出旅游景區(qū)，導(dǎo)致社區(qū)居民參與度低，這一方面影響居民收入，另一方面不利于主客文化交流，影響游客的體驗感。另外，社區(qū)居民處于“被”隔離的處境，造成景區(qū)本土文化的空心，而民宿經(jīng)營者為展現(xiàn)地方色彩只能借助一些元素，使得本土文化“符號化”，失去原真性。而麗江古城商鋪大多為外租，外地經(jīng)營者為迎合主流市場對舒適型住宿的需求，對納西建造群外觀、結(jié)構(gòu)進行改造，造成麗江部分旅游社區(qū)的過分商業(yè)化與“去本地化”。[1]

2 麗江非景區(qū)民宿發(fā)展優(yōu)勢

1）遠離擁擠人群，環(huán)境清靜

麗江慵懶的陽光、慢節(jié)奏的生活讓很多旅人追尋這種“歲月靜好，時光漫漫”的體驗，對旅客來說，緩慢不只是民宿，更是一趟放慢的行走，是一場意義的追尋，這些都是旅客在入住體驗民宿期間要傳達給旅人的價值。麗江古城區(qū)內(nèi)酒吧街的音樂聲、半夜醉酒旅客的喧嘩聲使得景區(qū)內(nèi)的民宿生活已由原本的淳樸變得復(fù)雜、商業(yè)化。處于非旅游景區(qū)的民宿，相對處于景區(qū)的民宿，因遠離人群環(huán)境更加安靜，對于需要體驗“遠離喧囂，回歸初心”人群有很強的吸引力。

2）主題多樣，發(fā)展空間大

因麗江旅游景區(qū)內(nèi)民宿起源早、地理位置集中，前期成功案例較多，而后來開設(shè)的民宿為節(jié)約設(shè)計成本，直接將成功民宿的建筑設(shè)計、環(huán)境裝飾、經(jīng)營模式照搬使用，造成景區(qū)內(nèi)的民宿無新意，主題重復(fù)嚴(yán)重，經(jīng)營模式單一。非景區(qū)的民宿因分布較散，每個區(qū)域的自然環(huán)境、社區(qū)資源不同，為真正與當(dāng)?shù)丨h(huán)境及文化相融，與山水土地協(xié)調(diào)，非旅游景區(qū)的民宿主題更加豐富多樣，如：天域陽光小區(qū)內(nèi)茶主題的禪意居、老君山公園以高海拔草原風(fēng)情為主題的格拉丹帳篷酒店。坐落于玉湖村的雪山墅家玉廬設(shè)計師酒店，從人性與自然的角度出發(fā)與當(dāng)?shù)卮迕窈献髋d建，建筑原料以當(dāng)?shù)氐氖^與木材為主，深入挖掘當(dāng)?shù)貧v史文化內(nèi)涵，用匠心打動旅客，給旅客帶來最純粹的體驗，這類民宿建設(shè)模式使下一代有傳承下去的文化及物質(zhì)條件，其優(yōu)勢將漸漸顯現(xiàn)，發(fā)展空間大。

3）交通便利，成本壓力小

因旅游景區(qū)內(nèi)的管理規(guī)定及古城區(qū)的傳統(tǒng)格局等特殊原因，景區(qū)內(nèi)的交通及不便利，有很多民宿交通很復(fù)雜，要轉(zhuǎn)很多小巷才能到達，只有處于景區(qū)外圍如古城外圍的民宿較方便到達；因地段土地租金高，很少民宿有自己的停車場，自駕游客人只能選擇較近的停車場停車，到這些停車場收費較高，增加游客的住宿成本。旅游景區(qū)外的民宿方便停車甚至很多有自己的停車場，這一優(yōu)勢受到自駕游客人的青睞。另外，與旅游景區(qū)民宿忙于應(yīng)付高昂的租金或轉(zhuǎn)讓經(jīng)營或急于漲房費不同，非旅游景區(qū)民宿因不處于旅游熱點區(qū)而不必支付昂貴的租金，成本壓力較小，勢必會投入更多的精力優(yōu)化自身的經(jīng)營管理。

3 麗江非景區(qū)民宿經(jīng)營管理存在的問題

1）知曉率低，廣告投入高

人們對麗江住宿的信息來源渠道主要有：游玩時發(fā)現(xiàn)；親朋好友推薦；網(wǎng)絡(luò)或雜志信息搜索；廣告接觸等途徑。麗江古城內(nèi)的民宿起源早、名氣大、又有區(qū)位優(yōu)勢，由于自媒體的發(fā)達，很多來過麗江的旅客在分享游記時會把涉及旅游要素中的游與住，及麗江古城與民宿寫在一起，因此游客在了解麗江古城時也了解到麗江古城的民宿，很多人不會知道古城外也有民宿，只有少部分人到達麗江親自游走后才知道，或者經(jīng)曾經(jīng)來過麗江的朋友介紹得知，所以非景區(qū)民宿的知曉率低，為贏得市場認(rèn)可，經(jīng)營者只有擴大宣傳面，加入廣告投入。

2）集群性低，集群效應(yīng)不強

麗江景區(qū)內(nèi)民宿在一方面在地理上集中，業(yè)務(wù)上分工合作、有交互關(guān)聯(lián)性，以致延伸而涉及可以共享銷售渠道、顧客以及專業(yè)化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商等；另外，受政府關(guān)注度高，可為集聚的民宿人員提供集中化的專業(yè)化培訓(xùn)、市場消息、標(biāo)準(zhǔn)制定等服務(wù)，如此一來產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益與范圍經(jīng)濟效益，提高了市場競爭力。而麗江非景區(qū)內(nèi)的民宿大多散落于北門坡、雪山等周邊，很難享受到集群的便利條件，因而無法享受集群的便利性，不具備集群優(yōu)勢。

4 麗江非旅游景區(qū)民宿發(fā)展思路探索

麗江非旅游景區(qū)民宿的建設(shè)與經(jīng)營，應(yīng)符合自身的發(fā)展特點，規(guī)避發(fā)展劣勢，利用發(fā)展機會，與景區(qū)內(nèi)民宿形成互補的格局，讓旅客有更多樣的選擇與體驗。

1）優(yōu)化升級，提高社區(qū)居民參與度

為促進民宿的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該在開發(fā)經(jīng)營過程中給社區(qū)居民帶來實惠和公平發(fā)展機會。社區(qū)居民參與民居的管理與發(fā)展，有利于環(huán)境的保護與可持續(xù)發(fā)展，利于主客文化交流，利于旅客對當(dāng)?shù)匚幕纳钊塍w驗，因此應(yīng)提高社區(qū)的參與度，豐富民宿主題活動，使得旅客能更深入地體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，強化社區(qū)居民參與意識，增加參與機會，讓社區(qū)居民參與制定民宿發(fā)展規(guī)劃、主題項目設(shè)計與實施，或用眾籌的方式，讓社區(qū)居民分享民宿收益；亦可以將民宿旅客的吃、行、購委托給當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民，使其發(fā)揮各自的特征。提高社區(qū)參與度，亦能社區(qū)居民的素質(zhì)得以提升，社區(qū)與民宿共存共榮。

2）深入挖掘主題，豐富主題體驗活動，

特征鮮明的主題使得某一民宿易于識別且能刺激消費欲望，因此很多民宿打著主題的旗號在裝修裝飾上加一點主題的元素，就自稱為主題民宿或客棧。[2]想要獲得旅客的認(rèn)同與喜愛，主題民宿的主題性不能流于形式，而應(yīng)踐行內(nèi)容，民宿的供應(yīng)除了吃、住兩個層面，應(yīng)延伸至娛、游，聯(lián)合社區(qū)居民組織富有當(dāng)?shù)靥厣?、深入?dāng)?shù)厣畹闹黝}活動。來麗江的旅客希望能度過有溫度、有情懷的旅游生活，民宿應(yīng)在當(dāng)?shù)亟M織有生活氣息、有情感有情懷的主題活動，如：麗江格拉丹帳篷酒店，其主題性深入至旅客生活的各個方面，旅客到酒店只能乘坐越野車上山，住宿期間可以徒步上山看花海、看牛羊群、采菌子，也可待在帳篷書屋、電影院，這種民宿獨特的體驗活動，使得旅客可以“像當(dāng)?shù)厝艘粯由睢?，體驗不一樣的生活方式，享受最淳樸、最自然的狀態(tài)。

3）揉入本土情懷，踐行工匠精神

在當(dāng)今人們的旅游概念中，住宿不再是單純的“住一晚”，而是品味地方風(fēng)情文化底蘊的一個內(nèi)容，民宿不僅是一種居住場所，更是滿足旅客的一種情懷、一種享受生活美學(xué)的居住體驗。民宿相較于酒店，不是勝在硬件而是情感。民宿要獲得顧客的品牌忠誠、口碑傳播，必須看重細(xì)節(jié)、品質(zhì)，通過情感式的經(jīng)營管理給予游客渴求的情感歸宿，因此，經(jīng)營者要有深厚的本土情懷與人文情懷，對民宿經(jīng)營、服務(wù)、管理的每一個細(xì)節(jié)精益求精，踐行工匠精神，才能讓民宿與歲月共存，成為“老字號”“招牌店”。

4）探索住宿共享模式

當(dāng)前共享經(jīng)濟已風(fēng)靡全球，以airbnb為代表的共享住宿發(fā)展得如火如荼，富有地方特色的民宿共享模式應(yīng)進行創(chuàng)新探索來把握共享時代的商機。在黨的十九大報告中有提到“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，因此發(fā)展共享住宿具備政策優(yōu)勢。目前共享住宿專門平臺有小豬短租、途家網(wǎng)、飛鶯樂居等，這些平臺利用空置房源給經(jīng)營者或業(yè)主帶來的益處，以減少房子的空置率實現(xiàn)共贏。麗江玉龍縣一帶因2011-2016年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)膨脹而導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)過度，目前該地區(qū)的房屋空置率一直居高不下，如采用住宿共享的方式，實現(xiàn)麗江住宿業(yè)的多模式共存，既可以間接的抑制客棧民宿的數(shù)量，又促進原有民宿客棧優(yōu)化升級。

參考文獻：

[1] 孫九霞.旅游商業(yè)化與納西族民居的“去地方化”——以麗江新華社區(qū)為例[J].社會科學(xué)家，2015（11）.

[2] 竇梓雯.麗江主題文化客棧經(jīng)營管理研究[J].鄂州大學(xué)學(xué)報，2016（11）.