董傳軍

[摘要]自國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場(chǎng)交易推廣以來(lái)，各交易機(jī)構(gòu)承接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的品種和數(shù)量不斷增多。租賃權(quán)作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，已成為許多交易機(jī)構(gòu)的重要交易品種之一。本文結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓操作實(shí)務(wù)，就租賃權(quán)的資產(chǎn)屬性、交易底價(jià)的確定等問(wèn)題加以探討。

[關(guān)鍵詞]國(guó)有資產(chǎn) 租賃權(quán) 轉(zhuǎn)讓

2016年6月，《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委 財(cái)政部令第32號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”）頒布實(shí)施以來(lái)，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓正式納入到進(jìn)場(chǎng)交易的范圍，各交易機(jī)構(gòu)承接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的品種和數(shù)量不斷增多。租賃權(quán)作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，已成為許多交易機(jī)構(gòu)的重要交易品種之一。本文結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓操作實(shí)務(wù)，就租賃權(quán)資產(chǎn)屬性、交易底價(jià)的確定等問(wèn)題加以探討。

1 關(guān)于租賃權(quán)的資產(chǎn)屬性

關(guān)于租賃權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)，業(yè)界存在不同的認(rèn)識(shí)，一般認(rèn)為租賃權(quán)是指承租人對(duì)他人所有之物，進(jìn)行排他性的占有、使用、收益的權(quán)利?！斗▽W(xué)大辭典》對(duì)租賃權(quán)的定義是：租賃權(quán)又稱使用收益權(quán)，即承租人依租賃合同，在租賃物交付后對(duì)租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)的總稱。從租賃權(quán)的定義來(lái)看，無(wú)論權(quán)屬如何均應(yīng)屬于產(chǎn)權(quán)范疇。產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式，它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。從會(huì)計(jì)學(xué)角度來(lái)看，租賃權(quán)屬于企業(yè)資產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的定義是企業(yè)擁有或控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》分類，無(wú)形資產(chǎn)主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等?！顿Y產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—無(wú)形資產(chǎn)》將無(wú)形資產(chǎn)劃分為可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)。可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)、客戶關(guān)系、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、合同權(quán)益、域名等。不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)是指商譽(yù)。從租賃權(quán)特點(diǎn)來(lái)看，應(yīng)屬于可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)。

租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓即排他性的占有、使用、收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓。企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)的對(duì)外出租行為是企業(yè)將其資產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人。承租人通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，按照競(jìng)價(jià)或其他法定形式獲得國(guó)有資產(chǎn)承租權(quán)，其本質(zhì)屬于租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。按照《管理辦法》中“企業(yè)一定金額以上的生產(chǎn)設(shè)備、房產(chǎn)、在建工程以及土地使用權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)內(nèi)部管理制度履行相應(yīng)決策程序后，在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)進(jìn)行”的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)一定金額以上的資產(chǎn)出租應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)交易程序進(jìn)場(chǎng)交易。

2 關(guān)于租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中的資產(chǎn)評(píng)估

《管理辦法》第五十條規(guī)定“ 轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的情況合理確定轉(zhuǎn)讓底價(jià)和轉(zhuǎn)讓信息公告期”，但就如何合理確定轉(zhuǎn)讓底價(jià)、是否需要資產(chǎn)評(píng)估沒(méi)有明確規(guī)定。那么，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中是否需要通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估確定標(biāo)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)呢？《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)）第三條規(guī)定“國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)；……（五）依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。” 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào)）第六條規(guī)定“ 企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：（一）整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；…… （四）非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng)；（五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；（六）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位；……（十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)?！睆纳鲜鲇嘘P(guān)規(guī)定可以看出，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為是需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的，租賃權(quán)既然屬于產(chǎn)權(quán)的范疇，具有資產(chǎn)屬性，在其進(jìn)場(chǎng)交易的過(guò)程中，應(yīng)該進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)租賃權(quán)的評(píng)估對(duì)象為資產(chǎn)租賃的市場(chǎng)價(jià)值，而不是租賃資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估方法應(yīng)以市場(chǎng)法或收益法為宜。對(duì)于一些市場(chǎng)價(jià)格清晰的資產(chǎn)租賃，是否可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查直接確定轉(zhuǎn)讓底價(jià)呢？相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，對(duì)于有關(guān)部門或領(lǐng)域有相關(guān)具體要求的，可參照?qǐng)?zhí)行。建議有關(guān)部門對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題能進(jìn)一步明確，以利于操作過(guò)程中的準(zhǔn)確把握。

3 關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案

租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告出具后，應(yīng)按照有關(guān)要求對(duì)評(píng)估結(jié)果辦理相應(yīng)的核準(zhǔn)、備案手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的核準(zhǔn)或備案評(píng)估結(jié)果合理確定轉(zhuǎn)讓底價(jià)?！镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào)）第四條規(guī)定：“企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制?！辈?duì)核準(zhǔn)、備案的具體要求做了相關(guān)規(guī)定，其中地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其所出資企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理工作的職責(zé)分工，由地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況自行規(guī)定。財(cái)政部印發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》（財(cái)企〔2001〕802號(hào)）規(guī)定：“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作實(shí)行分級(jí)管理?！卑凑丈鲜鲆?guī)定各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)也出臺(tái)了相關(guān)政策。有些機(jī)構(gòu)根據(jù)行業(yè)、部門實(shí)際情況，對(duì)評(píng)估結(jié)果的核準(zhǔn)、備案進(jìn)行下放授權(quán)。建議對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中評(píng)估項(xiàng)目的核準(zhǔn)、備案工作應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)準(zhǔn)確把握。

4 關(guān)于資產(chǎn)租賃合同的有關(guān)要求

按照產(chǎn)權(quán)交易程序，確定承租人后，承租人與出租人應(yīng)簽訂相應(yīng)的資產(chǎn)租賃合同。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

關(guān)于租賃期限，《合同法》規(guī)定租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

關(guān)于轉(zhuǎn)租行為，《合同法》規(guī)定承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

關(guān)于租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中的付款方式，《管理辦法》規(guī)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款原則上一次性付清?！逗贤ā芬?guī)定承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。實(shí)際操作中采用每年一次性付清較為穩(wěn)妥。

關(guān)于資產(chǎn)租賃中的優(yōu)先承租權(quán)問(wèn)題，資產(chǎn)租賃合同期滿時(shí)，如果沒(méi)有約定，原租戶是否有租賃優(yōu)先權(quán)，相關(guān)法律法規(guī)也無(wú)明確規(guī)定。操作實(shí)踐中，對(duì)于租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓不再考慮原租賃方承租優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。

總之，簽訂資產(chǎn)租賃合同，應(yīng)兼顧《合同法》、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)規(guī)定及資產(chǎn)出租公告中的有關(guān)要求。對(duì)于具體問(wèn)題應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況妥善處理。對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)出租是否屬于租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓存在不同認(rèn)識(shí)，但企業(yè)資產(chǎn)出租屬于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)無(wú)異議，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)出租，應(yīng)通過(guò)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓前應(yīng)按有關(guān)要求進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估并辦理相應(yīng)的核準(zhǔn)或備案手續(xù)，以此確定出租掛牌底價(jià)。具體實(shí)踐中還應(yīng)結(jié)合其資產(chǎn)屬性和項(xiàng)目特點(diǎn)，具體情況具體分析，完善交易程序，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。