◇羅 思

“公允價值”這一概念，最早由美國在20世紀50年代提出。隨著金融工具不斷創(chuàng)新，其帶來的風險以及收益的不確定性，使原來一直以受托責任為目標的歷史成本計量模式面臨巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，是中國經(jīng)濟發(fā)展的風向標，也是許多資本競相投資的對象，其采用何種計量模式直接影響投資者的投資收益。研究投資性房地產(chǎn)項目的公允價值，具有重要的意義和價值。

一、公允價值相關理論

我國新版《企業(yè)會計準則》對公允價值的界定是：在公允價值計量下，企業(yè)的資產(chǎn)和負債，按照在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。

1.公允價值的特點

公允價值具有三大特點：一是公允性。公允價值在市場公平交易的基礎上進行計量，交易雙方自愿參與，在公平交易中形成的價格往往是最為公允的。二是真實性。公允價值是在“計量日”產(chǎn)生的，能夠有效、及時地反映資產(chǎn)的現(xiàn)值，為決策者提供有用和可靠的財務信息。三是虛擬性。假如某項資產(chǎn)或負債必須以公允價值計量，但這項交易并沒有真實發(fā)生，其公允價值基于假想——假想交易雙方承諾產(chǎn)生的價格，而不是真實地發(fā)生交易。從這個角度看，公允價值具有虛擬性。

2.公允價值的計量方法

公允價值的計量方法主要為市價法、現(xiàn)值法。運用市價法估計公允價值，市場條件至關重要，所以美國財務會計準則委員會對用市價法估計公允價值出臺有相關的指導框架。運用現(xiàn)值法估計公允價值，資產(chǎn)按照預計從其持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量折現(xiàn)的金額，負債按照預計期限內(nèi)需要償還的未來凈現(xiàn)金流出量折現(xiàn)的金額。

二、公允價值對投資性房地產(chǎn)項目融資的影響

我國新版《企業(yè)會計準則》將投資性房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)予以確認，并規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采取公允價值模式進行后續(xù)計量。

所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金、資本增值，或兩者兼有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的特點是能夠單獨計量和出售。

房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量巨大，具有融資難、風險高、波動大等特點。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過銀行等金融機構(gòu)融資。近年來，隨著國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻大幅提高。要想提高企業(yè)的融資能力，就必須使企業(yè)價值有較高的估價，公允價值為房地產(chǎn)行業(yè)融資提供了機遇。引入公允價值計量模式，對房地產(chǎn)企業(yè)而言主要是會計政策的變更，表現(xiàn)為折舊方法的變更、計量屬性的改變，也就是說由歷史成本計量變更為公允價值計量。這樣的變更，改變了財務報表的表面數(shù)據(jù)，雖然說企業(yè)真正意義上的利潤、現(xiàn)金流并沒有變化，卻能在一定程度上給投資者提供更加客觀的評估依據(jù)，會使企業(yè)信用上升，從長遠來看對企業(yè)的發(fā)展肯定是有益的。

1.公允價值對投資性房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的影響

某項資產(chǎn)在資產(chǎn)負債日公允價值增加時，資產(chǎn)負債表中的價值也會隨之增加，使企業(yè)的總資產(chǎn)價值上升，降低公司的資產(chǎn)負債率，提升盈利率。盈利率意味著企業(yè)的盈利能力，較好的盈利率會讓投資者在評估企業(yè)價值時產(chǎn)生良好的印象，從而增強該企業(yè)的融資能力。

2.公允價值對投資性房地產(chǎn)投資者的影響

公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需計提折舊，以資產(chǎn)負債日的價值作為該項資產(chǎn)的價值。一般來說，我國的房地產(chǎn)具有保值、增值的特點，這一估值在未來會有較大的提升。這種計量模式對投資者的影響是多方面的，既有有利因素，亦有不利因素。

采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，通過公允價值變動損益科目直接影響當期損益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍處于持續(xù)升值狀態(tài)，所以公允價值損益一定會存在貸方余額，進而使企業(yè)的利潤增長。公允價值對凈利潤的影響程度取決于公允價值變動損益的大小。與歷史成本計量模式相比，公允價值以市場價值為基礎，而歷史成本計量反映的是過去的賬面價值，易與現(xiàn)在的市場價值有所不符。采取公允價值計量，能夠提升會計信息的可靠性，便于報表使用者正確決策。

信息不對稱容易導致企業(yè)做出弄虛作假欺騙投資者的不誠信行為。信用缺失不利于企業(yè)的健康發(fā)展，比如，讓企業(yè)在提供抵押或擔保時承受額外成本。同時，銀行等級融機構(gòu)在發(fā)放貸款時，通常要根據(jù)貸款人提供的信息做決策。如果貸款人提供的是原始的賬面價值，并不能客觀反映房地產(chǎn)等資產(chǎn)的市場價值。如果按照市價模式計量，我國的房地產(chǎn)市場價格波動較大，抵押物的價值風險會降低抵押物的有效性，增加金融機構(gòu)的經(jīng)營風險。對于投資者來說，詳盡、可靠的信息有利于做出正確的決策。降低信息的不對稱，可以讓投資者“信息增量”，掌握的信息越多越便于篩選可靠的信息。公允價值計量，有利于投資者獲取信息、篩選信息，有效降低會計信息不對稱給借貸雙方帶來的風險。

投資性房地產(chǎn)項目融資的主要目的是增強企業(yè)實力、提升盈利能力，但是收益往往伴隨風險，融資決策不當會使企業(yè)發(fā)展遭遇危機與挑戰(zhàn)，因而企業(yè)在做融資決策時，必須立足企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃，對各種可選擇的融資方式進行全面衡量、科學評價、合理取舍。這一過程中，企業(yè)決策層必須認真考量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性、穩(wěn)定性，考慮新一輪融資能否與現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)有機融合，科學預測其能否在未來提升企業(yè)的價值和效益。公允價值計量模式能夠體現(xiàn)企業(yè)的實際資本占有額，較為客觀、真實地反映企業(yè)當前的資本結(jié)構(gòu)，可以從機會成本角度體現(xiàn)資本的預期價值，便于決策層預估市場預期變化對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。

企業(yè)的融資成本會受到資金的時間價值（利率）、市場風險、未來的通貨膨脹等因素的影響。與歷史成本計量模式相比，公允價值計量模式較多地考慮了風險因素，可以較為準確地反映未來經(jīng)濟變動對資本成本的影響，更有利于企業(yè)選擇合適的貼現(xiàn)率，有助于企業(yè)評估資本的價值，其反映的融資成本更為全面和客觀，能夠統(tǒng)一收益成本的計量口徑。

資產(chǎn)是公司擁有并控制，能夠帶來經(jīng)濟效益的資源，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)既擁有有形資產(chǎn)，又擁有無形資產(chǎn)，以公允價值模式計量商譽、品牌等無形資產(chǎn)，能更好地體現(xiàn)資產(chǎn)的價值。對于企業(yè)而言，公允價值計量模式能及時將自身資產(chǎn)市場價格的提高體現(xiàn)在財務報表中，進而提高公司價值、提升股東利益，讓投資者獲取更高的投資回報，企業(yè)亦能借助良好的資產(chǎn)狀況吸引潛在投資者，在融資環(huán)節(jié)形成良性循環(huán)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。