王旭寧 趙佳鑫

摘 要：隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的出臺(tái)，近兩年石家莊房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，高額的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了影響石家莊人民生活質(zhì)量的一個(gè)重要因素，本文以石家莊房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象，分析石家莊房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因，同時(shí)提出自己的對(duì)策建議，具有一定的研究意義和價(jià)值。

關(guān)鍵詞：石家莊；房地產(chǎn)；價(jià)格；上漲

近年來(lái)，石家莊市GDP增速在7%以上，服務(wù)業(yè)近三年超過(guò)了工業(yè)的貢獻(xiàn)值，石家莊市正在努力變成一個(gè)服務(wù)性的城市，未來(lái)要變成現(xiàn)代化省會(huì)城市，那么服務(wù)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。當(dāng)前，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)所采取的一系列嚴(yán)厲整頓措施是政府從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革角度推動(dòng)全市房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的有效舉措，旨在加速房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勝劣汰和推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將極大地有利于房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期良性發(fā)展。接下來(lái)，我們從該市房地產(chǎn)價(jià)格前幾年快速上漲的原因以及應(yīng)對(duì)措施建議方面來(lái)進(jìn)行探析。

一、石家莊房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲原因

（一）寬松的資金面。2016年寬松的貨幣政策以及信貸政策是石家莊房地產(chǎn)價(jià)格以及成交量創(chuàng)歷史新高的重要原因。尤其是購(gòu)房者獲得住房貸款比較方便，有利于使住房需求進(jìn)一步釋放。

根據(jù)石家莊市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年石家莊市金融機(jī)構(gòu)月末存款余額為11077.9億元，相對(duì)于2016年年初增加1277.8億元；2016年石家莊市金融機(jī)構(gòu)月末貸款余額為7175.9億元，相對(duì)于2016年年初增加1054.8億元。其中，石家莊金融機(jī)構(gòu)共發(fā)放住戶貸款452億元，與2015年全年相比上升了61.4%；以個(gè)人住房貸款為主的住戶中長(zhǎng)期貸款為481億元，比2015年全年上升101.3%。

（二）土地成本上漲帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

開發(fā)成本是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。商品房的開發(fā)成本基本上包括管理費(fèi)用、土地成本、建筑安裝成本、各類稅金以及附加等幾個(gè)部分。其中地價(jià)一般占總房屋成本的40%左右，其他幾個(gè)部分在近幾年價(jià)格變動(dòng)不大，然而石家莊的土地價(jià)格上升明顯。土地是稀缺資源，政府限制土地供應(yīng)，土地供應(yīng)不足，在市場(chǎng)供求規(guī)律的作用下，土地價(jià)格的必然升高，土地價(jià)格上升，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本隨之上升，結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格上升。2016年石家莊市土地出讓總價(jià)達(dá)到313.2億元，與2015年相比增長(zhǎng)了61.2%，土地平均成交價(jià)格為529萬(wàn)/畝，其中裕華區(qū)土地平均成交價(jià)格為594萬(wàn)/畝，橋西區(qū)土地平均成交價(jià)格為724萬(wàn)/畝，新華區(qū)土地成交價(jià)格為543萬(wàn)/畝，長(zhǎng)安區(qū)土地平均成交價(jià)格為653萬(wàn)/畝，高新開發(fā)區(qū)土地平均成交價(jià)格為225萬(wàn)/畝，正定新區(qū)的土地平均成交價(jià)格為264萬(wàn)/畝。土地市場(chǎng)上出現(xiàn)了單價(jià)和新總價(jià)地王。由此可見，石家莊市土地價(jià)格上漲是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因。

（三）石家莊本身作為省會(huì)城市房?jī)r(jià)起點(diǎn)就很低。

石家莊作為河北省的省會(huì)，擁有相對(duì)比較多的教育資源、醫(yī)療資源，尤其是近幾年發(fā)展很快，然而與周圍的其他幾個(gè)省會(huì)城市甚至與并不是省會(huì)的唐山市相比，房?jī)r(jià)仍處于相對(duì)低位，2016年石家莊房?jī)r(jià)的快速上漲，石家莊房地產(chǎn)價(jià)格本身較低也是其中重要原因之一。

（四）市政配套設(shè)施的完善

在京津冀一體化，石家莊三年大變樣的背景下，石家莊作為河北省的省會(huì)各個(gè)方面快速發(fā)展，市政配套設(shè)施逐步完善，高鐵開通，商圈林立，地鐵修建，大型公園修建，在石家莊的生活品質(zhì)上升，靠近這些市政配套設(shè)施的房地產(chǎn)價(jià)格難免不會(huì)上升。

（五）改善性需求以及投資需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

隨著人們收入的增加，生活水平的提高，二胎政策的放開，改善居住條件也是人們的一個(gè)重要需求，一些上班族將面積較小的二手房賣出，同時(shí)買入面積較大的商品房，來(lái)改善生活質(zhì)量；另外在現(xiàn)階段，由于缺乏合理的投資渠道和比較保值的理財(cái)方式，購(gòu)買房地產(chǎn)成為一個(gè)比較理想的投資渠道，在石家莊擁有兩套房甚至三套房的家庭的比重也在增加，改善性需求以及投資需求成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

二、石家莊房地產(chǎn)展望以及對(duì)策建議

（一）政策部署松弛有度，以緊為主。

展望石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策的出臺(tái)值得我們關(guān)注，2017年石家莊發(fā)布了收緊了樓市的措施，《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》規(guī)定：首套房貸款首付比例不得低于房地產(chǎn)價(jià)格的30%；二套房首付比例不得低于40%；非本市戶籍居民暫時(shí)不得購(gòu)買二套房等系列措施，適用范圍為裕華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、橋西區(qū)和高新開發(fā)區(qū)。值得關(guān)注的是欒城、藁城、鹿泉、正定等四區(qū)，并不在限購(gòu)范圍之內(nèi)，原因可能是2016年石家莊五大主城區(qū)去庫(kù)存任務(wù)基本完成，政府希望將購(gòu)房者的需求轉(zhuǎn)移至偏遠(yuǎn)城區(qū)，從某種程度上市場(chǎng)也間接肯定了石家莊主城區(qū)土地的價(jià)值。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，被限購(gòu)五大主城區(qū)商品房的交易量會(huì)大量減少，房?jī)r(jià)可能會(huì)小幅緩慢上漲，但二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)下降是小概率事件，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要一定的時(shí)間才有可能回暖，限購(gòu)之后，偏遠(yuǎn)四區(qū)的房?jī)r(jià)上漲之后，石家莊五大主城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格可能還會(huì)有一波上漲行情。從近期的政策可以看出，一方面政府希望保證居民合理的自住需求，限制投資性購(gòu)房需求。另一方面政府希望通過(guò)維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮來(lái)引進(jìn)民間資本，以求帶動(dòng)石家莊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）短期房?jī)r(jià)漲幅放緩，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，石家莊2017年的房?jī)r(jià)走勢(shì)比較明確，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)放緩，但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升是大概率事件。短期石家莊房?jī)r(jià)漲幅放緩的原因如下：

第一，石家莊雖然不屬于政府圈定的一線城市，但是石家莊已經(jīng)被納入到近期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，但是石家莊的房地產(chǎn)價(jià)格依然面臨很大的調(diào)控壓力。石家莊的調(diào)控動(dòng)作體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些政策措施，一方面，通過(guò)政府行政干預(yù)商品房的預(yù)售價(jià)格，對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行直接控制，努力抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)；另一方面，石家莊加大控制商品房預(yù)售手續(xù)的力度，通過(guò)合理搭配高低商品房項(xiàng)目，使商品房的月平均價(jià)格保持在一個(gè)合理的范圍。

第二，受石家莊限購(gòu)等一系列政策措施的影響，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)大幅減少，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)量的現(xiàn)象；在某些地區(qū)一定程度上出現(xiàn)了商品房斷供的現(xiàn)象。在交易量減少的情況下，石家莊房?jī)r(jià)上漲的速度大大的放緩。從目前來(lái)看，石家莊房地產(chǎn)目前的局面在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)持續(xù)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)合作加劇。

2016年，購(gòu)房者恐慌情緒明顯，在寬松的信貸政策和資金的作用下，購(gòu)房者的需求在一定程度是釋放；尤其是2016年第三季度房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)存在信息不對(duì)稱，購(gòu)房者“羊群效應(yīng)”的心態(tài)不斷上升。2017年之后，中國(guó)人民銀行開始收緊貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性，提高逆回購(gòu)利率和MLF（中期借貸便利），2016年寬松的資金面一去不復(fù)返，購(gòu)房需求在一定程度上得到抑制。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本上升，如何使消費(fèi)者接受商品房的價(jià)格是開發(fā)商需要思考的一個(gè)重要問(wèn)題。

值得一提的是，2017年3月份萬(wàn)科作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正式入住石家莊，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，而購(gòu)房者的心態(tài)漸漸趨于理性，購(gòu)房者除了在考慮高額的房?jī)r(jià)之外，更多的也會(huì)考慮商品房的質(zhì)量和性價(jià)比，這需要開發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整后心態(tài)，在注重房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)更需要重視商品房的品質(zhì)，切實(shí)滿足購(gòu)房者的各種需求，提高商品房的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)，將房?jī)r(jià)維持在合理的范圍內(nèi)。

總而言之，石家莊房?jī)r(jià)近年來(lái)上漲、回落的原因有很多，主要有如下幾方面：資金面的寬松；土地成本價(jià)格上漲的帶動(dòng)；作為省會(huì)房?jī)r(jià)的低起點(diǎn)；市政配套設(shè)施的逐漸完善；改善居住條件以及投資的需求等多方面的原因。針對(duì)這些原因，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)相應(yīng)政策，對(duì)此我們提出以下建議：政府策部署宜松弛有度，以緊為主。而展望石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期房?jī)r(jià)漲幅放緩，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升；而房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大壓力，之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作也將加劇。

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作者簡(jiǎn)介

王旭寧（1993.10—），男，漢族，河北邢臺(tái)人，金融碩士在讀，單位：河北師范大學(xué)商學(xué)院金融專業(yè)，單位郵編：050000，研究方向：金融統(tǒng)計(jì)。

趙佳鑫（1991.09—），女，漢族，河北邯鄲人，統(tǒng)計(jì)碩士在讀，單位：河北師范大學(xué)商學(xué)院統(tǒng)計(jì)專業(yè)，單位郵編：050000，研究方向：金融統(tǒng)計(jì)。

（作者單位：河北師范大學(xué)）