周潔

摘 要 房?jī)r(jià)問題一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)很大的問題，它的漲跌關(guān)系到人們生活的方方面面，文章通過能不能、敢不敢、會(huì)不會(huì)三個(gè)層面，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的未來走勢(shì)進(jìn)行了分析和研究，初步得出結(jié)論：在國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)穩(wěn)定的情況下，近三年內(nèi)，我國(guó)房?jī)r(jià)理論上很難發(fā)生大幅度的下降，甚至可能會(huì)在國(guó)家允許的范圍內(nèi)發(fā)生小幅度的正常上漲。

關(guān)鍵詞 中國(guó)房?jī)r(jià)；未來走勢(shì)；大幅度；漲跌

一、中國(guó)房?jī)r(jià)能不能降

房子是用來住的，不是用來炒的。自從進(jìn)入到這一輪樓市調(diào)控周期，國(guó)家對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的態(tài)度表現(xiàn)的十分明顯，在過去一年多的時(shí)間里，國(guó)家不斷出臺(tái)各種抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，在這些政策的作用下樓市的確從火熱逐漸回歸冷靜，這就說明了我國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定有著強(qiáng)大的控制力；以此類推，如果國(guó)家采取更激進(jìn)的措施，如進(jìn)行居民房產(chǎn)數(shù)普查，約束個(gè)人房屋數(shù)量，對(duì)超額房屋強(qiáng)制回購并投放市場(chǎng)，也極有可能能夠快速解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，有效推低房?jī)r(jià)水平。

二、中國(guó)房?jī)r(jià)敢不敢降

但是如前文讓房?jī)r(jià)急速下降的措施國(guó)家敢不敢貿(mào)然使用？個(gè)人認(rèn)為是不敢的，不是說國(guó)家沒有魄力，相反，我們的政府是世界范圍內(nèi)最有魄力的政府之一，而是因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的泡沫，一旦戳動(dòng)，甚至可能帶來全球性的危機(jī)，具體可從以下三個(gè)方面分析：

1.房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)

房?jī)r(jià)大幅度下降，首先受傷的就是各大地產(chǎn)開發(fā)商。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)玩的是雙向杠桿，從拿地到交付房屋的過程中，杠桿的作用把開發(fā)商的初始資金放大了數(shù)倍，但放大的其實(shí)都是泡沫，如果大幅度降價(jià)，投資人數(shù)驟降，房子就賣不出去，資金鏈發(fā)生斷裂，就可能導(dǎo)致行業(yè)性的崩盤。隨后災(zāi)難擴(kuò)散，建材行業(yè)、大型建筑設(shè)備制造業(yè)等都會(huì)受到強(qiáng)烈沖擊，一旦這批行業(yè)倒下，其上下游行業(yè)也將在第二批倒下，然后就是第三批、第四批……再加上現(xiàn)在企業(yè)之間日益嚴(yán)重三角債關(guān)系，輻射的范圍難以控制。

2.地方政府

地方政府債務(wù)與房?jī)r(jià)間存在正向相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮引致地價(jià)上漲，地方政府就更容易通過土地抵押從銀行獲得大量可使用資金用于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)大幅度下跌，地方債的償還就會(huì)成為一個(gè)大問題，國(guó)家不可能為所有債務(wù)兜底，于是地方財(cái)政就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重赤字，加上稅收收入的降低和融資的困難，基礎(chǔ)的城市建設(shè)和居民福利難以維持，國(guó)家就有可能發(fā)生動(dòng)蕩。

3.銀行機(jī)構(gòu)

如果房?jī)r(jià)大幅度下降，銀行機(jī)構(gòu)就可能面臨的多方威脅。首先是房地產(chǎn)商方面，資金鏈斷裂致使他們無力還款，銀行能夠強(qiáng)制收取的只有正在不斷貶值的地皮和房屋，為了最大程度上彌補(bǔ)損失，銀行往往會(huì)選擇盡快脫手，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)房屋供給量大幅度提高，而房?jī)r(jià)的下降使得人們的投資需求喪失，總體需求減少，在新的供需均衡點(diǎn)上，房?jī)r(jià)變得更低，造成惡性循環(huán)。

第二方威脅來自于儲(chǔ)戶，從房地產(chǎn)開始的行業(yè)崩壞導(dǎo)致人們對(duì)市場(chǎng)失去信心，于是人們偏好將錢從銀行取出來放在身邊而不愿再去投資，缺少資金，銀行沒法形成派生貨幣，企業(yè)也難以維持生存和發(fā)展，只能不斷縮小規(guī)模，導(dǎo)致大量員工失業(yè)，只能靠積蓄求生，于是愈加重視積蓄，如此造成死循環(huán)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入困境；更壞的一種假設(shè)是：一旦某筆錢取不出來，銀行可能就會(huì)被稻草壓垮，連鎖反應(yīng)將波及整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，帶來的威脅是毀滅性的；而中國(guó)作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，與他國(guó)之間交織復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系又將導(dǎo)致金融危機(jī)在全球迅速蔓延；根據(jù)凱恩斯的經(jīng)濟(jì)理論，為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，部分國(guó)家或許會(huì)選擇通過戰(zhàn)爭(zhēng)的方式刺激經(jīng)濟(jì)，若是第三次世界大戰(zhàn)真的爆發(fā)，那該由誰負(fù)責(zé)？

三、中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降

看得見的手不敢貿(mào)然調(diào)控房?jī)r(jià)，就只能依靠看不見的手來調(diào)節(jié)，而基于市場(chǎng)的考慮，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀注定了在政府不加干預(yù)的情況下，短期內(nèi)基本不可能出現(xiàn)大幅度的下降。

1.人們的預(yù)期

在當(dāng)前房地產(chǎn)的金融投資屬性不斷增強(qiáng)的背景下，在行為金融相關(guān)理論中被視為情緒投資者或噪聲交易者的中小投資者，即大部分炒房者的投資行為往往依賴于對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，而根據(jù)網(wǎng)絡(luò)和媒體的信息，人們普遍形成了房?jī)r(jià)有漲無降的預(yù)期，于是紛紛做下了買房的決定，炒房是暴利，為了200%的利潤(rùn)，資本家甘愿冒著殺頭的風(fēng)險(xiǎn)。

2.利己心理

基于居住需求的買房者往往會(huì)產(chǎn)生一種“必須值得”的心理，如果房?jī)r(jià)突然下降，他就會(huì)覺得不公平，產(chǎn)生負(fù)的外部性，內(nèi)心的不良情緒不斷膨脹，就可能成為社會(huì)中的不穩(wěn)定因素，這類人一多，甚至可能導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的效率降低?；诳床灰姷氖值募僭O(shè)，人們往往會(huì)在追求自身利益最大化的情況下實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益的最大化，于是在這種市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)下，房?jī)r(jià)將會(huì)被持續(xù)的推高。

四、總結(jié)

通過對(duì)上述論點(diǎn)的綜合分析，個(gè)人認(rèn)為在近三年內(nèi)中國(guó)房?jī)r(jià)在理論上不可能出現(xiàn)大幅度的下降，并且在一定范圍內(nèi)，國(guó)家會(huì)容忍它的正常上漲。

但是高房?jī)r(jià)不可能長(zhǎng)久繼續(xù)下去，當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，投資投機(jī)性需求過熱造成資本配置的過分扭曲，那么就將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極其可怕的擠出效應(yīng)，當(dāng)人們不再腳踏實(shí)地地工作，只將目光放在炒房上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的末日就會(huì)到來，這是所有人都不愿意看到的，所以依我拙見，雖然國(guó)家政府出于各方面考慮不能夠采用過分激進(jìn)的政策，但必然會(huì)加強(qiáng)部署，等待時(shí)機(jī)成熟，房?jī)r(jià)在未來很可能會(huì)被控制著緩慢下降，我們可以保持積極的態(tài)度翹首以待。

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