摘 要 在各國(guó)的住房市場(chǎng)上，租賃住房具有不可或缺的地位。國(guó)際上租賃住房市場(chǎng)已經(jīng)有了長(zhǎng)足發(fā)展，而我國(guó)的住房租售市場(chǎng)仍處于落后狀態(tài)。本文將總結(jié)國(guó)際住房租賃現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)德國(guó)完善的租賃住房市場(chǎng)案例進(jìn)行分析，總結(jié)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以對(duì)中國(guó)實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的可行性進(jìn)行探討，提出推進(jìn)更深層次的住房租賃領(lǐng)域改革的措施。

關(guān)鍵詞 租購(gòu)?fù)瑱?quán)；住房租賃市場(chǎng)；租賃政策

一、國(guó)際住房租賃現(xiàn)狀

1.自有住房比率相對(duì)較低，租賃住房比例高

國(guó)際上大部分國(guó)家的住房自有率低于80%。在紐約、倫敦、東京等國(guó)際大都市，由于房?jī)r(jià)高昂，居民租賃住房比例較其所在國(guó)平均水平明顯偏高。在年齡結(jié)構(gòu)上，年輕人擁有自有住房的比例低，租住住房的比例高于年齡較大的群體。

2.住房租賃來(lái)源多元化

在國(guó)際大都市及其所在國(guó)家，住房租賃的供應(yīng)方除了政府部門(mén)提供的保障性住房來(lái)源外，私人部門(mén)提供的租賃住房也是重要的組成部分，并發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。不同性質(zhì)的租賃來(lái)源在住房租賃市場(chǎng)中發(fā)揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場(chǎng)需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。

3.法律規(guī)范較為完善，租賃市場(chǎng)井然有序

由于國(guó)情的差異，國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)發(fā)展較早，各項(xiàng)住房租賃市場(chǎng)的法律規(guī)范在發(fā)展中不斷完善，由于解決居民住房問(wèn)題成為國(guó)際大都市市政當(dāng)局及所在國(guó)政府的施政重點(diǎn)，法律及行政的方式對(duì)住房租賃市場(chǎng)的引導(dǎo)力度較大，因此租賃市場(chǎng)穩(wěn)定有序。

二、德國(guó)住房租賃案例

1.超過(guò)半數(shù)人口選擇租房

德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，德國(guó)有8000多萬(wàn)人口，4000萬(wàn)個(gè)家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來(lái)幾乎沒(méi)有改變。

55%的家庭不急于買(mǎi)房并非經(jīng)濟(jì)能力不足，德國(guó)城市房?jī)r(jià)普遍不高，據(jù)調(diào)查，至少有1/3的租房家庭有足夠的資金買(mǎi)房。其主要原因是工作需要，除了公務(wù)員外的其他勞動(dòng)者因市場(chǎng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等因素，工作常變動(dòng)，且德國(guó)買(mǎi)房后續(xù)費(fèi)用多、手續(xù)繁雜，而自由遷徙權(quán)受到法律保護(hù)，加之離婚率居高不下，出生率下降，人口呈負(fù)增長(zhǎng)等社會(huì)因素，導(dǎo)致德國(guó)租房比例高 。

2.保證租賃房源充足的政策到位

在德國(guó)，不管是開(kāi)發(fā)新房還是經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租，過(guò)了期限，才能按市場(chǎng)租金出租，因此德國(guó)租賃房源充足。

法律規(guī)定，德國(guó)住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售；給興建社會(huì)公租房的建筑公司以住房基金支持；對(duì)公租房的房屋面積和設(shè)計(jì)進(jìn)行了具體規(guī)定，使每套房屋既能滿足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪階層支付得起租金。

由于政策的支持和嚴(yán)格保護(hù)租房者的法律法規(guī)的實(shí)施，德國(guó)租房市場(chǎng)中房屋質(zhì)量良好，德國(guó)人偏愛(ài)租房且租房者的社會(huì)階層較高，房屋自有率僅為40%多，大大低于歐盟國(guó)家自有60%的平均水平 。

3.保護(hù)租房者的法律法規(guī)完善

良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場(chǎng)，很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益，健全的法律體系使得德國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展。

從住房租賃的認(rèn)識(shí)上看，德國(guó)《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類，對(duì)以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進(jìn)行了嚴(yán)格的法律規(guī)定；

從性質(zhì)上看，德國(guó)《住宅建設(shè)法》為租賃住房定下了“公益”、“福利”的基調(diào)，明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。

德國(guó)政府通過(guò)《住房租賃法》和《租金水平法》保護(hù)承租人的利益，通過(guò)稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)投資群體開(kāi)發(fā)適用于出租的房屋；對(duì)較低收入的家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼，使其能夠享受到一定的住房標(biāo)準(zhǔn)。

4.政府成為利益的協(xié)調(diào)者

為了保障德國(guó)公民充分享受政府提供的租房“紅利”，政府在保護(hù)承租人利益的同時(shí)，還為房屋供給方制定了相應(yīng)政策，鼓勵(lì)和培育德國(guó)租賃房市場(chǎng)的健康運(yùn)作。

德國(guó)政府對(duì)投資商建設(shè)用于出租的房屋進(jìn)行免稅或者直接補(bǔ)貼，在德國(guó)建設(shè)用于出租的房屋比建設(shè)用于出售的房屋會(huì)得到更多稅收優(yōu)惠。這在客觀上也鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投資商樂(lè)于開(kāi)發(fā)更多用于租賃的住房。

為了避免承租者和房東的糾紛，德國(guó)政府除了通過(guò)各項(xiàng)法規(guī)嚴(yán)格控制房租外，還重視細(xì)化租房合同及相關(guān)程序，以最大限度避免風(fēng)險(xiǎn)和分歧，從而保護(hù)房客和房東的雙方權(quán)益。

三、國(guó)際租賃管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的借鑒

1.建立嚴(yán)格的法律法規(guī)體系

作為法治國(guó)家，國(guó)外政府和大都市十分重視法律法規(guī)對(duì)住房租賃市場(chǎng)管理的重要作用。英國(guó)、德國(guó)、美國(guó)等國(guó)家相關(guān)社會(huì)制度中并未將住房租賃人和產(chǎn)權(quán)人區(qū)別對(duì)待，在教育、醫(yī)療和其他公共服務(wù)與社會(huì)保障領(lǐng)域，通過(guò)立法使得承租人享有同等待遇，使得居民住房需求能夠以較為平均的方式在住房銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)得到滿足 ；由于在合同關(guān)系以及其他實(shí)際問(wèn)題中，建立了嚴(yán)格的承租人保護(hù)制度，重視對(duì)合同中處于弱勢(shì)地位的租房者的利益進(jìn)行保護(hù)，嚴(yán)厲打擊租賃市場(chǎng)的投機(jī)行為。

2.充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)的共同作用

首先是充分發(fā)揮政府有形的手的作用。一是直接建設(shè)公共住房或廉租房，如美國(guó)紐約仍然在土地出讓時(shí)要求開(kāi)發(fā)商按比例修建出租房；二是實(shí)行租金控制，英國(guó)是最早實(shí)行租金控制的國(guó)家，英國(guó)等歐洲國(guó)家政府曾經(jīng)在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)積極地參與到租賃住房的直接建設(shè)、擁有與運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。

其次是政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，往往從住房租賃的供給和需求兩個(gè)方面加以調(diào)節(jié)，以稅收政策為主，也包括資金補(bǔ)貼等手段。稅收政策是主要的調(diào)控手段，房屋租賃管理中運(yùn)用的主要稅收政策有： 稅收減免，稅收抵扣額度。

最后，金融手段也應(yīng)得到充分運(yùn)用。為房屋出租者提供低利率貸款或貸款利息償還補(bǔ)助是增加出租住房供應(yīng)的一種重要的誘導(dǎo)政策。

四、總結(jié)與建議

我國(guó)應(yīng)該結(jié)合中國(guó)國(guó)情，借鑒歐美等國(guó)經(jīng)驗(yàn)做法，建立一套完整的租賃市場(chǎng)法律體系。國(guó)家應(yīng)該加快立法進(jìn)程，繼續(xù)豐富和完善租賃市場(chǎng)法律體系。根據(jù)各地試點(diǎn)的完成情況制定相關(guān)的法律草案，并公開(kāi)向各界征求意見(jiàn)，將租房者的權(quán)利法律化，使租房者和購(gòu)房者處于相同的法律地位，享有同樣的權(quán)利。

參考文獻(xiàn)：

[1]http：//www.globalpropertyguide.com/

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作者簡(jiǎn)介：戴夢(mèng)云（1996年～），女，福建人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院工程管理專業(yè)。