陸思佳

摘要：隨著城市化的推進，我國出現(xiàn)了許多空置率過高的“鬼城”。探究形成原因，發(fā)現(xiàn)涉及政府、個人、金融集團等多個行業(yè)，不僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個民生問題。在城市數(shù)量化發(fā)展后，質(zhì)量化發(fā)展成為社會面臨的巨大挑戰(zhàn)，“鬼城”這一問題也隨之被重視并迎來新生。

關鍵詞：鬼城；城市化；形成原因

近年來，各大新聞門戶對于中國“鬼城”的報道層出不窮：《探訪鄂爾多斯“鬼城”：市政府遷人仍然空空蕩蕩》、《蘇州活力島怎么了？一片荒蕪似“鬼城”》……隨著新聞報道的增加，“鬼城”一詞開始逐漸進入我們的視野，在社會上也引起了很大的關注和影響。隨著城市化的飛速發(fā)展，“鬼城”在當今中國的房地產(chǎn)行業(yè)不斷蔓延，廣受垢病，中國“鬼城”現(xiàn)象成了一個亟待解決的問題，而它的背后隱藏著的問題是值得我們探究和警惕的。

1 “鬼城”的概念

“鬼城”并不是指鬧鬼的城市，而是一個地理名詞。它的原意是指資源枯竭并被廢棄的城市，但是，隨著行政力量主導城市化的推進，我國出現(xiàn)了因空置率過高，鮮有人居住的新城新區(qū)，也被稱為“鬼城”。

當前中國各地對房地產(chǎn)的投入可謂熱火朝天，到處抓緊建設、拔地而起的樓盤工地。但隨著越來越多樓盤的建成，一些奇怪的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，這些新城區(qū)白天工作人員比居住人員還要多，夜晚則十戶八暗，一片漆黑。這種現(xiàn)象如今在中國并不少見，極高的樓房空置率與嚴峻的住房難問題一起構(gòu)成了中國社會嚴重的社會民生問題。

2 “鬼城”的空間分布

在中國，“鬼城”分布很廣，媒體廣泛報道的主要有鄂爾多斯市康巴什、杭州天都城、貴陽、營口、云南呈貢、江蘇常州、河南鶴壁等地。他們有的分布在沿海、有的分布在內(nèi)地，遍地開花，但總的來說偏遠與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)較多。分析《投資時報》發(fā)布的中國大陸“鬼城”指數(shù)排行榜，發(fā)現(xiàn)“鬼城”根據(jù)地理位置的不同，形成原因也不同，主要有以下幾種類別。第一種是大城市衛(wèi)星城，這些城市設立在大城市邊緣用以減緩中心城區(qū)的人口壓力，但因選址失當、缺少規(guī)劃以及相關產(chǎn)業(yè)支撐等原因，很容易淪為“鬼城”。如，如京津新城。第二種是工業(yè)新城，為了解決工業(yè)污染問題，很多城市建立新城來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但這些新城因為距老城較遠，常常造成分離格局，又因建成時規(guī)模規(guī)劃過大，一時難以發(fā)展起來，如曹妃甸新城。第三種是三四線城市的新區(qū)，這些地區(qū)外來人口少，市場需求不足，若房地產(chǎn)行業(yè)投資過剩，很容易產(chǎn)生“鬼城”現(xiàn)象，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、甘肅隴南、安徽阜陽等地皆面臨著房地產(chǎn)市場泡沫化城市無人居住的風險。第四種是高鐵新城區(qū)，隨著中國高鐵的不斷建成，地方政府常常傾向?qū)㈣F路站點建成城市副中心或者商貿(mào)中心，但因為遠離市區(qū)且交通便利，人們更愿意前往中心地區(qū)消費，這些新城對人口的吸引力很小，從而引發(fā)了一些城市的“鬼城”現(xiàn)象，如宿州高鐵新城。

由此可見，無論是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)還是經(jīng)濟落后地區(qū)，都有可以面臨“鬼城”風險，它的出現(xiàn)是人為化不當產(chǎn)生的結(jié)果，受到政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、市場等多種因素的影響。

3 “鬼城”的形成原因

從中國的實際情況來看，“鬼城”現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要有以下幾個原因：

一是出于政績和GDP增長的考慮，政府重復建設。鬼城空城在全國蔓延，源于各地對土地財政的依賴，根子卻在于中央對地方政府政績考核模式。例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產(chǎn)投資的考核目標，使得許多地方想方設法搞大項目大投資重復建設，空城鬼城是投資拉動經(jīng)濟的極端表現(xiàn)。新城新區(qū)的建設，涉及土地征收、房屋拆遷、道路交通、水電氣熱供給、信息網(wǎng)絡、污水垃圾處理、生態(tài)綠化等，既形成了巨大的投資需求，也產(chǎn)生了很高的GDP，又擴張了出讓城市用地的范圍，這是地方政府樂此不疲、越來越深地陷入了追求外延擴張的惡性循環(huán)的原因。

二是政府規(guī)劃不當，過高預期。新城的開發(fā)和決策需要考慮到交通、教育等諸多問題，但政府決策者在規(guī)劃時往往不能做出正確的決定，導致最后新城完工時出現(xiàn)基礎設施不完善或者過于豪華，消費能力跟不上的情景。這樣的城市，建設不符合人民需求，空置率高也就不足為奇了。

三是金融資本銀行為了盈利不斷提供高額貸款支持房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。金融行業(yè)對房地產(chǎn)過度的信貸支持，為房地產(chǎn)業(yè)進一步投機創(chuàng)造了條件，這些投機者僅以少量資金囤積房源，將成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，將風險轉(zhuǎn)嫁給國家金融機構(gòu)。同時金融行業(yè)也不斷提供貸款鼓勵居民買房，造成了房市的火爆，催生了房地產(chǎn)泡沫，空置率不斷上升。

四是投資者瘋狂投資房地產(chǎn)業(yè)。今天的房地產(chǎn)業(yè)，有人形容為“在‘市場經(jīng)濟幌子下的投機趨利行業(yè)”，一點也不為過。在國外，作為長期投資的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年投資回報率不高，但我國的房地產(chǎn)業(yè)投資回報率遠遠超過國外的水平，投機心理作祟，房很多人看準房地產(chǎn)瘋狂的投機倒把，倒買倒賣。造成房地產(chǎn)業(yè)熱度居高不下，房產(chǎn)資源分配不均的情況，由于房地產(chǎn)有利可圖，超社會需求建設也是形成“鬼城”的原因。

4 “鬼城”現(xiàn)象之我見

總的來說，中國的“鬼城”現(xiàn)象是一個系統(tǒng)性、長時間段的問題，涉及政府、個人、金融集團等多個行業(yè)，不僅是一個經(jīng)濟問題，也是一個民生問題，關乎到國家的資源配置與經(jīng)濟發(fā)展，因此，如何不讓“新城”變“鬼城”非常重要。但我們也要認識到，“鬼城”現(xiàn)象不止出現(xiàn)在中國，很多其他國家在城市化過程中都遇到過類似問題，它是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的過程，不需要過于悲觀。同時，城市化進程帶來的“鬼城”，很大程度上來說是一種虛假城市化，他們只創(chuàng)造了城市，卻忽略了城市中最重要的活力因素——人，這種虛假城市化最終將被市場遺棄，并不能長久的存在中國。可喜的是，如今很多以前的“鬼城”正在逐步迎來新生，中國不斷增長的城市化需求作為剛需，輔之以國家干預，市場調(diào)節(jié)，當初不見一人的“鬼城”入住率大大增高，在逐漸明確的市場機制下，中國“鬼城”將越來越少。