向勁靜

“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！?原我愛我家副總裁胡景暉話音剛落沒幾天，長租公寓運營商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）8月20日宣布因資金鏈斷裂破產(chǎn)。

鼎家的破產(chǎn)，將“長租公寓+金融”的模式推向風(fēng)口浪尖，“租房貸”這一金融產(chǎn)品隨之浮出水面。

“租房貸”這一金融產(chǎn)品的市場規(guī)模有多大？整個產(chǎn)品的鏈條是如何形成的？存在著哪些風(fēng)險？從已出現(xiàn)爆倉的案例來看，具體是哪些風(fēng)險導(dǎo)致爆倉？又該如何防范風(fēng)險？

就以上問題，《投資者報》記者采訪到灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱，得到了詳細(xì)的解答。

杭州鼎家破產(chǎn)波及租客

鼎家是杭州地區(qū)一家中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，2017年上半年開始拓展長租公寓業(yè)務(wù)，并于2017年10月份宣布全面進(jìn)入長租公寓，并推出鼎寓品牌。

同時，鼎家也開始為公寓業(yè)務(wù)租客提供租房分期的服務(wù)，先后與四家消費信貸機(jī)構(gòu)合作。2018年2月，鼎家還獲得來自浙江筑家投資管理公司的Pre-A輪投資。

鼎家的“租房分期”模式，主要是鼎家從房東處租來托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費用。為了緩解租客“押一付三”的壓力，鼎家許諾租戶用“押一付一”方式繳納房租。

然而事實上，鼎家是讓租客在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（后更名為“愛上街”）的APP后，該平臺（愛上街）一次性將租金支付給鼎家，而租戶每月須按時向愛上街還款。

據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。而此次事件涉及到通過愛上街平臺分期的租客共計243名，愛上街與租客同為受害者，目前正在積極協(xié)同租客與鼎家協(xié)商確定是否可以實現(xiàn)續(xù)租。

談及鼎家破產(chǎn)的核心問題時，陳岱對記者表示，鼎家的模式本身沒有錯，但鼎家有兩個問題值得關(guān)注。一是鼎家沒有明確告訴租客在享受“押一付一”模式的同時，還簽署了貸款合同，這其中存在欺詐；二是鼎家無論是通過P2P平臺還是其他平臺所獲得的錢，如果直接交給初始房東，那將不會有什么問題。但關(guān)鍵就在于通過其他渠道所獲得的資金沒有得到有效監(jiān)管，所以會出現(xiàn)“挪用資金”的風(fēng)險。

“長租公寓+消費”為何火爆

在鼎家破產(chǎn)引發(fā)大量租客和房東維權(quán)的同時，租房貸的運作模式被指為“空手套白狼”。那么，租房貸何以如此火爆？長租公寓爆倉和租房貸之間有著怎樣的關(guān)系？

據(jù)非官方統(tǒng)計，中國處于就業(yè)年紀(jì)的成年人有兩億沒有銀行賬戶，有四億沒有信用賬戶；國內(nèi)有 2000 多萬小微企業(yè)法人以及 6000 多萬的個體工商戶，他們的借貸需求還沒有被完全滿足；從資金端的角度來看，經(jīng)歷了長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民積累的財富，要實現(xiàn)保值和增值的訴求也需要進(jìn)一步釋放。

“在對內(nèi)去杠桿的大環(huán)境下，對外又有中美貿(mào)易戰(zhàn)的不確定因素，我們認(rèn)為發(fā)展消費經(jīng)濟(jì)和消費金融是有必要的。”陳岱對記者說。

另外，自2015年開始，國家密集出臺了多項政策鼓勵租賃市場的發(fā)展。在市場和政策支撐下，房屋租賃市場規(guī)模巨大，有機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來 REITs （房地產(chǎn)信托基金）的市值規(guī)模將突破萬億。

正是在這樣的背景下，資本大舉進(jìn)入房屋租賃市場。2018年1月，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資；今年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。

與租賃市場蓬勃發(fā)展相對應(yīng)的，“租房貸”也開始火爆起來，但在監(jiān)管不完善的情況下，其風(fēng)險也日益凸現(xiàn)。陳岱認(rèn)為，租房貸存在三方面的風(fēng)險，即：信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險和政策風(fēng)險。信用風(fēng)險涉及兩個層面，一個是租客的還款意愿和能力；另外一個是中介方（平臺、服務(wù)商）的設(shè)立初衷和風(fēng)控管理能力，自融和資金違規(guī)挪用是禁區(qū)。

流動性風(fēng)險方面，中介向原始房東支付房租頻率為季度，租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年，再加上租客申請的貸款期限有可能是一年以上，實際上就造成了資金期限錯配，為流動性風(fēng)險的爆發(fā)留下了很大隱患。另外，房屋中介通過上述方式獲取的“沉淀資金”，嚴(yán)格意義上是一種負(fù)債。如果不考慮自身能力盲目擴(kuò)大規(guī)?；蚴菫E用這部分資金，都會造成風(fēng)險敞口進(jìn)一步擴(kuò)大。資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環(huán)節(jié)將無一幸免。

政策性風(fēng)險方面，監(jiān)管的推進(jìn)與深入是否會引發(fā)行業(yè)恐慌，造成投資人擠兌或是借款人大規(guī)模違約也是應(yīng)該引起重視的，P2P 爆雷就是很好的例子。

“租房貸”風(fēng)險該如何應(yīng)對

如今已出現(xiàn)長租公寓爆倉事件，那么又該如何防范租房貸的風(fēng)險？

“房屋租賃企業(yè)在目前的發(fā)展過程中，確實存在一定的監(jiān)管缺失，這也是行業(yè)迅速發(fā)展導(dǎo)致的。并不是金融創(chuàng)新導(dǎo)致了風(fēng)險，而是信息不透明為濫用資金提供了保護(hù)傘，杭州鼎家就是這種情況?！标愥氛f道。

陳岱認(rèn)為，倘若未來監(jiān)管要介入，可以從三方面進(jìn)行：一是需要加強(qiáng)信息的透明度，向租客充分披露租金貸的期限、利率等信息，讓其依自身情況選擇是否需采用租房貸，同時盡量做到期限匹配，并指定資金用途；二是加強(qiáng)躉繳租金的用途監(jiān)管，以防部分機(jī)構(gòu)將資金挪作它用，最后導(dǎo)致租客和業(yè)主備受損失的情況；三是從企業(yè)的角度，應(yīng)基于其自身資金需求及業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)張規(guī)劃來控制沉淀資金的規(guī)模，有效管理自身資產(chǎn)端和負(fù)債端流動性、收益、風(fēng)險等維度的匹配。