張?zhí)礻? 江浩文 白智文

【摘 要】對于影響海南省主要城市商品住宅價(jià)格的因素分析以及考慮在不同的情況下，預(yù)測房價(jià)的變化是本文的主要研究內(nèi)容。影響商品住宅的因素分為兩類：行政因素和非行政因素。設(shè)10項(xiàng)二級指標(biāo)。根據(jù)所選取的10項(xiàng)指標(biāo)，建立與商品住宅價(jià)格之間的多元回歸模型。收集近五年的房價(jià)數(shù)據(jù)，選取深圳作為自貿(mào)區(qū)對住房價(jià)格影響的參考對比，得到隨時間變化的房價(jià)影響因子，并將房價(jià)影響因子用于?？诜績r(jià)預(yù)測，得到自貿(mào)區(qū)建立對海口和三亞五年內(nèi)的影響趨勢。

【關(guān)鍵詞】城市商品住宅；多元回歸模型；影響因子

房價(jià)預(yù)測問題為深度結(jié)合實(shí)際的問題，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控作為現(xiàn)在的社會熱點(diǎn)，其價(jià)格分析主要考察對實(shí)際問題的內(nèi)在分析，我們要從政府調(diào)控者的角度出發(fā)，通過對各種房價(jià)影響因素的深入分析，從而在大量數(shù)據(jù)中提取所需趨勢信息并建立模型，找到可以在擁有盡可能少的數(shù)據(jù)的情況在做到對房地產(chǎn)價(jià)格較精確預(yù)測的方法，涉及到的主要問題有以下幾點(diǎn)：

1.對可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并分析其內(nèi)在規(guī)律及聯(lián)系，確定各因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度大小。

2.運(yùn)用所找出的影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，建立可以較好表示房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)學(xué)模型。

3.運(yùn)用所收集到的影響房地產(chǎn)定價(jià)的因素以及過往房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)，在沒有限購因素影響的狀況下對2018年6月-2019年5月的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。

4.在考慮限購政策的影響下，對模型進(jìn)行改進(jìn)，以此對2018年6月-2019年5月的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行進(jìn)一步預(yù)測。

5.自貿(mào)區(qū)的成立會給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來深遠(yuǎn)影響，結(jié)合我國其他城市自貿(mào)區(qū)對城市房價(jià)帶來的影響，對海南自貿(mào)區(qū)開放后五年內(nèi)?？诨蛉齺喌某鞘蟹績r(jià)進(jìn)行預(yù)測分析。

對于影響海南省城市商品住宅價(jià)格的因素分析以及考慮在不同的情況下，預(yù)測房價(jià)的變化是本文的主要研究內(nèi)容。影響商品住宅的因素分為兩類：行政因素和非行政因素。行政因素主要包括土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制、房地產(chǎn)稅制、住房政策、公共建設(shè)、城市規(guī)劃等；非行政因素主要包括：經(jīng)濟(jì)因素、社會環(huán)境因素、其他因素，下設(shè)10項(xiàng)二級指標(biāo)，采用灰色關(guān)聯(lián)度分析，探究各指標(biāo)對房價(jià)的影響。根據(jù)所選取的10項(xiàng)指標(biāo)，在已知數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步對海南省房價(jià)影響因素進(jìn)行分析，并將其與預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，得到具有較高準(zhǔn)確性的預(yù)測數(shù)據(jù)。

一、影響商品住宅的行政因素

近年來，隨著住房貨幣化的推廣和福利分房政策的退出，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍，房產(chǎn)價(jià)格和銷售量持續(xù)上升，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速發(fā)展階段，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位。影響商品住宅的行政因素主要包括：土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制、房地產(chǎn)稅制、住房政策、城市規(guī)劃、公共建設(shè)等。以下將對各項(xiàng)因素逐次進(jìn)行分析并采用層級分析法對各因素所占權(quán)重比進(jìn)行計(jì)算。

（一）土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制

土地政策從2003年起，被確定為重要的工具來參與國家宏觀調(diào)控，與傳統(tǒng)的貨幣政策和財(cái)政政策并列，具有不可替代的作用。土地的用途由政府規(guī)劃管理部門確定，土地利用的容積率等對單方住宅的土地成本影響很大；政府通常通過土地出讓計(jì)劃來控制進(jìn)入市場的土地?cái)?shù)量。研究表明，該政策對于地區(qū)的影響和作用機(jī)制存在一定的區(qū)別，對于不同的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)制定差別化的土地供應(yīng)政策。[1]

（二）房地產(chǎn)稅制

征收房地產(chǎn)稅是一個國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟(jì)分配的重要手段，同樣也是地方政府獲取財(cái)政收入的有效途徑。通過對房地產(chǎn)征稅，隨著房地產(chǎn)稅收資本化，房地產(chǎn)價(jià)值會隨之下降，但是由于地方公共服務(wù)資本化，房地產(chǎn)價(jià)值又會提高。簡而言之，由于征收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)價(jià)值最終取決于本身與房地產(chǎn)稅、地方公共支出的關(guān)聯(lián)性。

（三）住房政策

國家的住房政策極大的影響著住宅市場的價(jià)格。我國長期以來實(shí)行的福利分房制度，導(dǎo)致商品住宅市場空間狹小，居民的購買力與商品住宅市場價(jià)格脫節(jié)；1998年停止傳統(tǒng)的住宅實(shí)物分配制度，必將推動居民個人對商品住宅需求數(shù)量的提高。

（四）城市規(guī)劃

城市規(guī)劃如何能夠得到市場認(rèn)可，并使得房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，其主要在于人們的預(yù)期發(fā)生了改變。隨著規(guī)劃的落定并實(shí)施，區(qū)域內(nèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、交通、教育等都會得到改善，這也會促使房價(jià)大幅上漲。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長而作局部或通盤調(diào)整，如增加新的可開發(fā)區(qū)域或允許對舊城區(qū)進(jìn)行更新改造。

（五）公共建設(shè)

公共建設(shè)由政府或其他社會組織提供的、給社會公眾使用或享用的公共建筑或設(shè)備，按照具體的項(xiàng)目特點(diǎn)可分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等。由于公共設(shè)施受到行政區(qū)域因素和社會資源分配因素的制約，因此對于房價(jià)的影響說較為顯著。[2]

二、影響商品住宅的非行政因素

為研究行政類因素對于商品住宅價(jià)格的影響，對于以上所述的各項(xiàng)影響因素，將通過層級分析法，判斷分析各項(xiàng)指標(biāo)之間的關(guān)系和影響。本文從經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境、其他因素等方面，對于非行政因素類進(jìn)行分析，選取了10項(xiàng)指標(biāo)（房地產(chǎn)投資、施工房屋面積、竣工房屋面積、竣工房屋造價(jià)、人均生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)化水平、常住人口數(shù)、居民人均可支配收入、貸款利率）作為判別依據(jù)[3]。

（一）經(jīng)濟(jì)因素

供需關(guān)系是影響商品住宅價(jià)格的主要原因，隨著房屋商品化的發(fā)展，人們除了本身的需求以外，更多的人將房產(chǎn)視為一種投資方式，商品住宅也成為個人財(cái)產(chǎn)中的一部分。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般理論而言，從短期來看，市場供求是決定市場價(jià)格的直接因素，它使價(jià)格圍繞著市場價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格上下波動；從長期來看，市場價(jià)格調(diào)節(jié)著市場供求的平衡與不平衡，調(diào)節(jié)著生產(chǎn)要素的流入或流出。其次，短期的市場供求關(guān)系決定著市場價(jià)格偏離市場價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格的方向和程度。一般來說，商品住宅供給量增長，會導(dǎo)致房屋的價(jià)格降低，因此選取了房地產(chǎn)投資、施工房屋面積、竣工房屋面積、竣工房屋造價(jià)來反映房地產(chǎn)行業(yè)的供給關(guān)系。

（二）社會環(huán)境因素

從宏觀的角度來看，社會環(huán)境在大范圍內(nèi)會影響商品住宅的價(jià)格，市政設(shè)施和公共配套設(shè)施完善程度地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長迅速，居民收入相應(yīng)提高，購買力增強(qiáng)，住宅價(jià)格就會提升；反之，則會使住宅價(jià)格下降。因此選取地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和城鎮(zhèn)化水平來反映社會環(huán)境因素。

（三）其他因素

商品住宅價(jià)格對于人們來說，屬于高消費(fèi)不動產(chǎn)，價(jià)格較高，一次性購入對大多數(shù)人來說，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不能承受，因此將通過貸款的方式來購買。貸利率通過影響住房供給、需求、租金、貼現(xiàn)率等方式來調(diào)節(jié)住房價(jià)格，因此貸利率和住房價(jià)格密切相關(guān)。故選取該項(xiàng)指標(biāo)作為研究影響商品住宅價(jià)格的因素

【參考文獻(xiàn)】

[1]郭貫成， 熊強(qiáng)， 汪勛杰. 土地供應(yīng)政策對房價(jià)影響的GWR模型分析[J]. 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）， 2014， 2（8）： 96-101.

[2]胡建鋒.基于特征價(jià)格模型的城市公共設(shè)施對商品住房價(jià)格影響研究[D].華科技大學(xué)，2012

[3]張樂樂，高孝偉.基于灰色關(guān)聯(lián)度的河北省房價(jià)影響因素分析[J].綠色科技，2017（10）：263-266.