閆文志 楊興露 趙明遙

【摘 要】本文通過對相關(guān)文獻(xiàn)梳理及對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實地的走訪調(diào)查，分析了目前我國房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題，并分析這些問題出現(xiàn)的原因，對規(guī)范房地產(chǎn)抵押市場、促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的順利進(jìn)行、充分發(fā)揮房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的穩(wěn)定性、保護(hù)房地產(chǎn)抵押雙方的合理權(quán)益等有較強的理論和現(xiàn)實意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)抵押；評估；抵押價值

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)以其保值增值、耐用、固定和不可移動的特點，使得房地產(chǎn)抵押成為一種安全系數(shù)較高的擔(dān)保方式之一。房地產(chǎn)抵押貸款也成為一種非常重要的融資方式。考慮到該行業(yè)未來的發(fā)展，特選此題，并且希望此文能有利于評估業(yè)未來的發(fā)展，將切實地運用到實踐中去，為我國房地產(chǎn)抵押價值評估行業(yè)的全面、規(guī)范地發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一小份力。

一、房地產(chǎn)抵押價值評估的現(xiàn)狀

隨著我國房地產(chǎn)市場日益完善，房地產(chǎn)估價行業(yè)所起的作用日益突出。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大前提下，房地產(chǎn)抵押之所以能成為一種安全系數(shù)較高的擔(dān)保方式，主要是由于房地產(chǎn)的保值增值、耐用和收益性等特點，并且能夠有效提高信貸資金的安全性。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)抵押貸款中，通常先由房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)評估確定被估對象的抵押價值，金融機(jī)構(gòu)再按照此抵押價值來確定貸款額度。如果評估的房地產(chǎn)抵押價值過低，抵押房地產(chǎn)的擔(dān)保作用就難以充分發(fā)揮作用，而評估的房地產(chǎn)的抵押價值過高時，就容易造成信貸風(fēng)險，降低信貸資金的安全性，甚至使信貸機(jī)構(gòu)遭受不能按時或不能收回放貸資金。因此，房地產(chǎn)估價業(yè)企業(yè)或個人與金融業(yè)之間一座連接的橋梁，又是有效防范或規(guī)避金融風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)，在信貸市場中為維護(hù)市場秩序發(fā)揮著不容小覷的積極作用。

二、房地產(chǎn)抵押價值評估存在的問題

1.對估價時點的確定比較模糊

理論上認(rèn)為債務(wù)到期日是房地產(chǎn)抵押評估的基準(zhǔn)日是正確的，但是在實際操作中，這樣確定的估價時點對評估報告并沒有什么實際意義。因為我們的評估報告有效期一般是從報告提交日開始一年內(nèi)，對于貸款期限長的情況來說，一年以后銀行就會選擇重新進(jìn)行評估得出新的評估報告。若是在房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的情況下，其抵押價值也變化不大，倘若把估價時點放在未來的某一時點就不易把握；當(dāng)房地產(chǎn)市場不太穩(wěn)定或是變化較大時，就會影響到其抵押價值的波動，此時可以采取適當(dāng)縮短評估報告有效期的辦法來降低報告使用者的風(fēng)險，而且在出具評估報告時要充分考慮對未來市場變化有影響的因素，這基本上就解決了估價時點問題。

2.對抵押價值認(rèn)識不到位

目前，房地產(chǎn)估價業(yè)界對抵押價值認(rèn)識分為三種觀點，即市場價值、清算價值和抵押貸款價值。（1）市場價值說，是把抵押房地產(chǎn)在正常條件下的市場價值直接作為抵押價值，這顯然是不合理的，完全沒有考慮抵押風(fēng)險因素的存在，容易高估價值。（2）清算價值說，支持者認(rèn)為只有違約發(fā)生時，抵押房地產(chǎn)的清算價格或變現(xiàn)價值高于貸款金額時，才能保證金融機(jī)構(gòu)資金的安全性，因此清算價值就是抵押價值，但是這種觀點很明顯損害到抵押人的利益。（3）抵押貸款價值說，是將現(xiàn)在和未來的因素都考慮到后進(jìn)行評估估算的結(jié)果由于市場中很多因素是變化的，市場也就是不穩(wěn)定的，所以這種價值是很難確定的，而且現(xiàn)實生活中的貸款金額一旦確定下來就簽訂貸款合同，貸款金額不會隨抵押房地產(chǎn)價值波動而隨意更改，也就是說以貸款價值作為抵押價值的可行性不強。

3.抵押價值評估報告效率低

評估報告的效力低主要是說評估人員進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估的質(zhì)量不高，導(dǎo)致評估的結(jié)果并沒有較強的權(quán)威性，有可能使評估機(jī)構(gòu)失去公信力。這可能會由多方面的因素引起的，在評估過程中總會有主觀或者客觀的原因?qū)е略u估報告的效力大打折扣，缺乏真實合理性。同時，有些評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告中對評估理論的應(yīng)用并無結(jié)合案例的分析，多是相關(guān)原理的照搬。在評估過程中卻假設(shè)評估對象滿足合法性假設(shè)和最高最佳使用假設(shè)進(jìn)行評估，這樣評估出來的結(jié)果說服力不強或者不真實合理。

三、房地產(chǎn)抵押價值評估存在問題的原因分析

房地產(chǎn)抵押價值評估中存在問題的原因是多方面的因素引起的，在此處主要分析一下引發(fā)上述問題的主要原因，主要包括：

1.評估人員的整體素質(zhì)不高

在以上陳述的對抵押價值評估要素認(rèn)識不明確和抵押價值評估報告效率低的問題，除與缺乏統(tǒng)一的評估規(guī)范體系相關(guān)外，也與從事房地產(chǎn)抵押價值評估工作的評估人員的整體素質(zhì)低有直接的聯(lián)系；并且講到的技術(shù)風(fēng)險和道德風(fēng)險的存在也是評估人員整體素質(zhì)不高所導(dǎo)致的。目前關(guān)于房地產(chǎn)抵押評估理論教育尚不完善，只有少數(shù)高校開展房地產(chǎn)估價課程，房地產(chǎn)抵押價值評估也只是占據(jù)其中的一小部分理論；房地產(chǎn)抵押價值評估業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制不完善導(dǎo)致工作資歷低但考試能力強的人占了優(yōu)勢，從而導(dǎo)致取得房地產(chǎn)估價師資質(zhì)的從業(yè)人員的缺乏了實踐中所要求的專業(yè)勝任能力。但對各類抵押評估要素的確定以及對技術(shù)風(fēng)險和道德風(fēng)險的規(guī)避或考量，正需要借助于評估人員有較高的專業(yè)技術(shù)水平和道德素質(zhì)，才能保證合理客觀地確定評估房地產(chǎn)的抵押價值，比如，價值類型、估價時點和評估方法等任何一項要素確定的不合理，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值評估結(jié)果的千差萬別。

2.抵押價值評估的相關(guān)監(jiān)管機(jī)制不健全

如今，房地產(chǎn)抵押價值評估報告質(zhì)量低是一種比較嚴(yán)重的不良現(xiàn)象，低質(zhì)量的報告滿足不了投資人做出經(jīng)濟(jì)決策的要求，不能夠為其提供合理的參考依據(jù)，那估價報告就失去了它原有的意義。

導(dǎo)致這問題發(fā)生的原因主要兩方面：（1）缺乏有效法律制約低價不正當(dāng)?shù)母偁幨侨缃穹康禺a(chǎn)估價業(yè)務(wù)中最為常見的問題。我國的房地產(chǎn)抵押價值評估相關(guān)的專門的法律規(guī)范仍然不夠完善，相對處于缺失的狀態(tài)，尚不能起到有效地約束業(yè)務(wù)中的違反法律法規(guī)的行為。（2）評估報告真實性和效力得不到維護(hù)。評估機(jī)構(gòu)和人員按照評估的理論知識和自己多年的評估經(jīng)驗評定估算得出的評估結(jié)果、評估結(jié)論以及在這基礎(chǔ)上撰寫的評估報告并不一定能夠滿足金融機(jī)構(gòu)的要求，以供金融機(jī)構(gòu)在今后的貸款業(yè)務(wù)中所用，或是在銀行專門負(fù)責(zé)貸款的人員有可能因為專業(yè)知識的的缺乏或局限而辨別不了評估報告的真假，或者不能合理利用真實的評估報告，從而使評估報告發(fā)揮不了它所具備的功能。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)抵押價值的評估能夠為抵押人申請抵押貸款或金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款提供參考依據(jù)，有助于借貸雙方客觀地衡量被抵押房地產(chǎn)的價值，還可以降金融機(jī)構(gòu)貸款的風(fēng)險，為其資金的安全性提供了保障，并且促進(jìn)資金的優(yōu)化配置，開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)空間。因此，房地產(chǎn)抵押價值評估問題及對策研究具有較強的理論意義和實踐意義。為了使其作用發(fā)揮的更充分，抵押房地產(chǎn)的價值評估過程應(yīng)全面地考慮在抵押期間各種影響抵押價值的因素，充分考慮房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險，真實地反映抵押房地產(chǎn)的客觀價值。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 柴強.《房地產(chǎn)估價市場比較法探討》[J].2008（5）：15～67.

[2] 劉薇，曹守順.《房地產(chǎn)抵押價值評估特點、評估技術(shù)路線及估價方法分析》[J].管理科學(xué).2013（1）：P126.

[3] 劉韻檸.《淺議商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價值評估存在的問題及對策》[J].時代金融.2014（1）：P158.

[4] 黃磊.《論房地產(chǎn)抵押價值評估及風(fēng)險防范》[J].財經(jīng)縱橫.2012（5）：69～71.