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        房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題和解決措施探討

        2018-08-31 10:58:42談克濤
        西部論叢 2018年6期
        關(guān)鍵詞:項目房地產(chǎn)開發(fā)

        摘 要:隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷壯大,發(fā)展體系也越加完善。面對人口大國、土地資源緊張等背景,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景一片光明。本文將針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題進一步分析,并提出解決對策,以期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)體系更加完善,發(fā)展空間更加廣闊。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目;開發(fā);管理

        前言:現(xiàn)如今,管理學(xué)被廣泛應(yīng)用在社會各行各業(yè)中,以實現(xiàn)資源的有效利用。在房地產(chǎn)行業(yè)中,由于發(fā)展規(guī)模處在不斷壯大期間,其發(fā)展體系在完善過程中,故難免出現(xiàn)各種問題。應(yīng)加強對常見問題的研究,提出解決對策,才能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,促使國民經(jīng)濟穩(wěn)定上升。

        1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題

        房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快,規(guī)模呈現(xiàn)不斷壯大之態(tài)勢。但在開發(fā)管理過程中,常出現(xiàn)各種問題,阻礙著其發(fā)展。主要表現(xiàn)為:

        前期準(zhǔn)備工作欠缺。房地產(chǎn)開發(fā)項目實施前,需要進行總體規(guī)劃,進行市場調(diào)研工作。但在實際工作中,對市場情況的調(diào)研不充分,導(dǎo)致總體規(guī)劃延期完成。由于市場環(huán)境瞬息萬變,故調(diào)研工作應(yīng)隨著市場的變化而變化,實現(xiàn)科學(xué)系統(tǒng)的調(diào)研規(guī)劃。

        管理過程存在漏洞。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中往往存在分工不明確的現(xiàn)象,嚴(yán)重浪費人力、物力資源。管理存在漏洞,忽視細(xì)節(jié),無法保障每個區(qū)域的安全與順利施工[1]。

        管理體制不健全。房地產(chǎn)開發(fā)是一項十分復(fù)雜、難度較大的工程。在長期經(jīng)營運作中,管理體制難免出現(xiàn)不健全現(xiàn)象,進而導(dǎo)致規(guī)劃不合理,達(dá)不到施工的實際要求。

        2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題的解決措施

        2.1強化市場調(diào)研工作

        加強項目前期決策的市場可行性分析,實現(xiàn)更加細(xì)致的研究工作。其一,增加可行性研究人員,投入更多物力與財力,為研究提供基礎(chǔ)物質(zhì)保障。針對市場需求、客戶需求精準(zhǔn)分析。了解戶型樣式,進而合理規(guī)劃。其二,建立決策機構(gòu),對收集的信息進行合理分析,提升項目決策之水平與效率。其三,與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門合作,提前獲取有關(guān)許可證明,做好市場規(guī)劃。同時,在簽訂合同過程中,應(yīng)針對其中內(nèi)容仔細(xì)研讀,以免存在誤會,發(fā)生利益沖突。

        2.2加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理規(guī)劃

        房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)結(jié)合市場行情,選擇合適的地位位置,發(fā)揮其應(yīng)有的商業(yè)價值。在進行市場調(diào)研工作后,在項目成本、投資、回報等方面加強管理與規(guī)劃,實現(xiàn)房地產(chǎn)利益價值最大化。

        其中,房屋質(zhì)量更加受到人們關(guān)注。為實現(xiàn)房屋質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)開發(fā)項目中的人員、材料、施工工藝、機械使用等方面均應(yīng)加強管理,嚴(yán)格控制。以量化方式管控質(zhì)量,做好基本工作。包括:材料管理,即對所有進場材料進行檢查,確保材料符合施工基本要求;對已進場材料加強管理,避免雨水淋濕、腐蝕、浪費等現(xiàn)象。人員管理,即要求所有入場人員佩戴安全防護措施;加強人員管理,確保人力資源合理利用。機械管理,即對所以在場機械定期維修養(yǎng)護,避免在施工期間出現(xiàn)任何安全問題。另一方面,根據(jù)項目特點,合理規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)置,如房屋排水、暖通設(shè)計、基本電氣設(shè)計等。加強對商品房的售后監(jiān)管與控制,針對業(yè)主提出的有關(guān)建議與意見及時反饋,并做好售后處理工作。在全生命期內(nèi),實現(xiàn)項目利益的最大化。

        2.3加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目制度的建立

        在激烈的市場競爭中,成本幾乎成為競爭的必要手段。在開發(fā)過程中,必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本進行管理,并嚴(yán)格控制。項目開發(fā)前,合理進行規(guī)劃,做好預(yù)測與評估工作。合理分析項目開發(fā)成本、銷售利潤、施工成本等,做到全生命周期內(nèi)成本最低。其次,引進競爭機制,實現(xiàn)市場化投保招標(biāo)。對項目施工工期與質(zhì)量嚴(yán)格控制,結(jié)合項目開發(fā)實際情況,不斷完善自身制度體系,確保項目開發(fā)順利進行[2]。

        與此同時,以制度為根本,加強對項目的風(fēng)險管理。當(dāng)前市場瞬息萬變,稍有不慎將跌入萬丈深淵。當(dāng)前,風(fēng)險的預(yù)警與管理成為企業(yè)必備手段,要確保自身在激烈的市場中屹立不倒,應(yīng)完善制度管理體系,強化風(fēng)險預(yù)警機制。可通過合同之方式,轉(zhuǎn)移風(fēng)險,進而降低或規(guī)避風(fēng)險。明確合同雙方責(zé)任,減少房地產(chǎn)隱蔽損失?;蚶帽kU行業(yè),降低企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險損失,降低企業(yè)投入的成本。另一方面,可通過企業(yè)完善的管理制度,利用風(fēng)險預(yù)警部門與市場部門的完美配合,及時分析市場潛在的風(fēng)險,以及對項目開發(fā)造成潛在威脅的因素。將其扼殺在搖籃中,防患于未然。以此來規(guī)避所有問題,強化房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展能力。

        3結(jié)論

        綜上所述,本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目中常見的問題,并提出幾點解決對策。在風(fēng)云變幻的市場經(jīng)濟背景下,不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理制度、成本控制、風(fēng)險意識等,才能確保其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,擴大經(jīng)營規(guī)模。

        參考文獻:

        [1]續(xù)剛.初探房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的常見問題和解決措施[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2016(04):132-134+138.

        [2]楊鳳,孔艷玲.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的問題及對策研究——以煙臺市Y項目為例[J].企業(yè)導(dǎo)報,2013(06):88.

        作者簡介:談克濤(1990—)男,漢族,安徽合肥人。

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