秦藝

【摘 要】 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十余年的現(xiàn)代化發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至今為止依然保持著較快的發(fā)展勢(shì)頭。隨著我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)整政策的陸續(xù)出臺(tái)、實(shí)施以及房地產(chǎn)行業(yè)深度改革的持續(xù)進(jìn)行，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)開始進(jìn)入了創(chuàng)新發(fā)展的重要階段。輕資產(chǎn)成為目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展重要趨勢(shì)，本文主要就輕資產(chǎn)背景下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為課題進(jìn)行探討分析，并提出一些個(gè)人觀點(diǎn)，以供參考。

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 輕資產(chǎn) 發(fā)展

1 商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行輕資產(chǎn)模式的必然性

房地產(chǎn)業(yè)從改革開放以來，已經(jīng)發(fā)展了30多年，由于該產(chǎn)業(yè)率先從廣州發(fā)展起來，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點(diǎn)是重資產(chǎn)，先從銀行貸款，然后購(gòu)買土地，建造房屋，還沒有完全建成樓房時(shí)就進(jìn)行預(yù)售，從消費(fèi)者那里再獲得一部分資金，完成剩下的房屋建設(shè)，最終把樓房售盡，回籠資金，進(jìn)行新一輪的房市開發(fā)，這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產(chǎn)模式在過去的開發(fā)中獲得了巨大的成功，但是隨著國(guó)家對(duì)房市的宏觀調(diào)控，使得房市處于低迷時(shí)期，開發(fā)商的資金一度無法收回，資金鏈經(jīng)受著巨大的考驗(yàn)，如果樓房無法及時(shí)售出，占有的資金就無法收回，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而此時(shí)出現(xiàn)的輕資產(chǎn)主要是利用最少的資金去撬動(dòng)最大的資源，賺取最多的利潤(rùn)。這個(gè)定義很直白，要想實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，就要去除像生產(chǎn)線這樣占用大量資金的環(huán)節(jié)，更加重視企業(yè)的品牌、人力、經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、價(jià)值觀、治理制度、管理流程等，利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤(rùn)，有人認(rèn)為這種模式是一種“暴利”，但是這只是不同形式資源的組合運(yùn)用，在專業(yè)化分工更加細(xì)致的今天，輕資產(chǎn)模式的出現(xiàn)是一種必然。

2 輕資產(chǎn)背景下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

2.1實(shí)行良性戰(zhàn)略融資。中國(guó)市場(chǎng)融資形式較為單一，開發(fā)商的融資渠道主要是銀行貸款，但是在融資過程中尋找戰(zhàn)略合作伙伴確是一種分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、減少資金支出的好方式，地產(chǎn)商不再將融資和建設(shè)都抓在手中，而是將融資分離出去。例如凱德地產(chǎn)公司其主要措施如下：

（1）在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，這樣既可以降低自有資金的投入，同時(shí)還可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán)，享受土地溢價(jià)。（2）在開發(fā)和建設(shè)階段，引入了私募股權(quán)投資基金、銀團(tuán)貸款或信托資金，整合各項(xiàng)資源，收取開發(fā)管理費(fèi)。（3）引入商用物業(yè)孵化資金，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，以提高租金和出租率。

2.2 開展專業(yè)服務(wù)。專業(yè)化的服務(wù)亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以考慮將樓房的銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)外包出去，這樣不僅節(jié)約了銷售費(fèi)用，還可以加快樓房的售出速度，加速資金回籠。例如世聯(lián)地產(chǎn)，其主要提供顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，為土地供應(yīng)方提供政策建議、土地規(guī)劃建議和土地出讓策略等服務(wù)。

2.3 打造輕資產(chǎn)背景下的優(yōu)質(zhì)品牌。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施輕資產(chǎn)模式后，將會(huì)把更多的精力放于品牌管理上在輕資產(chǎn)模式中，品牌的價(jià)值也變得愈加重要，打造品牌不僅可以運(yùn)用大量的廣告，還要注重在目標(biāo)客戶群眾形成統(tǒng)一鮮明的形象，注重品牌的差異化、特色化。另外，要將企業(yè)的文化注入到品牌中去，企業(yè)的文化類似于化學(xué)反應(yīng)中的催化劑，文化可以使品牌的內(nèi)涵更加鮮活、形象。例如我們熟知的萬達(dá)廣場(chǎng)，其由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，使用萬達(dá)廣場(chǎng)自身品牌。這種投資項(xiàng)目資產(chǎn)全歸投資方，其輕資產(chǎn)模式?jīng)]有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準(zhǔn)金融投資行為。對(duì)投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報(bào)外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益。而輕資產(chǎn)模式為其帶來的良性發(fā)展作用也比較多，主要如下：

（1）輕資產(chǎn)模式豐富了萬達(dá)的商業(yè)模式，未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將輕重并舉，保障長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

（2）輕資產(chǎn)模式企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，變得更加安全。

（3）實(shí)行輕資產(chǎn)模式，萬達(dá)不需要進(jìn)行投入，但每年獲得的收益相當(dāng)可觀，高于行業(yè)平均水平，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，大幅提升凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率。

（4）輕資產(chǎn)模式市場(chǎng)需求旺盛，正契合了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以依靠?jī)?nèi)需及消費(fèi)為主的新發(fā)展模式，有利于企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率。

2.4促進(jìn)輕資產(chǎn)背景下的人力資本完善。

（1）輕資產(chǎn)模式之下人力資源是其發(fā)展重要的組成關(guān)鍵點(diǎn)，企業(yè)需要對(duì)內(nèi)部各層級(jí)組織的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化，并將各崗位具體的工作職責(zé)明晰化，為整體供應(yīng)鏈的發(fā)展提供基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)整合社會(huì)資源的力度，促進(jìn)企業(yè)價(jià)值的增加。

（2）企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)能力素質(zhì)模型實(shí)施完善，并編制成手冊(cè)以利于將來在全體員工內(nèi)部的推廣。

2.5 信息化輔助發(fā)展。隨著信息化應(yīng)用越來越廣泛，無論是制造業(yè)還是地產(chǎn)業(yè)也都需要信息化的平臺(tái)來支持。信息化可以幫助企業(yè)節(jié)約管理時(shí)間，提高管理效率，而且還能夠時(shí)時(shí)關(guān)注各利益相關(guān)者的動(dòng)態(tài)，做到熟知市場(chǎng)變動(dòng)，以此更好的做出商業(yè)調(diào)整。相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)利用科學(xué)的信息化平臺(tái)，根據(jù)自身品牌推出相關(guān)的信息化發(fā)展措施，以此更好的迎合輕資產(chǎn)背景下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

結(jié)束語：

綜上所述，隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)開發(fā)模式已無法滿足企業(yè)的發(fā)展需要，需盡快尋找一種新的商業(yè)模式，既可以提升企業(yè)盈利能力，又能降低資本運(yùn)作的成本。近些年流行的輕資產(chǎn)模式有著種種優(yōu)勢(shì)，相關(guān)人員在進(jìn)行應(yīng)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整和運(yùn)作，以此更好的推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展。

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