劉艷 孫傳輝

摘要：近20年我國(guó)商品住房市場(chǎng)的繁榮不僅帶來(lái)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市化的高速發(fā)展，也使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)不合理的快速增長(zhǎng)。為了保障我國(guó)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，我國(guó)政府進(jìn)行了多年的宏觀調(diào)控，然而卻都收效甚微。中央政府開(kāi)始越來(lái)越重視房地產(chǎn)長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制的建立，以回歸房子居住功能，保障民生為目標(biāo)。而房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立需要多方面的支持，特別是需要地方政府的積極配合與相應(yīng)。文章從地方政府的角度出發(fā)，分析了地方政府的在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益訴求和在過(guò)往中的表現(xiàn)，并進(jìn)一步提出構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的地方政府行為的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；長(zhǎng)效機(jī)制；地方政府

一、 引言

1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值的不斷壯大，牽扯的相關(guān)行業(yè)越來(lái)越廣泛，不僅極大地影響著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，還和我國(guó)居民生產(chǎn)生活緊密相關(guān)。盡管房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住需求，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面起到了積極的作用。但近二十年來(lái)商品住房?jī)r(jià)格的不斷上漲，不僅對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展埋下了隱患，還給居民的生活帶來(lái)了沉重的壓力。

為應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，政府為相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，諸如“國(guó)五條”“國(guó)八條”“國(guó)十五條”“國(guó)十三條”“新國(guó)十條”等一再被媒體稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策。然而令人遺憾的是，往往這些調(diào)控政策只在剛出臺(tái)時(shí)能夠給房地產(chǎn)市場(chǎng)降降溫，但很快，住房?jī)r(jià)格就會(huì)得到恢復(fù)甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。事實(shí)證明，這些政策不僅不能夠很好地調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，甚至還加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。

近年來(lái)，特別是十八大以來(lái)，中央政府多次在一些重要會(huì)議和文件、報(bào)告中提出要加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題。在2016年12月14日至16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及2017年3月召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議都在強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融體系的安全緊密聯(lián)系在一起；要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，需要構(gòu)建系統(tǒng)性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”。2017年我國(guó)19大報(bào)告中，講到“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”“應(yīng)在住房制度的基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場(chǎng)監(jiān)管等制度，以建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，離不開(kāi)中央政府的政策制定和路線規(guī)劃，更需要地方政府的積極配合和對(duì)政策的貫徹執(zhí)行。本文希望通過(guò)分析過(guò)往地方政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的利益訴求和表現(xiàn)，并為地方政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立過(guò)程中扮演積極重要的角色提供建議。

二、 地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的利益訴求

大量的分析地方政府行為的文獻(xiàn)指出地方政府的利益主要有轄區(qū)內(nèi)公民福利、財(cái)政收入增加和政治晉升（周黎安，2007；陶然等，2010）。而在我國(guó)，由于是由上至下的政治體制，地方政府的行為主要受到擴(kuò)大財(cái)政收入和政治晉升的激勵(lì)。

1. 增加財(cái)政收入的激勵(lì)。1994年分稅制改革重新劃分了中央和地方的收支責(zé)任，這造成了中央和地方的財(cái)政收支狀況立馬發(fā)生了顯著的變化。在財(cái)力劃分上，中央財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重從1993年的21.9%激增到1994年的55.7%。此后中央財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重基本穩(wěn)定在50%～55%之間。在事權(quán)劃分上，中央政府僅承擔(dān)了越20%的支出事務(wù)。財(cái)政與事權(quán)的不匹配，造成地方政府財(cái)力的缺口十分嚴(yán)重。為滿足地方政府履行政府職能所需的財(cái)力，地方政府具有強(qiáng)烈的創(chuàng)收動(dòng)機(jī)（賈俊雪和郭慶旺，2008）。而土地作為地方政府的重要資產(chǎn)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和商品住房?jī)r(jià)格的上升，土地出讓獲得的土地出讓金越來(lái)越成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)土地出讓金規(guī)模不斷擴(kuò)大，從2001年的1 295.89億元，占當(dāng)年全國(guó)GDP的1.37%，占當(dāng)年地方本級(jí)財(cái)政收入的18.9%，逐漸上漲到2014年的3.44萬(wàn)億元，占當(dāng)年全國(guó)GDP的8.3%，占當(dāng)年地方本級(jí)財(cái)政收入的45%。地方政府對(duì)土地出讓金的依賴性不斷提高。與此同時(shí)，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收收入在地方政府的總的稅收收入中的比重也逐漸增加。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，在2016年我國(guó)房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅這幾類與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收收入總和占到了地方收入總和的近20%。因此可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰在很大程度上關(guān)系到地方政府的財(cái)政收入規(guī)模，地方政府有很強(qiáng)的動(dòng)機(jī)去干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2. 政治晉升的激勵(lì)。20世紀(jì)80年代以來(lái)，我國(guó)地方官員的晉升標(biāo)準(zhǔn)逐漸由過(guò)去的以政治表現(xiàn)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)績(jī)效為主，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在很大程度上左右著地方官員的升遷機(jī)會(huì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)越來(lái)越成為拉動(dòng)地方投資，就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ?。?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資額從1998年的2.8萬(wàn)億元快速上漲到2016年60.6萬(wàn)億元，約占全社會(huì)固定資產(chǎn)完成額的17%。地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)的固定資本形成不僅會(huì)直接進(jìn)入支出法的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的資本形成總額，同時(shí)由于其存續(xù)和折舊時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后續(xù)影響也非常大。同時(shí)，商品房銷售額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，占GDP的比重從1998年的2.9%持續(xù)上漲到15.8%。 此外，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展也提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。2003年～2016年，房地產(chǎn)企業(yè)總就業(yè)人數(shù)從82萬(wàn)多人增加到275萬(wàn)人。如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)如中介服務(wù)、裝修、建筑業(yè)、建材制造業(yè)等行業(yè)，提供的居民就業(yè)機(jī)會(huì)就更為龐大。由此可見(jiàn)，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地方政府能夠使得當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較快發(fā)展，獲得較快的GDP增長(zhǎng)，地方政府官員從而能夠得到更多的晉升機(jī)會(huì)。

三、 地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的表現(xiàn)

如上一節(jié)所述，地方政府具有很大的動(dòng)機(jī)去干預(yù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。具體干預(yù)的表現(xiàn)可以歸納為以下幾點(diǎn)：

1. 低價(jià)大量供應(yīng)工業(yè)用地，壓縮商業(yè)用地額度。地方政府為了吸引企業(yè)投資，一方面加大道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做好轄區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)，提供稅收優(yōu)惠政策。另一方面，更是以稀缺的土地資源作為政策工具進(jìn)行招商引資，低價(jià)甚至無(wú)償提供廠房用地。然而在土地有限且中央政府對(duì)新增建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格的總量控制的背景下，地方工業(yè)用地的大量供應(yīng)必然會(huì)壓縮商業(yè)用地額度。在此種供地模式下，一方面，不僅吸引資本投資，降低工業(yè)生產(chǎn)成本，促進(jìn)當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展，帶動(dòng)地區(qū)GDP 的增長(zhǎng)（范劍勇等，2015）；另一方面，有限的商業(yè)用地供應(yīng)，在市場(chǎng)化的“招拍掛”的競(jìng)買手段下，價(jià)格被大幅推高，地方政府可以從中獲得高額的土地出讓金收入，但也造成商品住房的成本上升，推高住房?jī)r(jià)格。

2. 減少保障房的供給。保障房建設(shè)作為改善中低收入及困難群體基本居住條件的一項(xiàng)國(guó)家重要民生工程，近年來(lái)，中央政府一再出臺(tái)一系列的保障住房?jī)?yōu)惠政策，但地方政府的具體落實(shí)卻表現(xiàn)的很不盡人意。減少、延遲或取消經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房等供應(yīng)，選址離城市中心距離遠(yuǎn)、交通生活設(shè)施配套建設(shè)嚴(yán)重滯后的地區(qū)等等地方政府消極對(duì)待保障住房的事實(shí)比比皆是。如HUANG研究指出2010年入住廉 租房的城鎮(zhèn)家庭不足3%，2011年幼1 540萬(wàn)的低收入家庭需要住房保障體系，而當(dāng)年新增的各類保障房數(shù)量只有1 000萬(wàn)套左右。Yang和Chen發(fā)現(xiàn)，北京86%的限價(jià)房和50%的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目位于較為偏遠(yuǎn)的五環(huán)至六環(huán)地區(qū)，地鐵站、 學(xué)校和醫(yī)院與這些保障房離得很遠(yuǎn)。造成地方政府消極對(duì)待保障房的原因一方面是保障房的建設(shè)不僅會(huì)減少商業(yè)住房用地，從而降低土地租金收入，同時(shí)還會(huì)給地方政府帶來(lái)巨大的財(cái)政壓力；另一方面，保障房建設(shè)的收益要在中長(zhǎng)期才會(huì)顯現(xiàn)，而地方官員任期較短，難以滿足他們短期內(nèi)創(chuàng)造政績(jī)以提升晉升幾率的要求（鄭思齊、張英杰，2010）。

3. 加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。房地產(chǎn)行業(yè)是高負(fù)債、高杠桿的資本密集型產(chǎn)業(yè)外部資金的獲得對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。而在我國(guó)信貸市場(chǎng)主要由商業(yè)銀行貸款構(gòu)成。盡管從2004年開(kāi)始我國(guó)各大國(guó)有銀行相繼完成了股份制改造并順利上市，但地方政府以各種手段對(duì)銀行信貸干預(yù)仍十分多見(jiàn)（馮濤，2006）。由于屬地關(guān)系的存在，地方政府常常能夠從行政命令上對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行進(jìn)行相關(guān)的管制或控制，對(duì)由地方自己成立的地方中小商業(yè)銀行則甚至明目張膽的直接進(jìn)行干預(yù)，使得銀行的信貸政策偏向符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的房地產(chǎn)企業(yè)（伍艷、文斌，2012）。另一方面，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控過(guò)程中，為了理性引導(dǎo)房地產(chǎn)商投資行為，打擊相關(guān)利益集團(tuán)及個(gè)人的商業(yè)性投機(jī)炒房行為，出臺(tái)許多全國(guó)范圍內(nèi)的宏觀調(diào)控政策。比如，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和建筑過(guò)程中自有資金所占的比例，對(duì)居民購(gòu)房的條件和相關(guān)門檻進(jìn)行限制，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及居民購(gòu)房的貸款利息進(jìn)行調(diào)高。但與此同時(shí)，地方政府，包括上海、北京、杭州等地區(qū)卻不斷出臺(tái)幫助緩解房地產(chǎn)企業(yè)和投機(jī)炒房者資金鏈緊張的政策。比如，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分期給付土地出讓金，甚至進(jìn)一步降低土地出讓金首付的比例并延長(zhǎng)相應(yīng)各期土地出讓金支付的時(shí)間，對(duì)住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的行為暗中默許，大幅增加住房公積金貸款的金額，幫助開(kāi)通住房公積金異地貸款的渠道等政策措施。在一些個(gè)別嚴(yán)重的地區(qū)，地方政府甚至在行政上命令當(dāng)?shù)刎?cái)政部門為主要房地產(chǎn)商貸款提供擔(dān)保。（楊帆、盧周來(lái)，2010）。

4. 給予房地產(chǎn)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。地方政府在促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，一個(gè)重要的政策即是給予稅收優(yōu)惠。在刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)，地方政府的稅收優(yōu)惠政策也是不遺余力。一個(gè)典型的例子是在2006年，國(guó)稅總局出臺(tái)了通知規(guī)定，“從8月開(kāi)始，居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得的出讓收益需要繳納20%的個(gè)稅，但對(duì)于沒(méi)有房屋原值憑證的，可以按交易全額的1%～3%計(jì)稅”。在通知下達(dá)后，各地地方政府出現(xiàn)對(duì)該通知的各種變相解讀和執(zhí)行。如，上海、杭州等地方政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定要求，對(duì)于進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓的居民，能提供房屋原值憑證的，可以在減去各種合理費(fèi)用后按房屋售價(jià)和購(gòu)買時(shí)的成本價(jià)格的差額征收20%個(gè)稅；而不能提供房屋原值憑證的，則直接按房屋售價(jià)的1%進(jìn)行納稅。而在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，相關(guān)的減免更甚，這些地方政府執(zhí)行人員根本不讓居民提供房屋的原值憑證，直接按住房的售價(jià)的1%進(jìn)行計(jì)稅（宋春合、吳福象，2017）。不僅如此，杭州、成都、西安等城市都出臺(tái)過(guò)減免契稅或者直接暗中對(duì)購(gòu)房者給予財(cái)政補(bǔ)貼的政策。

四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制需要地方政府發(fā)揮積極作用

所謂房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，就是指使制度能夠長(zhǎng)期正常運(yùn)行，同時(shí)能夠發(fā)揮預(yù)期功能的一種配套制度，是房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的引導(dǎo)機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制是系統(tǒng)性改革，需要多方面的配合。地方政府作為地區(qū)房地產(chǎn)政策的直接執(zhí)行者，不能因?yàn)榈胤嚼娴男枰沟谜咦冃巫冑|(zhì)得不到有效實(shí)施。構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，不僅需要規(guī)范地方政府行為，更需要調(diào)動(dòng)地方政府的主觀積極能動(dòng)性。

一方面，加快完善地方稅收體系，適時(shí)推出房地產(chǎn)稅。從前文分析，地方政府熱衷于推動(dòng)商品住房投資及住房?jī)r(jià)格上漲一個(gè)重要原因是它能給地方政府帶來(lái)巨大稅收利益，而這本質(zhì)上是地方稅制體系建設(shè)存在先天缺陷。我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度雖然劃歸地方稅的種類不少，但主體稅種不明確，總的稅收收入規(guī)模也偏小，不能很好的保障地方經(jīng)常性支出的需要。因此，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)政稅收體制改革勢(shì)在必行，逐步調(diào)整中央和地方的事權(quán)分配，將一些事關(guān)全局的民生支出上收中央，進(jìn)一步減輕地方政府的財(cái)政壓力；推進(jìn)稅收領(lǐng)域的制度創(chuàng)新，從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，適時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅，降低房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)的稅收，是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的非常行之有效的途徑。這不僅可以為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅收收入來(lái)源，同時(shí)抑制炒房囤房等住房投資投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)“房屋是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的目標(biāo)。

另一方面，建立合理的人事干部選拔制度，糾正“唯GDP”的干部考核評(píng)價(jià)體系。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出速度變化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)力轉(zhuǎn)換三大特點(diǎn)，發(fā)展方式開(kāi)始從規(guī)模速度型向質(zhì)量效率型轉(zhuǎn)變。政府的人事干部選拔制度也應(yīng)適時(shí)做出調(diào)整，積極推進(jìn)我國(guó)干部人事制度改革，逐步轉(zhuǎn)變以單純的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為核心的官員考核，更加注重民生和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。促進(jìn)地方政府樹立更加正確的政績(jī)觀，規(guī)避地方政府官員為仕途利益對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分以來(lái)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)地方政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

五、 地方政府在構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的措施建議

1. 適當(dāng)增加城市商業(yè)住房建設(shè)用地的供給，構(gòu)建土地供給與常住人口、房?jī)r(jià)與常住人口之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在堅(jiān)持“招標(biāo)掛”的土地出讓制度前提下，明確對(duì)競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求，土地用途，規(guī)劃方案及有關(guān)配套指標(biāo)的公示要求，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地遲建，捂盤惜售的行為的處罰力度，嚴(yán)格規(guī)定在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)完成建設(shè)。增加保障性住房建設(shè)和租賃住房建設(shè)用地的需要，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)自持比例。

2. 加快完善住房租賃體系的建設(shè)。完善住房租賃體系是進(jìn)一步深化我國(guó)住房制度改革的重要內(nèi)容，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)居民住有所居的重要途徑。地方政府在通過(guò)增大房地產(chǎn)企業(yè)土地自持比例，確保租賃住房建設(shè)的力度的同時(shí)，更需要加大對(duì)租賃住房的扶持力度和相關(guān)管理。建立住房租賃信息中心，提供集約化，專業(yè)化的服務(wù)，給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范和完善市場(chǎng)行為，建立高效透明的住房租賃市場(chǎng)。

3. 加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)服務(wù)的均等化。人們對(duì)住房的購(gòu)買熱情很大程度上是源于住房和醫(yī)療，教育等公共資源密切掛鉤關(guān)聯(lián)。稀缺的公共服務(wù)和不均等分布造成了人口的流入和集聚，從而造成部分地區(qū)的房?jī)r(jià)高漲。構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，解決公共資源的過(guò)度集中是問(wèn)題的關(guān)鍵。地方政府一方面要提高基礎(chǔ)設(shè)施，特別是關(guān)乎居民生活的醫(yī)療教育和交通等的建設(shè)力度，這需要地方政府對(duì)地區(qū)居民生活質(zhì)量的足夠重視。另一方面，加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的均等化，使地區(qū)之間、農(nóng)村和城鎮(zhèn)之間的居民都能享受同等的教育醫(yī)療條件。

4. 降低地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，大力謀求和發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，就要根除地方政府和地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分依賴，這能從根本上解決地方政府因?yàn)槔鎲?wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行胡亂干預(yù)，從而擾動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的問(wèn)題。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要地位，其他產(chǎn)業(yè)一時(shí)難以取代房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響。但在逐漸建立起住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制過(guò)程中，逐漸培育起其他地區(qū)支柱性產(chǎn)業(yè)是大勢(shì)所趨的。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立涉及到土地制度改革、金融風(fēng)險(xiǎn)防范、財(cái)稅制度健全、相關(guān)法律完善等方方面面，需要各方參與者的共同努力。地方政府要真正從整體利益出發(fā)，以身作則，完善自身責(zé)任機(jī)制，充當(dāng)好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行者角色，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康做出自己的力量。

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作者簡(jiǎn)介：劉艷（1981-），女，漢族，山西省呂梁市人，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院博士生，山西省財(cái)經(jīng)大學(xué)講師，研究方向?yàn)樨?cái)稅理論與政策；孫傳輝（1991-），男，漢族，江西省吉安市人，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院博士生，研究方向?yàn)樨?cái)政貨幣政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。