鄧敏文

摘要：隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，人們物質(zhì)需求的提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展。本文進(jìn)行了商業(yè)銀行住房貸款的含義、特點和發(fā)展?fàn)顩r以及住房貸款業(yè)務(wù)存在的普遍風(fēng)險的分析。商業(yè)銀行應(yīng)該加強銀行住房貸款風(fēng)險管理機制的建立，加強抵押物的審查力度，設(shè)置監(jiān)督機構(gòu)和嚴(yán)格支付管理，改革創(chuàng)新相關(guān)制度和提高管理水平與風(fēng)險防范能力以及強化貸款風(fēng)險管理，權(quán)責(zé)分明。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房貸；風(fēng)險；防范

一、我國商業(yè)銀行住房貸款的含義、特點與發(fā)展?fàn)顩r

（一）我國商業(yè)銀行住房貸款的含義與特點

我國銀行住房貸款（以下簡稱房貸）是銀行向借款人提供的用于購買一般住宅貸款的專項資金。借貸人要以所購房產(chǎn)或固定資產(chǎn)作為抵押和擔(dān)保，并按期償還貸款。個人房貸特點是：資金用途單一，還款周期長，貸款利率相對較低。它是銀行信貸業(yè)務(wù)中的支柱之一，為銀行帶來收益的同時，也給銀行帶來了一定的風(fēng)險。

（二）我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

從上世紀(jì)90年代起，住房分配形式的改革，以及經(jīng)濟發(fā)展水平飛速增長帶動的人們對物質(zhì)生活的追求標(biāo)準(zhǔn)的提高，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。個人房貸業(yè)務(wù)作為銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分之一，也得到了空前的發(fā)展，在銀行信貸業(yè)務(wù)中的比重不斷提高。然而由于近兩年國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控、經(jīng)濟質(zhì)量結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加之部分城市房地產(chǎn)價格泡沫化嚴(yán)重，房價波動幅度較大，對個人房貸業(yè)務(wù)辦理造成了一定的沖擊，但其發(fā)展的主體形式并沒有受到影響，個人房貸還款期限長，利率較低的特點，使得房貸依然是普通用戶購房、籌集資金的不二首選。個人房貸業(yè)務(wù)的大力增長是房地產(chǎn)和個人貸款業(yè)務(wù)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的必然結(jié)果。

二、我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險

（一）商業(yè)銀行角度

商業(yè)銀行作為企業(yè)，利潤最大化是經(jīng)營目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場，只要房地產(chǎn)的市場價值不變或存在緩慢上升情況，商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)都不會出現(xiàn)虧損，而且很大可能出現(xiàn)盈利。因此在現(xiàn)有房地產(chǎn)價格出現(xiàn)持續(xù)上漲的狀況下，商業(yè)銀行可能會為了賺取更大的利潤，而盲目擴大放大房貸業(yè)務(wù)的規(guī)模，從而對于應(yīng)對房貸風(fēng)險的一面表現(xiàn)得過于放松，低估風(fēng)險，造成風(fēng)險意識弱化。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商角度

源于房地產(chǎn)開發(fā)商的投資風(fēng)險增大，當(dāng)前，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出過快上漲的趨勢，未來回落可能性很大，這將不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定投資，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險的加劇。其主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)商可能會由于土地和房地產(chǎn)價格的下跌而必須增加其在銀行的抵押品，商業(yè)銀行從而面臨著高流動性風(fēng)險。二是房地產(chǎn)開發(fā)商如果前期對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期過于積極，大量購買土地開發(fā)，如果房產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨未來收入的減少從而不足以支付高成本的風(fēng)險，最后導(dǎo)致無力償還銀行貸款。

（三）個人住房貸款者角度

個人在償還銀行貸款的期間，可能面臨著很多意料之外情況，收入不確定性較大，比如失業(yè)、疾病、致殘等，這些都會增加個人的違約風(fēng)險。我國正處于勞動力就業(yè)的高峰期，勞動力相對過剩，同時人們就業(yè)觀念的巨大變化，企業(yè)經(jīng)營制度的改革也會導(dǎo)致失業(yè)，也在影響著人們收入的穩(wěn)定性，導(dǎo)致個人的償還能力降低。

三、我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險防控措施

針對以上問題，為保證我國商業(yè)銀行降低風(fēng)險并保持穩(wěn)定發(fā)展，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面采取防控措施。

（一）完善金融宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)辦得好壞與人民生活水平息息相關(guān)。要想做好房地產(chǎn)就需要各級政府、有關(guān)部門充分發(fā)揮自身職能，運用經(jīng)濟、行政、法律等手段為商業(yè)銀行等金融機構(gòu)營造良好的宏觀環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)金融的良性、協(xié)調(diào)發(fā)展。其中，完善法律體系無疑是非常重要的一環(huán)。法律作為房貸風(fēng)險防范的手段之一，其特點是具有約束性、穩(wěn)定性、明確性和嚴(yán)肅性。法律手段的作用體現(xiàn)在為人們樹立起行為的規(guī)范和準(zhǔn)則，以此來約束人們的借貸行為，調(diào)整房貸關(guān)系，把房貸活動納入到法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，從而有效防范房貸風(fēng)險。

（二）加強商業(yè)銀行審慎程度。美國次級債危機爆發(fā)的重要原因之一，在于金融機構(gòu)為了短期利益一再降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，“零首付”、“零文件”貸款等比比皆是。在審查貸款申請人的相關(guān)信息時，沒有嚴(yán)格按照即定原則進(jìn)行。為了加快貸款進(jìn)程，甚至忽略對客戶信息進(jìn)行核查。以上種種行為都不符合信貸業(yè)務(wù)的審慎性原則，在自身具有風(fēng)險的同時，將借款人、金融中介等的系統(tǒng)風(fēng)險加大。我國商業(yè)銀行應(yīng)積極吸取美國的慘痛教訓(xùn)，加強對客戶資料的審查，并關(guān)注客戶的抗風(fēng)險能力，對于抗風(fēng)險能力差的客戶在放貸時應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

（三）避免商業(yè)銀行間的惡性競爭。目前，我國大部分住房按揭貸款（除去公積金貸款）都存放在商業(yè)銀行，相應(yīng)風(fēng)險也都集中于商業(yè)銀行。房價上漲階段，為搶占市場份額，商業(yè)銀行將房屋貸款的各項條件不斷降低，是由于商業(yè)銀行認(rèn)為，一方面由于房貸收益穩(wěn)定，另一方面房價上漲，大可不必?fù)?dān)心借款人不能還款的問題，因為既使借款人無力還款，商業(yè)銀行還可以將其抵押的房屋拍賣出售，貸款本金也不會受到損失。受這種想法影響，商業(yè)銀行把貸款條件降低作為一種相互間的競爭手段。但是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r是難以預(yù)測的，受國家宏觀政策、市場環(huán)境影響巨大。銀行手握大量房屋無法變現(xiàn)對銀行來說是致命的。這就要求商業(yè)銀行減少惡性競爭，不要為了個人房貸市場的眼前利益而忽略長期風(fēng)險。

四、總結(jié)語：

隨著時間的發(fā)展，銀行房貸風(fēng)險可能還會有新的問題來源，關(guān)注和研究也必將繼續(xù)下去。我國銀行必須時刻增強房貸風(fēng)險的防范意識，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)走勢，只有真正把握好風(fēng)險源頭，才能采取得力的措施，真正做到從源頭消除風(fēng)險。

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