紫樹梅

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟社會以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境之中擁有很多優(yōu)勢，為了穩(wěn)定自身在行業(yè)之中的發(fā)展地位，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都從經(jīng)營以及管理等多個方面進行企業(yè)內(nèi)改革活動。在內(nèi)部管理工作之中，成本管理是經(jīng)濟管理的關(guān)進任務(wù)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃存在著難以被忽視的影響，在處理成本管控問題時，管控人員需要將間接成本與直接成本加以區(qū)分。本文對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的管控成本工作進行剖析 。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；成本控制；方法

房地產(chǎn)企業(yè)屬于獲取利潤比較高的現(xiàn)代型企業(yè)，在維持現(xiàn)有經(jīng)營狀態(tài)的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也必須要重新認(rèn)知各種內(nèi)部管控工作，以便于在行業(yè)領(lǐng)域中提供更具可靠性的發(fā)展條件。為了維持房地產(chǎn)企業(yè)具有的支柱性作用，政府也積極地將政策支持給出，借此來給該種企業(yè)供給更多積極發(fā)展的機會。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部成本管理方面不可掉以輕心，同時需將控制成本這個工作的約束性作用發(fā)揮出來。

1 控制房地產(chǎn)成本的重要意義

從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)來看，其可以被看做是一種積極整合各類經(jīng)濟性資源的企業(yè)，其負責(zé)整合的資源包括施工資源、設(shè)計資源、土地資源以及資金資源等，在完成初期的整合工作后，房地產(chǎn)企業(yè)可以將被整合的資源產(chǎn)品化，通過多種服務(wù)方式對這些產(chǎn)品加以銷售，借此完成市場運營的工作環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)具有政策以及資源等方面的發(fā)展優(yōu)勢，但是隨著行業(yè)競爭情況以及其他市場性因素的影響，該類企業(yè)的交易量降低、融資活動也變得更為艱難，必須要借助科學(xué)的成本管控工作才能確保企業(yè)發(fā)展資金的充足性，以便于實現(xiàn)更多的房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展需求。

2 管控原則分析

從前文的分析可以明確房地產(chǎn)行業(yè)進行成本管理工作的重要意義，負責(zé)控制與管理企業(yè)成本的工作人員還要遵守以下幾個工作原則：

在開發(fā)項的周期中，需要將成本壓縮到最低的程度，管控成本的工作人員需要對成本控制工作過程有正確地理解，現(xiàn)代成本管控工作中的過程管控是工作重點，并不能只將工程建設(shè)過程中消耗的成本量簡單增加，管控人員必須要看到管控工作的動態(tài)性，對不同環(huán)節(jié)的相互影響進行明確，找出最優(yōu)成本應(yīng)用方案。

在控制成本時還要堅持全面控制的原則，避免出現(xiàn)遺漏控制環(huán)節(jié)情況，孤立化的成本控制工作會導(dǎo)致該種控制行為出現(xiàn)過度片面性的不良情況，成本管控工作的聯(lián)系性非常重要。成本控制工作的有效性也是管控成本人員需要明確的重要原則，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，提升資金應(yīng)用有效率非常重要，如果投入了一定的資金卻不能獲取應(yīng)有的經(jīng)濟效益，這種經(jīng)營行為是沒有意義的。因此在有重大的資金消耗需求時，必須要通過全方位地分析來避免企業(yè)資源無效消耗的問題，預(yù)先做好分析成本效益研究工作很關(guān)鍵。

3 管控成本的方法

3.1 制定科學(xué)的管控策略

許多房地產(chǎn)公司大張旗鼓地進行地域性的建設(shè)擴張。像房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)萬科，在成立的幾年時間內(nèi)在全國各地的大中小城市的建設(shè)項目就達數(shù)千項之多，還有許多小房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛涌入到我國房地產(chǎn)市場之中，這樣就導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場愈演愈烈，競爭加劇。全國性的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略將會給企業(yè)帶來更多的收益和良好的發(fā)展機遇。企業(yè)建立全國發(fā)展戰(zhàn)略，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)的品牌認(rèn)知度，促使企業(yè)提高成本利用率將會起到非常積極的作用。

房地產(chǎn)企業(yè)也要明確企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟優(yōu)勢，積極提高企業(yè)品牌的知名度，與政府保持良好的關(guān)系，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備成本，實現(xiàn)企業(yè)快速健康地發(fā)展。積極由一線城市輻射三線城市，充分利用地區(qū)的優(yōu)勢資源實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要專注于專業(yè)化的發(fā)展道路。房地產(chǎn)企業(yè)要在不斷地發(fā)展過程中，善于發(fā)現(xiàn)自身的優(yōu)勢，并充分利用自身的優(yōu)勢資源實現(xiàn)專業(yè)化的發(fā)展道路。房地產(chǎn)企業(yè)專注于專業(yè)化的發(fā)展道路，能夠合理地利用自身的優(yōu)勢資源，提高資源利用率，降低開發(fā)過程中的成本支出。

3.2 完善現(xiàn)有的成本消耗計劃

為了保持管控成本這一項工作的系統(tǒng)性，可以將既科學(xué)又有針對性的成本控制方案制定出來，在消耗計劃之中給出總體投資目標(biāo)，并根據(jù)房地產(chǎn)資源的變動來調(diào)整總體目標(biāo)，細化成本消耗方案，對不同的成本對象加以估算，達到優(yōu)化房地產(chǎn)項目的工作目的。在調(diào)整成本應(yīng)用計劃時也需要堅持以實際情況為準(zhǔn)，在調(diào)整過程中需要堅持從下到上的基本原則，及時填補計劃中的不足。

3.3 明確有效的成本控制方法

在房地產(chǎn)項目建設(shè)期間，成本管控工作也不能停止，相反需要更加嚴(yán)格，以下為建設(shè)項目期間需要做好的成本管控工作事項：

在工程項目施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好各項施工組織設(shè)計的審查工作。施工組織設(shè)計指的是除了是承包方進行的施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件之外，還包括發(fā)包方明確控制的房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

對于工程款的支付以及管理應(yīng)當(dāng)不斷加強。對于相關(guān)的款項企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時的結(jié)清，避免拖延和拒付的情況的發(fā)生，保證建筑施工工作的積極性，保證工程項目的順利開展。但是注意的是也不要提前支付所有款項，對于那些有問題的工程部門要扣除一定的費用。

實行物資采購比價原則，堅持公開、公平的原則，在質(zhì)量、價格等方面都要嚴(yán)格的把關(guān)，在保證材料一樣的基礎(chǔ)上，要對供應(yīng)上之間進行比價。嚴(yán)格管控工程的變更，在施工過程中，要對于成本計劃和工程的流程進行嚴(yán)格的審核，對于施工圖紙和設(shè)計圖紙要嚴(yán)格的管理，避免由于各種原因造成的設(shè)計的變更、工期的延長以及建筑材料的變換，這些都會對于工程項目的造價和預(yù)算產(chǎn)生許多不良的影響。要加強對于建筑合同的規(guī)范和管理，保證建設(shè)項目的施工質(zhì)量、進度以及成本控制的環(huán)節(jié)都能夠符合合同雙方事前約定的進行，避免在工程進行過程中出現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量問題，避免工程索賠等經(jīng)濟糾紛的產(chǎn)生。

4 結(jié)束語

基于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)之間嚴(yán)峻的競爭關(guān)系 ，找出合適的管理方法對于每一個房地產(chǎn) 企業(yè)都很重要，本文從成本管理工作的角度對其管理體系構(gòu)建提出了自己的想法，從管控工作的意義、需遵守的基本原則以及可靠方法三個方面多角度地闡述了該類企業(yè)的成本管控行為。為了找出平穩(wěn)且優(yōu)質(zhì)的發(fā)展路線，負責(zé)管控房地產(chǎn)成本的工作者要通過合理的控制方法來縮減房地產(chǎn)成本，使企業(yè)在市場中獲取更多的發(fā)展性價值，繼續(xù)為提升國民經(jīng)濟做出貢獻。

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