史雅瑞

摘 要： 隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也日益增多，但是房地產(chǎn)企業(yè)要想在如此激烈的市場競爭環(huán)境中求得生存，那就必須加強(qiáng)工程項(xiàng)目的成本控制，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的管理職能。要想實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目開發(fā)的成本控制與管理，就必須明確各個(gè)階段的成本控制手段及方案，將項(xiàng)目成本控制意識貫穿到整個(gè)項(xiàng)目之中。下面本文就對如何把控房地產(chǎn)企業(yè)工程成本進(jìn)行研究，希望能為相關(guān)企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；成本控制

引言：在國家加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度之下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也受到了一定的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力度也在不斷加大。其次，我國的有效土地資源在不斷減少，土地成本也在不斷提高，建筑材料價(jià)格也在不斷上漲，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本有了大幅度的上漲，所以其獲得的經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)了下滑趨勢。面對如此嚴(yán)峻的競爭局勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須要采取有效的成本控制手段及方法，降低開發(fā)成本，這樣才能獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理與控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程前期需要投入大量的資金，工程建成后的盈利情況是每個(gè)企業(yè)都十分關(guān)注的問題，所以房地產(chǎn)企業(yè)從工程項(xiàng)目成立之初就要進(jìn)行全過程的工程預(yù)算，還要充分考慮招投標(biāo)的優(yōu)化方案以及對施工方工程建設(shè)中的成本控制及管理，將項(xiàng)目開發(fā)成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目之中。根據(jù)以往工程相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在工程設(shè)計(jì)及決策階段影響項(xiàng)目成本的比例高達(dá)75%-90%，項(xiàng)目工程實(shí)施階段的成本控制僅為5%-20%，同時(shí)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目階段不僅要關(guān)注投資限額，還要對工程設(shè)計(jì)、施工方、監(jiān)理方等各單位加強(qiáng)管理與控制，保證工程的質(zhì)量與水平，還要保證人力、物力的合理配置，避免項(xiàng)目成本超標(biāo)，從而獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本控制中存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題就是沒有重視工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初的成本控制、成本管理方式不科學(xué)、招投標(biāo)階段不合理、對于施工階段成本控制不徹底等，下面我們就這些問題進(jìn)行詳細(xì)探討。

2.1 缺乏事前控制

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有在項(xiàng)目工程建設(shè)前進(jìn)行有效的成本控制，很多工程中都存在著盲目啟動(dòng)項(xiàng)目，不重視設(shè)計(jì)圖紙及方案的審核，這就會(huì)導(dǎo)致無法在工程建設(shè)前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中存在的問題，很容易造成后期返工現(xiàn)象，另外在設(shè)計(jì)階段成本管控意識薄弱，設(shè)計(jì)方案與營銷定位及售價(jià)不符，造成過度設(shè)計(jì)的結(jié)果，也必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工程建設(shè)成本增加，無法對工程建設(shè)成本進(jìn)行有效控制。

2.2 成本管理薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的用人標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對企業(yè)員工沒有進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)指導(dǎo)，這就導(dǎo)致其缺乏相應(yīng)的崗位素質(zhì)及專業(yè)知識，所以在項(xiàng)目成本管理方面素質(zhì)不高，所犯錯(cuò)誤較多，導(dǎo)致管理失控的現(xiàn)象，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

2.3招投標(biāo)階段不合理

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)過程中過于注重投標(biāo)方的報(bào)價(jià)，不關(guān)注對方的技術(shù)水平及信譽(yù)程度、資金實(shí)力等，這就會(huì)導(dǎo)致投標(biāo)單位出現(xiàn)惡性競爭，故意壓低價(jià)格，事后再變更增項(xiàng)。甚至還會(huì)有施工方在施工階段出現(xiàn)違約現(xiàn)象，用停工的手段來脅迫房地產(chǎn)企業(yè)增加建設(shè)費(fèi)用，這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)虧損。

2.4 施工階段成本控制不徹底

房地產(chǎn)企業(yè)在施工方施工過程中沒有進(jìn)行成本控制及質(zhì)量管理，這就有可能導(dǎo)致施工方出現(xiàn)偷工減料從中謀取私利的行為，并且在施工方施工階段還有可能出現(xiàn)不按設(shè)計(jì)方案施工、不辦理設(shè)計(jì)變更審批手續(xù)、不記錄因設(shè)計(jì)變更的投資增減等情況，房地產(chǎn)企業(yè)不對施工方的施工情況進(jìn)行成本管理往往就會(huì)導(dǎo)致施工方施工預(yù)算超標(biāo)，使得建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)利益受損。

3、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本控制策略

3.1工程項(xiàng)目投資決策階段的成本控制

在項(xiàng)目投資決策時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意以下兩方面內(nèi)容：①投資機(jī)會(huì)研究：房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)投資者的意向、資金情況以及融資能力進(jìn)行對比分析，分析投資方的投資估算和投資效果，選擇最佳的投資方。② 投資可行性研究：投資可行性研究就是要對建議的投資方向進(jìn)行深入研究與思考，提高工程項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策民主化，落實(shí)工程項(xiàng)目中的相關(guān)技術(shù)及基礎(chǔ)資料。

3.2工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制在上文我們已經(jīng)提到過十分重要，是實(shí)現(xiàn)成本有效控制的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)企業(yè)要對施工設(shè)計(jì)方案進(jìn)行充分重視，在設(shè)計(jì)的整個(gè)過程中從初步設(shè)計(jì)、相關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)等各個(gè)階段進(jìn)行成本控制，推行限額設(shè)計(jì)，并且安排相關(guān)人員進(jìn)行審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工設(shè)計(jì)方案中的問題，充分研究在工程中降低成本的可行性措施，明確項(xiàng)目工程的成本控制人員，將成本控制責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，還要選擇相關(guān)人員對項(xiàng)目投資實(shí)際值與設(shè)計(jì)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)比較，嚴(yán)格控制成本偏差，提高所有工程建設(shè)人員的成本控制觀念。

3.3工程項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制

工程招投標(biāo)階段是實(shí)行控制成本管理的核心階段，通過招投標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的施工方，對比各個(gè)施工方提供的施工方案、施工設(shè)備以及建筑材料等等，選擇成本最低、設(shè)計(jì)最合理的施工方案。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能只注重成本報(bào)價(jià)，還要關(guān)注施工方的信譽(yù)程度及資金實(shí)力，確保中標(biāo)單位的標(biāo)價(jià)合理，還能使其保證施工質(zhì)量及水平，房地產(chǎn)企業(yè)要編制好符合工程項(xiàng)目實(shí)際的工程清單，為施工方做好準(zhǔn)備。

3.4工程項(xiàng)目施工階段的成本控制

在工程項(xiàng)目的施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇公平公正的監(jiān)理方對施工方進(jìn)行有效監(jiān)督， 要求施工單位嚴(yán)格按照施工圖紙和相關(guān)規(guī)范的要求進(jìn)行施工，監(jiān)理和甲方要對相關(guān)施工組織方案的執(zhí)行程度嚴(yán)格把控，對于不符合施組方案和相關(guān)規(guī)范的工程，通過下達(dá)罰款單等方式責(zé)令整改，做到工程全過程管理記錄，對于施工中偷工減料的地方拍照留檔，為結(jié)算爭議事項(xiàng)提供有力依據(jù)。最后，施工結(jié)束后，做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄，將相關(guān)施工情況的驗(yàn)收記錄和施工日志等文件與成本部溝通交底。

3.5工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制

竣工結(jié)算階段的成本控制房地產(chǎn)企業(yè)更要嚴(yán)格進(jìn)行審查，要根據(jù)建筑合同、施工單位提供的竣工資料、還有預(yù)算成本以及國家相關(guān)規(guī)定等，對整體工程項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審核，以相關(guān)政策為依據(jù)，落實(shí)建設(shè)費(fèi)用，嚴(yán)格檢測建筑質(zhì)量情況，真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。對于工程中出現(xiàn)的問題要及時(shí)指出，并監(jiān)督施工方進(jìn)行改正，確保建筑質(zhì)量與水平，為廣大人民群眾提供更加安全、舒適的居住空間。

4、結(jié)束語

對于房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要體現(xiàn)在工程建設(shè)的各個(gè)方面，企業(yè)應(yīng)對第三方施工人員、監(jiān)理人員嚴(yán)格把控，確保工程建設(shè)質(zhì)量與水平，還要保證工程的經(jīng)濟(jì)效益，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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