李兗

【摘 要】“營改增”是我國近些年出臺的一項新的財稅體制改革政策。自2011年通過該試點方案以來，營改增的試點范圍在不斷的擴大，至2016年，營改增改革涉及到各個行業(yè)，各個行業(yè)都在思考該政策為自己行業(yè)帶來的變化，并為如何使自己的企業(yè)能夠適應(yīng)新的稅收政策而積極尋求自己的解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，為我國經(jīng)濟快速發(fā)展做出了突出貢獻。自營改增政策正式施行并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)后，房地產(chǎn)行業(yè)正式告別了營業(yè)稅，改為了繳納增值稅。這一政策的施行，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了許多影響，房地產(chǎn)行業(yè)如何能夠在新的稅收政策下，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的經(jīng)營和發(fā)展成為了管理者們關(guān)注并思考的問題。營改增財稅體制改革涉及行業(yè)非常廣泛，因此不能全面分析闡述該改革對所有行業(yè)的影響。本文以一家房地產(chǎn)企業(yè)——沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，通過查閱相關(guān)資料，了解其財務(wù)數(shù)據(jù)，來分析營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，并對這些產(chǎn)生的影響和變動提出相關(guān)的應(yīng)對措施，旨在使房地產(chǎn)行業(yè)能夠更好的應(yīng)對該項稅收政策變化，并使企業(yè)在營改增政策下更好的經(jīng)營發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)；對策

一、營改增概念及案例公司簡介

（一）營改增概念簡述

營業(yè)稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復征稅，只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負。營業(yè)稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業(yè)以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；

營業(yè)稅改增值稅主要涉及范圍為：交通運輸業(yè)包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括：研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點，這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

（二）案例企業(yè)簡述

沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱本公司）成立于1992年，原為沈陽新東屋業(yè)開發(fā)有限公司，合作中方為沈陽市大東區(qū)房屋土地開發(fā)總公司，合作外方為僑華有限公司（其母公司為新加坡上?？毓桑瘓F）有限公司），注冊資本750.00萬美元，從成立至今歷經(jīng)多次增資和變更，2015年11月30日取得沈陽市工商行政管理局換發(fā)的字91210100604607305R號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊資本為12，930.00萬美元，法定代表人：周政，注冊地址及住所：沈陽市大東區(qū)小東路8號。本公司屬房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營范圍主要包括：房產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售，自有產(chǎn)權(quán)房屋出租、商業(yè)零售、物業(yè)管理、停車場服務(wù)、發(fā)布各類廣告。該公司為典型的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、營改增對案例企業(yè)的影響

（一）營改增對案例企業(yè)的積極影響

1.優(yōu)化房地產(chǎn)納稅結(jié)構(gòu)避免重復征收

以往房地產(chǎn)企業(yè)實行繳納營業(yè)稅政策時，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入總額5%進行征收。由于房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)通常為建造房屋、出售房屋等，其成本主要為各項建筑材料的購買、以及各項安裝費用，這些成本材料在其上游企業(yè)，也就是各種建筑材料供應(yīng)商時已經(jīng)承擔著繳納營業(yè)稅的責任，到了房地產(chǎn)企業(yè)這里，建成出售的房屋中這些材料、安裝費用作為房產(chǎn)價值的一部分，在銷售時再一次承擔了納稅責任，因此造成了重復征收的情況。在營改增政策實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)不在繳納營業(yè)稅，改為繳納增值稅，由于增值稅只對增值部分進行征收，對于材料、安裝費用、雇傭施工等都作為可以抵扣的進項稅，在企業(yè)繳稅之前從銷項稅中進行抵扣，因此避免了重復征稅，優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)納稅結(jié)構(gòu)，從理論上來講，在抵扣之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本以及采購材料成本越高，可抵扣的進項稅越高，減輕稅負的效果就會越明顯。我們?nèi)〉昧松蜿柡陙喎慨a(chǎn)開發(fā)有限公司的2014年和2017年財務(wù)報表，這兩年分別為營改增之前和營改增之后的財務(wù)報表，以下為報表內(nèi)容摘要。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司的銷售房產(chǎn)收入約為4.2億元人民幣，繳納營業(yè)稅額為2100萬元人民幣。2017年該企業(yè)已經(jīng)全面營改增，不在繳納營業(yè)稅，其收入總額為12億左右，繳納增值稅為5300萬元人民幣。如果在收入相同的情況下，繳納增值稅確實在一定程度上減少了該房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

2.使企業(yè)資金使用更加靈活

沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司主要業(yè)務(wù)為建設(shè)居民住房并銷售，其經(jīng)營模式一般為預(yù)售，也就是說房屋未建成之前，就先將房屋預(yù)售出去，之后房屋建成再對購買者進行交房，這也是現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式。由于預(yù)售的方式是在房屋建成之前就收到房屋購買價款，因此可以收到大量資金，來緩解開發(fā)建設(shè)過程中的壓力。在營改增政策實行之前，沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司在預(yù)售房屋之后，確認收入，然后根據(jù)銷售收入總額5%來繳納營業(yè)稅。在營改增之后，沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司只需要預(yù)交3%的增值稅，等房屋建成，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后，再補繳剩余稅金。在2017年，沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)交增值稅金額為3600萬元人民幣左右，由于2014年房價與2017年房價無可比性，因此其銷售收入在同等經(jīng)營規(guī)模之下也不同。忽略房價變動原因，若是銷售金額一致，營改增前后企業(yè)在銷售房產(chǎn)之后繳納的稅金相差2個百分點，但是相差金額可以達到2000多萬，雖然之后仍需補繳剩余稅金，但是在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，這部分資金使企業(yè)可以自由支配使用的，無論是用于經(jīng)營活動，還是用于購買理財產(chǎn)品或是用于投資等等用途，都可以為企業(yè)帶來更好的利潤和效益，資金的靈活性提高也有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的抵抗風險能力，因此，可以說營改增政策在對于企業(yè)資金可支配、利用方面對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是有一定好處的，關(guān)鍵是企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)該預(yù)料到這方面的情況，并提前對可支配資金進行籌劃，合理使用，才能充分使用資金。

（二）營改增對案例企業(yè)的消極影響

1.企業(yè)財務(wù)核算難度增加

在營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅的財務(wù)處理較為簡單，因為營業(yè)稅為價內(nèi)稅，只需要根據(jù)企業(yè)收入按照5%的稅率來計提申報營業(yè)稅即可。但是實行營改增之后，對于稅收的賬務(wù)處理的難度就相對有所增加，增值稅分為進項稅和銷項稅，在開具發(fā)票時，根據(jù)銷售金額11%計提銷項稅，作為應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅的貸方金額入賬；在采購材料、雇傭勞力、支付監(jiān)理費、審計費等費用時取得的發(fā)票，根據(jù)發(fā)票上的增值稅金，計入應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進項稅額的借方入賬，在核算應(yīng)交稅金時，將進項稅借方從銷項稅貸方扣除，得出應(yīng)交稅金的金額。除此之外，還有不能抵扣的進項稅，如企業(yè)購入自用而不是用于出售的固定資產(chǎn)的進項稅就不能抵扣。沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司對于增值稅的會計核算設(shè)置更加復雜，應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅下設(shè)科目不僅包含銷項稅、進項稅，還包括未交增值稅、已交增值稅、應(yīng)交增值稅、待抵扣進項稅、待認證進項稅、進項稅額轉(zhuǎn)出的三級會計科目，相比于營業(yè)稅，增值稅的會計處理可以說復雜的多，因此，對于財務(wù)人員來說是一項重大挑戰(zhàn)，財務(wù)人員尤其是負責稅務(wù)這一部分的會計，需要認真學習新的會計政策，并根據(jù)會計準則學會相應(yīng)的處理方式。對于財務(wù)管理者來說，由于稅收政策的變化，對企業(yè)財務(wù)方面的影響不僅僅體現(xiàn)在稅金方面，還包含財務(wù)報表列報的變化、資金如何更好的使用、如何設(shè)立新的財務(wù)內(nèi)控制度來降低稅負等等，來為企業(yè)如何更好的經(jīng)營發(fā)展做長遠的考慮。

2.對票據(jù)取得和管理要求更加嚴格

沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家大型的、正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)，其采購的大部分材料、雇傭勞力都是從可以提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)獲得，但是有些較小規(guī)模的建筑安裝公司或勞務(wù)公司由無法提供增值稅專用發(fā)票。要想抵扣更多的進項稅，必須得取得發(fā)票，才可以進行抵扣。許多大型的、正規(guī)的材料供應(yīng)商可以提供發(fā)票，作為房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅進行抵扣。但是有些材料企業(yè)會從小型供應(yīng)商那里購買，這些供應(yīng)商很可能是小規(guī)模納稅人，不具有開具增值稅專用發(fā)票的資格，或是企業(yè)不夠正規(guī)，無法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能抵扣。在雇傭勞務(wù)方面，這些房地產(chǎn)公司為了節(jié)約人力成本，往往雇傭零散工人進行勞動，不簽訂勞動合同，因此也無法抵扣。這部分進項稅如果不能抵扣，那么沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司在營改增之后稅負就不一定能夠真正有效降低。因此，這就對案例公司對于票據(jù)的取得和管理要求更加嚴格，對供應(yīng)商、合作伙伴的選取也應(yīng)該更加慎重考慮。

3.資金的使用情況將會有所改變

由于房地產(chǎn)企業(yè)通常采用預(yù)售的方式銷售房屋建筑，之前確認收入后繳納的營業(yè)稅稅率為5%，營改增后可以預(yù)付3%的稅金，之后再補繳，雖然只有兩個百分點，但是對于規(guī)模較大、收入較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在補繳之前可以使用的資金就會增加很多，這就改變了企業(yè)資金的使用計劃和情況，對企業(yè)來說有好處也有壞處。不利之處在于，企業(yè)財務(wù)管理者必須投入更多精力在資金籌劃方面，如何更加有效的利潤企業(yè)補繳增值稅之前的資金，或是理財或是投資或是將資金投入新的建設(shè)中去，都是企業(yè)管理者需要考慮的問題。

4.稅收政策發(fā)生改變需要投入精力

營改增之后，不僅是簡單的營業(yè)稅改繳增值稅，稅收政策也相應(yīng)的發(fā)生變化，這需要企業(yè)管理者在合理利用稅收政策來經(jīng)營公司、或是合理避稅方面投入精力，思考如何在新的稅收政策下改變企業(yè)發(fā)展策略，例如購置土地的進項稅金額也可以作為可抵扣進項稅，或是購入不動產(chǎn)進項稅分兩年抵扣等，這都會影響到企業(yè)的運營方式，改變企業(yè)固有的經(jīng)營方式和理念，對于企業(yè)管理者來說也是一項挑戰(zhàn)。

三、企業(yè)對于營改增影響的應(yīng)對措施

（一）提高企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)水平

由于營改增政策實行之后，對于稅金方面的會計處理發(fā)生了變更，也出臺了新的會計準則來處理增值稅，難度相比以前繳納營業(yè)稅來說提高了很多，因此對于企業(yè)財務(wù)人員來說也是一個挑戰(zhàn)。財務(wù)人員必須積極了解新的稅收政策，學習新的會計處理方式，才能夠正確的計算和預(yù)估稅收對于企業(yè)財務(wù)方面的影響，并準確的申報增值稅。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理者，要做學習新的財稅政策和會計處理方式的頭兵，從各個角度分析研究透徹增值稅對企業(yè)會計方面產(chǎn)生的影響。因為營改增之后，不僅僅對于稅金方面產(chǎn)生影響，對于企業(yè)資產(chǎn)、負債、現(xiàn)金流都會產(chǎn)生影響，因此負責稅務(wù)、資產(chǎn)、負債、現(xiàn)金流、財務(wù)報表各個模塊的會計都要應(yīng)對新的變化。企業(yè)的財務(wù)管理者在深刻了解學習到營改增政策為起來帶來的變化時，應(yīng)該及時對下屬財務(wù)工作人員進行培訓，盡快提高財務(wù)人員的素質(zhì)和水平。只有整個財務(wù)團隊的專業(yè)素養(yǎng)跟上財稅制度的變化，才能準確處理好營改增對于企業(yè)財務(wù)方面的變化。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的管理和控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策優(yōu)化了稅收結(jié)構(gòu)，減少了重復征收，但是是否真正降低了企業(yè)的稅負我們還需討論。在營改增之后，原來虛開發(fā)票的情況大大減少，我國的發(fā)票管理也更加嚴格。但是，一些材料供應(yīng)商還不夠正規(guī)，為了少繳稅拒絕開具發(fā)票，或是一些小規(guī)模納稅人無開具增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購時，需要考慮的問題由原來的材料價格、質(zhì)量等因素增加了一點，就是能否開具發(fā)票用來抵扣增值稅。上文說到，可抵扣金額越高，企業(yè)需要繳納的稅金越少，就越能有效降低企業(yè)稅負。因此，在采購時，應(yīng)該盡量選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的較大的供應(yīng)商，并且在采購時積極索要發(fā)票，來盡可能的獲得更多可抵扣增值稅。對于發(fā)票的管理和制也必須更加嚴格，認真對待每一張發(fā)票，來為企業(yè)降低經(jīng)營成本。除了要加強采購方面的發(fā)票的管理和控制外，人工成本也是房地產(chǎn)企業(yè)成本很重要的一部分。工程人員都是從專業(yè)勞務(wù)派遣機構(gòu)聘請或是正規(guī)工程監(jiān)理公司聘請簽訂了勞務(wù)合同，有正規(guī)發(fā)票，因此都是可抵扣進項稅內(nèi)的成本。案例公司不能夠為了節(jié)約成本，聘請零散務(wù)工人員，沒有正式的合同和發(fā)票，因此不能抵扣進項稅。所以加強人工方面的合同、發(fā)票管理，招聘正規(guī)施工人員，也可以為企業(yè)節(jié)約成本.

（三）積極籌劃資金使用

由于房地產(chǎn)企業(yè)通常采用預(yù)售的方式銷售房屋建筑，之前確認收入后繳納的營業(yè)稅稅率為5%，營改增后可以預(yù)付3%的稅金，之后再補繳，雖然只有兩個百分點，但是對于規(guī)模較大、收入較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在補繳之前可以使用的資金就會增加很多，這對企業(yè)來說無疑是一個好消息，因為可支配資金越多，企業(yè)無論是抵御風險能力還是利用資金再盈利的能力都會增強，企業(yè)管理者利用這筆可支配資金再進行投資、或是企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)，對企業(yè)發(fā)展都是很有益處的。對于企業(yè)管理者來說，通過合理的測算和預(yù)估分析出可使用資金的變動，來對這些資金進行籌劃，使可利用資金最有效的為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供幫助，對于企業(yè)來講非常重要。

（四）合理利用稅收政策

新的稅收政策對于房地產(chǎn)企業(yè)還有可利用的余地，比如購置土地的金額也是可在可抵扣進項稅范圍內(nèi)，因此，購置土地對于選擇房產(chǎn)開發(fā)的位置的影響減少，管理者可以拋棄一部分購置土地高成本導致現(xiàn)金流不足的憂慮，從而更好的選擇房產(chǎn)開發(fā)為位置，；比如，在購入不動產(chǎn)時的進項稅可以分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，由于分兩年抵扣，這也一定程度上拉動一般企業(yè)對房地產(chǎn)的投資，促進交易的活躍性。還有許多對于經(jīng)營發(fā)展的因素，管理者都需要考慮到，合理利用稅收政策，積極籌劃資金使用，將會幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加順利的經(jīng)營發(fā)展。

四、結(jié)論

本文在營改增的財稅體制改革的大背景下，選取房地產(chǎn)行業(yè)作為分析的行業(yè)，并選擇沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司作為案例企業(yè)，通過查閱資料、了解相關(guān)政策、分析其營改增前后的財務(wù)數(shù)據(jù)來分析出營改增政策對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并對針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響來提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營改增財稅體制改革的大背景下，能夠了解企業(yè)發(fā)生的變化，并能夠積極應(yīng)對，使房地產(chǎn)企業(yè)更加從容健康的經(jīng)營發(fā)展。

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