費(fèi)秋波

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。近期，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀政策，使房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間壓縮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)行精細(xì)化管理以保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)。房地產(chǎn)成本管控在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中占有重要地位，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層應(yīng)提高成本管控意識(shí)，并由公司全員參與成本管控。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的不足，并針對(duì)現(xiàn)有問(wèn)題提出幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

成本管理，即企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中采用的成本費(fèi)用管理方法及控制措施。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中占有重要地位，具體包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、采購(gòu)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用支出的管控。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控具有重要作用。企業(yè)可以結(jié)合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)制定成本費(fèi)用管理辦法，實(shí)時(shí)監(jiān)控企業(yè)成本費(fèi)用支出，使企業(yè)的毛利率高于整個(gè)行業(yè)的整體水平，從而鞏固企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展下去。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題和局限性

1.施工現(xiàn)場(chǎng)管理不善，偏離成本目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程復(fù)雜，參與人員多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)廣。在項(xiàng)目開(kāi)工前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需要按地塊所處的地理位置，周?chē)h(huán)境情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，合理搭配住宅產(chǎn)品、商業(yè)配套設(shè)施及地下、地上車(chē)位、車(chē)庫(kù)的占比，在滿足地塊整體容積率的條件下，合理分配各產(chǎn)品所占的成本支出，滿足企業(yè)利潤(rùn)最大化的需求。如前期設(shè)計(jì)階段準(zhǔn)備工作不充分，后期施工階段往往會(huì)發(fā)生大量的設(shè)計(jì)變更，增加企業(yè)不必要的成本支出，偏離企業(yè)前期所設(shè)定的目標(biāo)成本。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)疏于對(duì)施工單位進(jìn)行管理，乙方不重視施工組織規(guī)劃質(zhì)量，監(jiān)理單位沒(méi)能很好的履行監(jiān)督職責(zé)，盲目簽字蓋章，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)返工重做，無(wú)法達(dá)到設(shè)計(jì)階段施工工藝的問(wèn)題，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)公司所有工期都不能按時(shí)交付，偏離企業(yè)的目標(biāo)成本，影響企業(yè)信用。

2.成本管理體系缺乏

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)成本管控沒(méi)有形成統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系不健全。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，雖然成本管理普遍意義上應(yīng)理解為各公司的財(cái)務(wù)管理部門(mén)對(duì)成本管理承擔(dān)的主要責(zé)任，但實(shí)際工作中房地產(chǎn)成本有其獨(dú)特的專業(yè)性質(zhì)，涉及到造價(jià)、設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)，由于財(cái)務(wù)只能是簡(jiǎn)單地對(duì)比目標(biāo)成本數(shù)據(jù)是否超支，而不能從專業(yè)角度提出深層次的節(jié)超原因，因此單從財(cái)務(wù)角度出發(fā)控制房地產(chǎn)成本，存在很大的局限性。而若讓造價(jià)專業(yè)人員管理成本，由于其不懂財(cái)務(wù)知識(shí)，也無(wú)法兼顧彼此。財(cái)務(wù)管理部門(mén)與成本合約部門(mén)不能相互配合，提供數(shù)據(jù)口徑不一致，對(duì)比分析數(shù)據(jù)不充分，無(wú)法為企業(yè)整理出項(xiàng)目成本參考數(shù)據(jù)及為經(jīng)營(yíng)管理層提供決策有用的財(cái)務(wù)信息。

3.缺乏成本管控意識(shí)

在過(guò)去較長(zhǎng)的一段時(shí)期中，房地產(chǎn)行業(yè)一直為高利潤(rùn)回報(bào)行業(yè)，管理者沒(méi)有從根本上意識(shí)到成本控制的重要性，成本控制意識(shí)淡薄。且其往往對(duì)市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估，導(dǎo)致施工期間簽證費(fèi)增多，增加企業(yè)的成本支出，產(chǎn)品定位不合理，給銷(xiāo)售階段帶來(lái)困境，對(duì)企業(yè)資金回流產(chǎn)生巨大的不利影響。

三、現(xiàn)有問(wèn)題的解決對(duì)策

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本全過(guò)程控制

工程項(xiàng)目成本管理應(yīng)遵循全員參與、全過(guò)程控制的全面成本控制原則，以規(guī)范、公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程承包商、材料和勞務(wù)供應(yīng)商，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本。公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，確定適合公司的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本計(jì)算方法。成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目以及成本計(jì)算方法一經(jīng)確定，不得隨意變更，如需變更，應(yīng)當(dāng)經(jīng)財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中予以說(shuō)明。

財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)按照每一項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目拿地前成本測(cè)算、規(guī)劃版成本測(cè)算、施工圖版成本測(cè)算、確定目標(biāo)成本等環(huán)節(jié)全過(guò)程參與并控制。投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)主要取決于前期決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目取得后規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性決定了項(xiàng)目在市場(chǎng)的反映，業(yè)主對(duì)產(chǎn)品、園區(qū)配套的第一感觀，戶型面積區(qū)間、采光度、居住的舒適度都決定了銷(xiāo)售的進(jìn)度，好的項(xiàng)目能縮短產(chǎn)品去化周期，加快銷(xiāo)售回款的速度，勢(shì)必對(duì)企業(yè)的資金流做出更大的貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目利潤(rùn)。圖紙應(yīng)分為三個(gè)階段進(jìn)行，即方案深化階段、初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段，公司運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)應(yīng)組織各部門(mén)參與編制規(guī)劃版成本測(cè)算和施工圖版成本測(cè)算，施工圖版成本測(cè)算需要經(jīng)過(guò)各公司各層領(lǐng)導(dǎo)審批通過(guò)后方可辦理《建筑工程施工許可證》準(zhǔn)備開(kāi)工建設(shè)。將產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與成本管控相結(jié)合，可以為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

為保證全員參與過(guò)程控制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財(cái)務(wù)部門(mén)至少委派一名財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目開(kāi)標(biāo)會(huì)議，每次開(kāi)標(biāo)會(huì)議評(píng)標(biāo)人員應(yīng)從評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中以電腦抽簽選取，過(guò)程中不允許通過(guò)接打電話、發(fā)短信、微信等方式與外界聯(lián)系，每次競(jìng)標(biāo)不得低于3家優(yōu)質(zhì)合作單位，出具商務(wù)評(píng)標(biāo)報(bào)告，需評(píng)審人員簽字；定標(biāo)會(huì)議，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)綜合打分、排名。評(píng)標(biāo)應(yīng)有評(píng)分表、書(shū)面報(bào)告及書(shū)面會(huì)議紀(jì)要。原則上定標(biāo)單位應(yīng)確定兩家一用一備。形成定標(biāo)報(bào)告定標(biāo)小組將定標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)過(guò)程資料及待簽訂的合同上報(bào)總部，經(jīng)總部同意后方可方簽訂合同。對(duì)于合同管理部門(mén)，要求每個(gè)工程合同的簽訂，都必須經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)審批并出具審批意見(jiàn)。對(duì)于合同付款，要求附《履約付款審核表（工程、材料、設(shè)備類(lèi)）》，財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)審核是否有合同、是否有預(yù)算、是否超預(yù)算、補(bǔ)充預(yù)算是否根據(jù)合同經(jīng)濟(jì)條款制定、合同執(zhí)行情況和資金計(jì)劃是否符合要求，有無(wú)簽署付款審核意見(jiàn)，審核罰款是否繳納，預(yù)付款是否扣回、付款節(jié)點(diǎn)是否對(duì)照合同付款節(jié)點(diǎn)、本次付款的發(fā)票是否足額取得等。

2.建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

為建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭，與成本部門(mén)一起出具成本科目與財(cái)務(wù)科目匹配一覽表，將財(cái)務(wù)科目成本八大科目，土地獲得價(jià)、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目分別與成本284個(gè)科目一一對(duì)應(yīng)，形成一套適合公司的《項(xiàng)目工程臺(tái)賬》，核算會(huì)計(jì)應(yīng)將每個(gè)合同都錄到此臺(tái)賬中，每一次合同付款、結(jié)算都需要更新表中數(shù)據(jù)，月末統(tǒng)一與賬面核對(duì)數(shù)據(jù)，以便于日后項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)及與成本合約部核對(duì)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，并對(duì)每一合同執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。表中信息應(yīng)按日更新，按月備份。這樣財(cái)務(wù)部門(mén)就可以時(shí)刻掌握每一份合同的履約情況。此方法的缺點(diǎn)是工作量較大，因此企業(yè)應(yīng)與信息部門(mén)溝通，使其能在信息系統(tǒng)中完善，使企業(yè)能省時(shí)省力，最終達(dá)到財(cái)務(wù)與成本部門(mén)共享信息，真正實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本一體化。

3.加強(qiáng)成本結(jié)算管理

為提高公司成本結(jié)算工作管理水平、提升工作效率、規(guī)范成本結(jié)算業(yè)務(wù)操作流程，企業(yè)應(yīng)制定《成本結(jié)算管理辦法》，適用于所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工、材料設(shè)備供貨（含甲指乙供）、配套工程、維修工程等工程類(lèi)及其他類(lèi)成本結(jié)算管理業(yè)務(wù)。結(jié)算的原則是要求先分包后總包，結(jié)算過(guò)程必須由咨詢機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目公司成本合約部、總部成本合約管理部組成的多級(jí)審核體系共同審核。堅(jiān)持準(zhǔn)確高效原則，結(jié)算工作應(yīng)實(shí)事求是、公平公正、保守機(jī)密。合同清算原則應(yīng)做到兩點(diǎn)：一是合同結(jié)算應(yīng)包含主合同結(jié)算及所附的所有補(bǔ)充協(xié)議結(jié)算；二是所有合同在除質(zhì)保、保修條款外的全部?jī)?nèi)容履行完畢后，應(yīng)就合同范圍內(nèi)所有經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面結(jié)算，一份合同只能辦理一份《竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議》。項(xiàng)目公司要對(duì)結(jié)算資料進(jìn)行完整性審核，并將辦理工程結(jié)算所采用的、與結(jié)算有關(guān)的所有資料和依據(jù)全部提交到總部；對(duì)于所有結(jié)算，影響計(jì)價(jià)的關(guān)鍵資料若不齊全，不予審核。未按要求提交資料或資料不準(zhǔn)確的，將影響經(jīng)辦工程師績(jī)效考核。財(cái)務(wù)部門(mén)收到結(jié)算卷需要對(duì)本合同的履約情況進(jìn)行復(fù)核簽字。為保證地產(chǎn)公司的利益，對(duì)于工程（質(zhì)保金）的支付，應(yīng)嚴(yán)格按照合同要求，質(zhì)保金到期時(shí)，由施工單位提出申請(qǐng)，由成本合約部簽置驗(yàn)收意見(jiàn)，項(xiàng)目工程技術(shù)部、物業(yè)公司及運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)、財(cái)務(wù)管理部門(mén)簽批后方可支付工程質(zhì)保金。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展下去，其管理層必須重視財(cái)務(wù)成本管理工作，只有有效的進(jìn)行成本控制，企業(yè)的利潤(rùn)才能得以保證，員工才有積極的心態(tài)為企業(yè)工作。同時(shí)應(yīng)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)改變以往僅負(fù)責(zé)記賬的工作理念，要經(jīng)常與業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行良好的溝通，深入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)知識(shí)，進(jìn)一步參與到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作中去，從財(cái)務(wù)及業(yè)務(wù)角度為決策管理者提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本一體化的目標(biāo)，從而提高財(cái)務(wù)部門(mén)在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要地位。

參與文獻(xiàn)：

[1]李月英.房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本的精細(xì)化管理[J].建設(shè)經(jīng)濟(jì)，2017（1）：219-220.

[2]王海云.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方式及成本控制對(duì)策[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)，2017（23）：136-137.

[3]林曉梅.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（22）：100轉(zhuǎn)102.

[4]常曉寧.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（24）：141.

[5]李冬莉.論傳統(tǒng)房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)成本管控[J].經(jīng)營(yíng)管理，2016（22）：3-5.