尚希雨

近年來，我國土地新政策不斷出臺(tái)，土地交易價(jià)格在一定程度上受到影響，房地產(chǎn)市場也受到了影響?？傮w來說，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，供應(yīng)總量基本上能夠滿足房地產(chǎn)市場的需求，房地產(chǎn)市場受土地新政策影響表現(xiàn)明顯。本文對(duì)土地新政策對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響進(jìn)行了分析說明，旨在為相關(guān)研究提供參考。

自1992年我國出現(xiàn)房地產(chǎn)熱以來，我國政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)土地政策，特別是2004年以來，國務(wù)院、國土資源部陸續(xù)印發(fā)《關(guān)于做好省級(jí)以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2004〕12號(hào)）、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號(hào)）、《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》（國土資發(fā)〔2009〕58號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)督有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號(hào)）、《關(guān)于切實(shí)做好 2011 年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》（國土資發(fā)〔2011〕2號(hào)）、《關(guān)于做好 2012 年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》（國土資發(fā)〔2012〕26號(hào)）等土地新政策，將土地政策作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段，從土地供應(yīng)量、供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)方式以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化、合理化發(fā)展中起到了重要作用。

一、控制土地供應(yīng)，打擊“囤地”行為

土地政策宏觀調(diào)控作用越來越明顯，土地儲(chǔ)備政策也不斷完善，2018年1月3日印發(fā)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)范了土地征收、拆遷、城市規(guī)劃及資金管理等工作，對(duì)我國土地市場更是影響重大。

首先，各地政府的土地供應(yīng)和土地管理方式都發(fā)生了變化，轉(zhuǎn)向集中統(tǒng)一供應(yīng)“凈地”和招標(biāo)拍賣出讓土地，有效增強(qiáng)了地方政府對(duì)土地市場的調(diào)控能力。

第二，政府可以通過土地儲(chǔ)備制度合理控制土地供應(yīng)，根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求和城市建設(shè)發(fā)展的需求制定合理的供地計(jì)劃，能夠在一定程度上促進(jìn)土地集約利用，同時(shí)還能夠避免囤地現(xiàn)象。

第三，土地儲(chǔ)備制度有利于加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)清理工作開展。即依法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行回收然后再給予被拆遷人合理補(bǔ)償，從而建立規(guī)范的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益。

通過土地儲(chǔ)備制度的執(zhí)行，可以合理調(diào)節(jié)地方政府的土地供應(yīng)節(jié)奏，輔以土地開竣工制度對(duì)市場主體的開發(fā)行為進(jìn)項(xiàng)合理約束，可以有效打擊囤地行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

二、規(guī)范土地出讓金繳納

2007年11月正式施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放和規(guī)范出讓金繳納影響巨大。

在該政策出臺(tái)之前，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地時(shí)可以分批繳納出讓金，無需一次性結(jié)清出讓金即可取得土地使用權(quán)，拿地之后的土地建設(shè)時(shí)間也沒有具體的期限要求；而該政策出臺(tái)之后，這一情況發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴(yán)格按照合同約定付清出讓金，方可取得土地使用權(quán)證書，且建設(shè)期限限定為三年。

土地新政策一次性繳納土地出讓金和設(shè)置建設(shè)期限的規(guī)定，提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地門檻。該政策對(duì)土地招標(biāo)拍賣掛牌程序進(jìn)行了明確規(guī)定，進(jìn)一步遏制了房地產(chǎn)開放商囤積居奇和哄抬房價(jià)的行為，同時(shí)也遏制了土地出讓過程中政府公共權(quán)利尋租行為，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)起到了重要作用。在該政策下，對(duì)于資金不充足的房地廠商來說就會(huì)考慮未來轉(zhuǎn)型，如果轉(zhuǎn)型不做房地產(chǎn)商人，就會(huì)進(jìn)行資金回籠，在短期之間讓手上的房子上漲，獲得利潤。繼續(xù)準(zhǔn)備做房地產(chǎn)商的同樣也會(huì)進(jìn)行資金回籠，提升自己在房地產(chǎn)市場中的競爭力。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)批后監(jiān)管，杜絕違規(guī)操作

一直以來在房地產(chǎn)市場中都存在違規(guī)操作的行為，部分房地產(chǎn)商為了牟取經(jīng)濟(jì)利益，在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中會(huì)進(jìn)行違規(guī)操作，從而擾亂房地產(chǎn)市場秩序，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。違規(guī)操作主要表現(xiàn)為：在沒有獲得土地使用權(quán)證書的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)；房地產(chǎn)商在實(shí)際建設(shè)的工程中私自更改建設(shè)規(guī)劃；房地產(chǎn)商對(duì)容積率進(jìn)行私自調(diào)整等。近年來，國家政府相關(guān)部門越來越重視房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)管工作，不斷開展專項(xiàng)行動(dòng)打擊違規(guī)行為，同時(shí)開展土地執(zhí)法行動(dòng)對(duì)土地市場進(jìn)行整頓，以此對(duì)各種違法用地、違規(guī)用地行為進(jìn)行打擊。重點(diǎn)清理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要關(guān)注土地出讓金拖欠違規(guī)建設(shè)問題。相關(guān)政府加強(qiáng)批后監(jiān)管有利于監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和合同要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，以此規(guī)范房地產(chǎn)市場。

四、為廉租住房用地提供保障，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格市場進(jìn)行調(diào)節(jié)

在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中廉租住房占據(jù)一定的比例，所以關(guān)于廉租住房的政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場造成不小的影響。2007年9月《廉租住房保障辦法》規(guī)定出臺(tái)，在規(guī)定中指出廉租房保障有兩種形式，其中一種形式為現(xiàn)金補(bǔ)貼，另外一種形式為實(shí)物補(bǔ)貼。其中現(xiàn)金補(bǔ)貼主要是指，達(dá)到政府相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)如圖1所示）的困難家庭能夠獲得政府給予的現(xiàn)金補(bǔ)貼，困難家庭利用補(bǔ)貼租房。另外，就是通過租金進(jìn)行補(bǔ)貼，但是這種方式會(huì)涉及到房東利益，從而影響房價(jià)。實(shí)物補(bǔ)貼主要是指，政府直接出資興建廉租住房，或者購買廉租住房。新政策中指出，在年度土地供應(yīng)計(jì)劃之中應(yīng)該優(yōu)先安排廉租房，并且將廉租房指標(biāo)單列出來。但是土地供應(yīng)的總量是有限的，所以說廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)增加，那么商品房的土地供應(yīng)就會(huì)相對(duì)減少，這樣就對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大的影響。如果在實(shí)際執(zhí)行廉租房政策的過程中沒有結(jié)合實(shí)際情況對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行合理的規(guī)劃，導(dǎo)致商品房用地遭到嚴(yán)重的擠壓，那么就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響，會(huì)導(dǎo)致房價(jià)高漲。所以說，在廉租房政策的執(zhí)行過程中一定要把握好尺度。

廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

五、結(jié)語

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，我國的土地政策會(huì)不斷調(diào)整，新土地政策的推行會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。本文重點(diǎn)從四個(gè)方面研究分析了土地新政策對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，以上四個(gè)因素對(duì)全國各地的房地產(chǎn)市場來說具有一定的共同性。根據(jù)上文分析可知，我國的土地新政策通過對(duì)土地資源的合理配置，不斷提升宏觀調(diào)控的能力，從而為房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。