文/田妞

一個小區(qū)物業(yè)的好壞在一定程度上來說會成為我們買房應(yīng)該考慮的因素。那么，對于購房者來說，物業(yè)究竟有哪些我們不知道的潛規(guī)則呢？

開發(fā)商有時候相當(dāng)于“上級部門”

目前比較普遍的物業(yè)分為獨立和附屬于開發(fā)商的物業(yè)公司兩類。一位物業(yè)公司的經(jīng)理說：“成立物業(yè)公司的門檻比較低，注冊資金達到30萬元，有中級職稱的會計師及管理人員就可以了?！庇纱艘苍斐晌飿I(yè)公司水準(zhǔn)參差不齊，大部分情況下，它們都靠關(guān)系贏得小區(qū)項目?；蛘唛_發(fā)商直接委托“自己人”開的物業(yè)公司。

從法律關(guān)系上講，業(yè)主與物業(yè)公司是直接的合作關(guān)系，簽訂委托管理合同，繳納物業(yè)費。但新的小區(qū)在竣工前，一般由開發(fā)商先期委托物業(yè)公司介入新建物業(yè)的管理工作。所以，與購房者的滿意度相比，實際上它們更在意開發(fā)商的態(tài)度，它們常說，會去和開發(fā)商溝通，甚至抱怨開發(fā)商。想想看，某種情況下開發(fā)商相當(dāng)于上級主官部門，討好還來不及，陪你抱怨只是“緩兵之計”。

物業(yè)身份一半是“管理者”

雖然在2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由“管理”轉(zhuǎn)變?yōu)闉闃I(yè)主“服務(wù)”。但因為物業(yè)掌握公共資源，熟悉小區(qū)狀況，作為最高品質(zhì)的三級服務(wù)等級還要求對業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料進行登記管理，物業(yè)公司往往行使著居住區(qū)公共管理的大部分職能。是街道、社區(qū)的居民管理助手。因此，物業(yè)公司能扎根下來，往往意味著它已經(jīng)跟社區(qū)、街道搞好了關(guān)系。

所以，即使業(yè)主們成立了委員會，自助招標(biāo)，想炒掉不滿意的原物業(yè)公司，但物業(yè)公司有開發(fā)商和街道兩大靠山，往往有辦法讓新來的物業(yè)主動撤離，“比如給點補償金就能搞定?！币晃磺拔飿I(yè)公司員工說。

虧損是假的，毛利率通常在30%左右

物業(yè)公司應(yīng)該算是輕資產(chǎn)公司中資產(chǎn)最輕的了，連辦公場所都是免費的，當(dāng)然，幾乎都是地下室。盡管物業(yè)公司堅稱它們是保本微利，但真實情況應(yīng)該要更“有利可圖”一些。很少有物業(yè)公司在合同到期后主動離開，油水可見一斑。

因為物業(yè)大多是先固定收費、再提供服務(wù)的模式，服務(wù)成本越低利潤當(dāng)然越豐厚。最常用的招數(shù)不外乎就是減少維護費用。一位前物業(yè)項目經(jīng)理說，“把綠化的澆水、修剪頻率降低；減少電梯檢修；有的物業(yè)收取樓房外立面清洗每月0.2元/平方米，實際上一年清洗一次就很不錯了，新小區(qū)可以幾年不洗，這筆費用就是純收益?！?/p>

電梯廣告位的錢去哪兒了

新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先需經(jīng)業(yè)主委員會同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右?！奔词乖谫~目上能看到這筆收入，它也不會被發(fā)到業(yè)主手中，因為按規(guī)定它們應(yīng)該用于補充物業(yè)費的不足、業(yè)主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費。

關(guān)鍵問題是，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。

物業(yè)管理費是可以協(xié)商的

物業(yè)費并不該由物業(yè)公司一方自行定價。在一些基本項目上，物業(yè)管理條例明確規(guī)定了收費標(biāo)準(zhǔn)，余下服務(wù)項目，如綠化費、高低樓層費等，業(yè)主是可以與物業(yè)公司商議定價。

基本依據(jù)是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍?！币晃晃飿I(yè)經(jīng)理舉例。

如果物業(yè)公司提出物業(yè)費漲價，理由可能是物價上浮，或者人力成本增加?！?000年前后雇傭一名保安人員只用800多元，現(xiàn)在是1500、1700元了?！边@時候，你需要注意它們是否在減員吃空額?，F(xiàn)在管理條例強制要求物業(yè)公司公布費用收支，業(yè)主有權(quán)對賬目進行審計，“一條可行的方案是業(yè)主委員會用公共資金，聘請一個專門的審計機構(gòu)，幫助分析物業(yè)費用收支情況。”一位物業(yè)專家說。

“免費保修期”很短

家里的東西壞了，物業(yè)人員上門維修經(jīng)常會收取維修費，因為物業(yè)公司稱，它們只負(fù)責(zé)維護“公共區(qū)域”。實際上，你屋內(nèi)的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關(guān)，都有2個月到1年的保修期。不過起始日期是從工程竣工驗收合格之日開始計算。有的免費維修，你甚至還沒買到房子就已經(jīng)過期了。防水、供熱、各類管道等設(shè)施的保修期會長一些，一般在2至5年。

事實上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業(yè)公司的人說：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設(shè)施基金來購買新電梯，費用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意?！?/p>