文/張晨

自2010年以來各地都加大了公共租賃住房建設的規(guī)模，構建了我國“以租為主”的保障性住房體系。2010年上海市政府發(fā)布《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，建立了公共租賃住房制度，2012年《公共租賃住房管理辦法》經住房和城鄉(xiāng)建設部第84次部常務會議審議通過，2013年市局發(fā)布了《市籌公共租賃住房準入資格申請審核實施辦法》，而本市“十三五”規(guī)劃更是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，突出住房居住功能?？梢哉f，公共租賃住房供給是現階段我國住房保障體系建設的重點，也是我國住房保障體系的重要組成部分，它解決了中低收入人群過渡性住房困難問題。

一、公共租賃住房的基本定義及現狀

公共租賃住房主要是指由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。

目前，廉租房制度解決了低收入家庭的住房困難，共有產權保障住房制度解決了中低收入家庭的住房困難，對有消費能力的家庭以市場方式滿足住房需求。而對于“夾心層”例如青年職工、引進人才、外來務工人員及其他常住人口等，公共租賃住房解決了他們的階段性居住困難。公共租賃住房房源具有循環(huán)出租的特點，租賃年限一般不低于2年，租賃總年限一般不超過6年。其租期穩(wěn)定，價格略低于市場租金水平，能滿足承租人“拎包入住”的要求。

公共租賃住房引導居民通過租房解決居住問題，不僅提高了住房資源有效利用率，擴大住房租賃市場范圍，同時也減少了群租帶來的隱患，實現“住有所居”目標，促進住房租賃市場的規(guī)范和健康發(fā)展。

二、公共租賃住房存在的主要問題

（一）申請準入標準不夠合理

目前上海市公共租賃住房申請條件主要依據《市籌公共租賃住房準入資格申請審核實施辦法》，對此辦法至今未作過修訂，也無相關配套實施細則，部分申請條件不夠合理。

1.上海市常住戶口人員和有非本市戶籍人員的申請準入標準不一致。本市公共租賃住房相關規(guī)定：“單身申請人或者申請家庭全體成員均為本市常住戶口人員的，參照本市共有產權保障住房申請對象住房面積核查計算的相關規(guī)定核定人均住房建筑面積”，但是“單身申請人或者申請家庭任一成員為非本市戶籍人員的，根據單身申請人或者申請家庭成員在本市擁有產權住房、承租公有住房的情況核定人均住房建筑面積”。

舉例來說：同樣兩個申請家庭，A家庭夫妻兩人均為本市常住戶口，5年內若出售或者贈出原有住房并購入住房的，需按照原有住房與購入住房之中面積較大的住房計算住房建筑面積；5年內若出售或者贈與原有住房但未購入住房的，需按照原有住房計算住房建筑面積。B家庭丈夫為本市常住戶口，妻子為非本市戶籍人員，5年內若出售或者贈出原有住房，原有住房建筑面積則不作計算。

兩個申請家庭雖然住房情況相同，但結果卻可能是截然不同的，A家庭因為原有住房建筑面積需計算而不符合公共租賃住房申請條件，B家庭因為原有住房建筑面積不作計算符合公共租賃住房申請條件。申請人對此會感到十分困惑：申請條件相同，但為何有了一個非本市戶籍人員就相當于有了“特殊待遇”？而且住房面積可不作計算，實際也有違公平原則。

2.對單身申請人或者申請家庭戶口所在地戶籍年限無限制。廉租房、共有產權保障住房對于申請人戶口所在地戶籍年限均有一定的規(guī)定，其目的在于規(guī)避申請人惡意遷移戶口人為造成住房困難，但是公共租賃住房對于單身申請人或者申請家庭戶口所在地戶籍年限無限制。而且根據本市公共租賃住房相關規(guī)定，申請人戶籍地住房在郊區(qū)的，戶口所在地住房建筑面積可不作計算。因此，部分申請人會利用此條款“鉆空子”，將戶籍遷至郊區(qū)住房后立即提出申請，從而規(guī)避住房面積計算。

（二）房源供不應求

目前，上海市公共租賃住房房源主要包括市籌楊浦區(qū)的新江灣尚景園、徐匯區(qū)的地產馨寧公寓和地產馨逸公寓、普陀區(qū)的地產馨越公寓和閔行區(qū)的上海晶城晶華坊五處項目，以及各區(qū)籌項目。2017年公布的市籌公共租賃住房房源可供應套數顯示，其入住率均已達到100%，區(qū)籌項目入住率也幾乎達到了100%。

由此可見，本市住房建設力度與迅速增長的需求仍不相適應，政府所提供的公共租賃住房與符合公共租賃住房申請條件的人數相差甚遠。輪后等待房源人數也遠遠大于現有房源數。以普陀區(qū)為例：區(qū)籌房源共1162套，目前有480余人輪候新房源。市籌馨越公寓更為突出，目前有1000余人輪候房源。由于等待的時間不僅僅取決于申請人的數量，還取決于政府是否能找到合適房源。因此，在政府沒有房源的情況下，申請人輪候時間較長，甚至有部分申請人取得了準入資格確認書，兩年有效期到了仍未等到房源，需再次提交材料重新審核資格排隊輪候。目前，在取得本市公共租賃住房準入資格輪候房源期間無任何補貼，這在一定程度上也引發(fā)了矛盾，增加了信訪量。

（三）管理系統(tǒng)有待優(yōu)化

本市的區(qū)籌公共租賃住房及市籌公共租賃住房申請條件基本相同，需提交的申請材料也無太大差異，且符合申請區(qū)籌房源人員條件的必定符合申請市籌房源的條件。但目前公共租賃住房的管理系統(tǒng)并未優(yōu)化，兩者的申請途徑不可轉化，若申請人原本申請的為市籌房源，現想轉換成區(qū)籌房源，雖然在同一項目運營機構窗口受理審核，但仍需申請人重新提交相同的材料，經辦人員也需再次審核相同的材料。

同樣，婚姻核查是2017年管理系統(tǒng)新增的核查項目，申請審核需先經過婚姻核查，待1-2天結果反饋后才可提交至區(qū)中心進行住房核查。但在實際操作中經辦人員發(fā)現，后續(xù)若要修改基本信息，無論是否涉及人員信息更正,均需再次經過婚姻核查，等待1-2天結果反饋。重復的婚姻核查流程不僅增加了審核時間，也降低了工作效率。

（四）供后管理及退出相關運行機制不健全

廉租房、公共租賃住房等住房保障的目的是為住房困難家庭提供服務，以助其實現“住有所居”。公共租賃住房的循環(huán)利用，在很大程度上也取決于退出機制的實施。但在實際操作中發(fā)現，年限屆滿卻不愿騰退問題、轉租問題仍時有發(fā)生。公共租賃住房被不符合條件的承租人占用，這不僅導致住房保障資源無法得到公平合理的分配，也違背了公共租賃住房發(fā)展的初衷，使得真正住房困難的群體得不到及時有效的保障。

目前，公共租賃住房的租賃服務和管理由項目運營機構自行實施。據了解，公共租賃住房轉租問題常常難以排查，需靠居民舉報后進行有針對性的上門或者暗訪來排摸情況。由于無明確的法律法規(guī)支持，退出機制也并不完善，供后管理難以做到深入全面，相對于申請審核階段，對供后管理普遍缺乏重視。

三、相關建議及思考

（一）出臺公共租賃住房實施細則

雖然《公共租賃住房管理辦法》、《市籌公共租賃住房準入資格申請審核實施辦法》為公共租賃住房提供了基礎保障制度，但由于市場的復雜性、住房的特殊性，在具體實踐中，諸多問題仍容易被忽視。因此，除原則性的政策性文件外，有必要對現有的申請準入標準及相關法律法規(guī)進行修改、完善和細化，并出臺具體操作實施細則予以配套。

目前，上海市公共租賃住房的準入政策僅對建筑面積、居住證年限、勞動合同及社保繳納等設置上限，對于收入、財產、戶籍年限等并不設置任何門檻。相較國內許多城市，本市的準入資格相對寬松。其實，除確立保障范圍外，也應防止和排除不符合條件的高收入人群。因此，筆者認為可設置一定的標準線，將收入、戶籍年限均納入準入標準考核，使得準入條件更公平，保障群體更明確、更具有針對性，從而確保真正的保障對象獲益。

（二）增加房源供應量，平衡供給與需求

在公共租賃住房供給短缺的情況下，加大分配供應力度，提高住房供應量，在既有資源和規(guī)劃條件下，如何加大存量土地、房源的更新利用，從而達到供需基本平衡，提供更多的房源以緩解大量需求，這是目前公共租賃住房需要解決的主要問題。對閑置的廠房、倉庫、辦公樓等非居住房進行改建或改造，或者借鑒發(fā)達國家的經驗，除政府主導外，也可以結合市場化金融支持及運作，通過金融稅收制度改革，鼓勵、支持、引導社會力量參與，發(fā)揮社會資本及民間投資作用。應探索和研究多渠道拓展房源建設和籌措的方法。

（三）加強供后管理，建立守信激勵制度

目前公共租賃住房的供后管理模式并不規(guī)范，而且缺乏法律法規(guī)和合理有效的制度支撐。在申請審核中發(fā)現，部分申請人存在僥幸心理，隱瞞已購房行為，入住后以各種理由不愿騰退的行為也時有發(fā)生。為了確保申請人的合法權益及資源的合理公平分配，事前申請和事后定期審查十分重要。因此，筆者認為有必要完善和細化退出審核管理機制并建立嚴格的個人信用評估及懲處機制。對借助虛假信息騙取租房資格及承租人不合乎租賃要求或規(guī)范且拒不騰退的人員，在適當范圍內應予以公告通報，必要時也可適當使用行政手段和法律手段處理。除加強對申請人的約束外，還要明確責任范圍，申請人所在公司也應當承擔一定的連帶責任，申請人離職需及時告知，并承擔協(xié)助查處違反相關租賃規(guī)定行為的責任。

可以借鑒新加坡等國經驗，完善個人收入登記制度，建立守信激勵制度。鼓勵經濟狀況改善對象自覺退出公共租賃住房，在商品房市場中尋找住房。這不僅有利于公共租賃住房的有效流轉、提升住房的使用率，同時也可使得受益對象不斷擴大，從而實現公共租賃住房的公平善用，使得更多真正需要保障的對象受益。

（四）探究多渠道公共租賃住房保障體系

目前，上海市廉租住房采用實物配租和貨幣補貼相結合的保障方式，而公共租賃住房仍采取單一的實物配租模式。筆者認為，可吸取廉租房運營和管理的經驗，通過增加貨幣補貼方式提高公共租賃住房補貼效率，減少補貼成本，以滿足保障家庭多樣化住房需求，從而提高保障效率。但由于公共租賃住房面向的群體廣泛，尤其是收入差異巨大，貨幣補貼的具體方式仍有待研究。不過，隨著社會經濟的發(fā)展，公共租賃住房的政策制度也會有相應的調整，相信也能挖掘出更多有效可行的保障模式。

公共租賃住房的建設和籌措緩沖了本市青年工作人員、外來人才、來滬打工者的臨時住房問題，促進了住房租賃市場的發(fā)展，有效平衡了住房供應結構和住房供應體系，對社會穩(wěn)定和人民安居樂業(yè)有著重要的意義。同時，公共租賃住房這一重大民生工程也讓越來越多的百姓實現了“安居夢”。