文/林婧君

2017年，在黨的十九大上，中央再次為住宅領域的走向定調——堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。包括上海在內，2017年全國多個城市紛紛投身加快租賃住房體系建設的隊伍中，使租賃住房受到了社會各界的廣泛關注，我國樓市調控也因此正式步入下半場。

一、培育發(fā)展租賃住房的必要性

（一）住宅市場體系的進一步完善與優(yōu)化

隨著信貸支持力度的加大和公房上市交易的實施，2003年以后，上海的商品住宅市場活躍度明顯提升，至2005年商品住宅已經成為上海住宅市場供應和需求的主體。盡管商品住宅市場的發(fā)展非常迅速，但由于該類物業(yè)中投資屬性被持續(xù)放大，致使前期房價始終過快上漲，并導致了中低收入群體的普通改善性購房需求在一定程度上被抑制了，住宅市場體系初現一定問題。

2010年全國層面開始推廣住房保障體系，上海市則逐步形成了由廉租房、公租房、動遷安置房和經適房（即現在的共有產權房）構成的四位一體局面。同時，隨著共有產權房申請收入標準的不斷提高，上海保障房的覆蓋群體也日益擴大。

然而，上海在發(fā)展保障房的過程中，較為重視社會救濟性、福利性保障房，如廉租房、動遷安置房和共有產權房。此類住房主要面向擁有上海市戶籍的人群，而對人才型保障房則相對關注度不足。隨著上海產業(yè)的升級，對各種高新型、緊缺型人才的需求越來越旺盛，大量人口不斷涌入，而上述租賃住房由于投入不足，很難滿足人才的租賃居住需要，上海要繼續(xù)保持全國人才高地的地位面臨不小的困難。所以，作為上海吸引人才的重要一環(huán)，建設符合人才需求的租賃住房，免除他們的后顧之憂，已經成為迫在眉睫的一件大事，這也是上海積極響應國家號召、加快租賃住房用地入市的核心訴求。

（二）租房市場的需求與日增長

從2010年到2017年的流動人口規(guī)模走勢中不難看出，自2011年起，流動人口出現快速上升的態(tài)勢。2013年至今，流動人口始終保持在約2.5億人左右的高位水平，預計到2030年前，其規(guī)模還將繼續(xù)擴大?？梢?，以流動人口為主體構成的租賃住房承租客群數量十分龐大。尤其以上海為代表的一線城市，流動人口數量在全國總量中的占比相對較高，對租賃住房的剛性需求較為強勁。

圖1 近幾年中國流動人口規(guī)模走勢

從上表可見，到2030年，預計未來一、二線城市的租賃人口、租賃市場規(guī)模整體仍將處于穩(wěn)步上升的階段，這是由多方面的因素推動形成的。一方面，鑒于這部分城市的房價已經處在較高位，居民租房的意愿相應增加，租賃用房、保障租房的需求不斷增加；另一方面，結婚年齡明顯推遲，在很大程度上推動了單身人士租房群體的增長。

表1 預測2015－2030年一、二線城市的租賃人口、租賃市場規(guī)模

盡管市場擁有巨大的租賃住房需求，但從全國流動人口房屋居住類型的占比情況看，近七成的需求由居民私有住宅所吸納，而政府開發(fā)建設的廉租房和公租房，僅吸納了不足1%的流動人口的居住需求。租住私房是絕大多數流動人口選擇的居住方式。然而，近年來隨著大量居住需求的穩(wěn)定增長，在相關系統(tǒng)性法律法規(guī)缺位的背景下，租賃市場亂象叢生。以上海為例，近幾年出現了諸如群租、將各類閑置的保障性住房投入租賃市場等違法違規(guī)行為。雖然行業(yè)監(jiān)管部門已經采取一定的措施加以干預，但仍然只是治標不治本。尤其在嚴控全國樓市的背景下，相當一部分居住需求被強制轉變?yōu)樽赓U需求，導致市場租金水平不斷上漲。

圖2 全國流動人口房屋居住類型占比

從2017年全國人均月租金的走勢情況看，隨著租房需求量的上升，租金也呈現出上升的趨勢。相關機構的統(tǒng)計數據顯示，2017年全國年度人均月租金同比上漲約16.7%，且月租金基本維持著同比上漲的態(tài)勢。值得注意的是，7月后人均月租金出現了一定回落、同比漲幅明顯縮小。這充分表明，除受到高校畢業(yè)季引發(fā)的租賃高峰行情告一段落的影響外，下半年租賃住房政策的密集出臺，對市場各方也起到了一定的正面引導作用，在很大程度上發(fā)揮了平抑市場租金的作用，實現了規(guī)范租賃市場、穩(wěn)定租金水平的預期目標。

圖3 2017年全國人均月租金走勢及同比漲幅

綜上所述，發(fā)展租賃住房的必要性主要體現在兩大方面。一方面，對于像上海這樣具有較大流動人口規(guī)模、同時需要吸引優(yōu)質外來人才的一線城市而言，租賃住房的建設不僅要符合市場的客觀需求，同時也要能使現有的住宅體系更為完善；另一方面，在當前的租賃市場里，除政府主導的保障性租賃住房外，市場化的租賃房源仍是供應的絕對主力。鑒于前期房價快速攀升，在當前樓市的嚴控條件下，租賃需求被進一步釋放，引發(fā)租金持續(xù)上漲，并且上升動力依舊較強，僅憑市場化的房源供應很難保持租金走勢的穩(wěn)定，因此更需要政府出臺長效化的機制，保障租賃市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

二、租賃住房的定位及發(fā)展目標

（一）上海租賃住房的角色定位

從供給體系上看，上海目前存在著保障房和商品房兩大供給體系，保障房中的廉租房、公租房均為租賃性住宅，而商品房體系中的普通商品住宅和各種類型的類住宅產品，在轉移至小業(yè)主后，部分也會轉變?yōu)樽赓U住房物業(yè)。此外，整體持有經營的酒店式公寓、公寓式酒店也是租賃住房市場體系中的“小眾”。

圖4 房屋類型的轉變

從物業(yè)的角度分析，上海傳統(tǒng)的公租房以及正在推進的租賃住房，兩者在住宅體系方面更接近普通的商品住宅。然而，由于兩者在公共配套方面考慮了入住人群的特定性，因此沒有像商品住宅那樣對各類公共配套進行全方位的覆蓋。換言之，租賃住房更像一種低配版的商品住宅，即對周邊公共配套設施需求進行簡化處理的住宅形態(tài)。

從用地性質的角度分析，按照上海市規(guī)劃和土地資源管理局關于租賃住房用地的定義，租賃住房用地對應于《上海市控制性詳細規(guī)劃技術準則》用地分類居住用地中的Rr4，應包括以獨立地段的供職工或學生居住的宿舍或單身公寓、公共租賃房、全持有的市場化租賃住房為主的住宅組團用地。

（二）建立起成熟的租賃住房體系

首先，需要貫徹供給側改革的思路。當前在住宅領域，長期以來僅通過商品住宅一種供應模式解決需求問題，造成了沉疴積弊的供需錯配問題。2010年以來的住房保障體系的建設僅僅是供給側改革的開始，通過近年來的建設，在社會救濟領域實現了供需匹配，而在其他細分領域，需要“補課”的工作還有很多。2016年開展的租賃住房體系建設是供給側改革的延續(xù)，只有貫徹供給側改革的思路，使多元化的住房需求與多元化的住房供應相對應，才能逐步撤除商品住宅市場中的種種限制，還商品住宅一個政策更少干預、市場更多自由的環(huán)境。

其次，需要借鑒混合所有制改革的經驗。租賃住房既不同于市場化的商品住宅，又不同于政府主導的保障住宅，而是屬于處于兩者之間的社會化租賃體系，既需要政府的優(yōu)惠保障，又需要長期可持續(xù)的市場化運作，這無疑契合了目前國有企業(yè)混合所有制改革的需求?？梢哉f，只有在租賃住房體系中充分借鑒混合所有制改革的經驗，才能更好、更快地實現發(fā)展租賃住房的政策意圖。

三、租賃住房開發(fā)面臨的挑戰(zhàn)

（一）租賃住房項目的投資回報

與普通商品住宅項目有明顯區(qū)別的是，租賃住房項目開發(fā)后由于無法快速變現，存在前期投入過高、回本周期過長等問題。上海此前已經出讓的多幅租賃住房用地均要求開發(fā)商100%自持，這無疑對房企的資金實力有著非常高的要求。也正因如此，目前，上海租賃住房用地的受讓人幾乎都是國有企業(yè)開發(fā)商。未來，如需引入更多的市場力量，吸引更多開發(fā)商加入開發(fā)建設租賃住房項目，就必須要考慮到資金壓力的客觀存在。

（二）租賃住房項目的運營管理

租賃住房的運營管理過程是政府發(fā)展租賃住房意圖的最終實現保證，其運營效果直接決定了上海租賃住房事業(yè)發(fā)展的方向和速度，體現了租賃住房的社會效益。未來租賃住房在運營管理方面主要需注意以下三方面的問題。

首先，租賃住房的供給與需求需要動態(tài)匹配，規(guī)劃管理有關要求文件中明確提出“要穩(wěn)妥推進租賃住房建設，充分考慮市場對住宅產品的需求”，但是如何了解市場對住宅產品的需求，特別是動態(tài)地預測和評估市場對租賃住房未來的需求及其變化趨勢是租賃住房供應工作需要重點研究的內容，所以對租賃市場的監(jiān)控非常重要，而建立從市級到區(qū)級的監(jiān)控分析體系也是完善租賃住房市場中必不可少的一環(huán)。

其次，明確租賃住房產品和服務實際運營情況。規(guī)劃管理有關要求文件中明確提出，要在保持人口和住宅總量基本可控的前提下，優(yōu)化住房規(guī)劃布局和結構、租賃住房可不計入總規(guī)確定的人口規(guī)模指標，但應根據新增人口相應增加公共服務和市政基礎設施，滿足城市安全和公共服務配套的要求。在實際操作中，目前的公租房、人才公寓一定程度上存在著外部公共服務與配套的缺位問題，如何評價租賃住房產品和服務的實際運營與滿足過渡性、階段性居住需求目的的差距，也是整體評價租賃住房事業(yè)社會效益的重要一環(huán)。

最后，承租方對租賃住房產品及服務的滿意度是決定租賃住房發(fā)展前景的關鍵因素，所以需要建立完善的租賃方評價和反饋機制，以利于租賃住房開發(fā)、建設、運營水平的不斷提高。

四、租賃住房市場對樓市格局的后期影響

租賃住房改變了商品住宅給整個住房領域帶來的投資性過重的氛圍。當住房體系從目前的二元結構轉變成三位一體，甚至未來更多類型的住房供應帶來的消費性的提升，將在一定程度上改變近年來社會上逐步形成的“買房即賺大錢”的價值理念。社會群體的關注度、社會資金的流向再也不唯商品住宅是圖。在解決了基本生存問題后，人們會更加關注創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，社會資金也會更多地脫虛入實。

不過，租賃住房的出現對商品住宅市場的影響應該也是有限的，更不能一概而論地認為其將對樓市產生重大的沖擊，從而使房價調轉向下。從目標客群的角度看，租賃住房市場的客群與商品住宅市場的客群，僅存在一部分交叉重疊，即非本市戶籍人士。這部分人群被租賃住宅吸納后會出現分化：部分未來收入大幅提升的人群，有資格并且也有能力購買商品住宅，而后便會退出租賃住房市場，轉而投入到購房人群中，從而實現租賃房源的輪換使用；部分收入穩(wěn)定甚至下滑的人群，在租住一定年限后會出現流動。所以就目前來看，租賃住房是一種過渡性產品而非永久性的居所，

若想要真正地改變目前住宅市場體系的格局，租賃住房項目的主導者和承租方都需要在觀念上有所改變，即提升租房者的“安全感”。實現租購并舉的前提，是破除唯有買房才是安家置業(yè)的固有傳統(tǒng)思想觀念，取而代之的是通過租房制度等多種手段保障居民的居住權，最終目的是要最大程度地達到“租售同權”的目標，使承租人獲得同等的醫(yī)療、教育等權益，以及落戶方面的實際福利。然而，就目前來看，租賃住房政策在短期內或難以達到這樣的高度，尤其是以上海為代表的一線城市，“大城市病”已經愈發(fā)顯現，城市資源與人口增長之間的矛盾持續(xù)尖銳，有能力及資格買房的人群或依舊會選擇購買商品住宅以獲得相應的權益。綜上所述，大力發(fā)展租賃住房市場，將會對平抑市場租金、規(guī)范租賃市場起到明顯的積極作用，但從長遠看，其對于重點一、二線城市的商品住宅市場產生沖擊的可能性相對較小。