文/穆子犁

1978年9月13日到18日，鄧小平同志在6天時(shí)間里馬不停蹄地視察了本溪、大慶、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、鞍山等6個(gè)地方，他一路走，一路看，一路聽(tīng)各地負(fù)責(zé)人的匯報(bào)，一路發(fā)表講話。談到中國(guó)落后的現(xiàn)狀時(shí)，鄧小平痛心地說(shuō)：我們太窮了，太落后了，老實(shí)說(shuō)對(duì)不起人民……我們要想一想，我們給人民究竟做了多少事情呢？我們一定要根據(jù)現(xiàn)在的有利條件加速發(fā)展生產(chǎn)力，使人民的物質(zhì)生活好一些，使人民的文化生活、精神面貌好一點(diǎn)。在此期間，鄧小平提出解決住房問(wèn)題路子可以寬些的思路。他說(shuō)：“住宅問(wèn)題，要考慮城市建筑住宅分配的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋；不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次性付款，也可以分期付款，10年、15年購(gòu)買不限。住房出售以后，房租恐怕要調(diào)整，使人覺(jué)得買房劃算，因此要研究逐步提高房租，房租太低人們就不買房子了?！编囆∑教岢鲎》恐贫雀母锵蚴袌?chǎng)化方向發(fā)展的思路后，決策層在總結(jié)“住房商品化”理論研究成果的基礎(chǔ)上，全面推進(jìn)住房制度改革，從提租增資、出售公房，到停止實(shí)物分配、實(shí)施貨幣分配,建立了多層次的住房供應(yīng)體系，實(shí)施住房保障制度，我國(guó)住房制度有了歷史性的突破，從此開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)住宅業(yè)發(fā)展的新局面。

一、 住房制度改革以住房商品化發(fā)軔

住房商品化實(shí)質(zhì)就是住房市場(chǎng)化。市場(chǎng)有多種含義，這里說(shuō)的市場(chǎng)，是指以商品等價(jià)交換為準(zhǔn)則的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式，即市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)極大促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的事實(shí)已被歷史與實(shí)踐所證明，中國(guó)要盡快解決住房的燃眉之急，必須追求效率優(yōu)先，走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之路,激發(fā)市場(chǎng)的活力來(lái)生產(chǎn)更多的住房，以滿足社會(huì)的需求。說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種有效率的機(jī)制，是因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心機(jī)制——價(jià)格體系——是有效率的信息交流傳遞機(jī)制，價(jià)格作為市場(chǎng)交換過(guò)程的指南針，一方面反映出生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本和商品的稀缺程度，另一方面反映個(gè)人的支付意愿，表明需求方對(duì)商品的估價(jià)。因?yàn)檫@些特征，價(jià)格在市場(chǎng)上發(fā)揮兩大功能：在商品市場(chǎng)上引導(dǎo)市場(chǎng)參與者解決“生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少、如何生產(chǎn)”的方向性問(wèn)題（協(xié)調(diào)功能）；在要素市場(chǎng)上，價(jià)格成為對(duì)各種生產(chǎn)要素在生產(chǎn)過(guò)程中貢獻(xiàn)大小的一種評(píng)估，決定著初次收入分配（分配功能）。在每一個(gè)市場(chǎng)上，買方和賣方都根據(jù)相對(duì)價(jià)格的變化作出自己的決策，買賣雙方的決策組合決定著價(jià)格的結(jié)構(gòu)。價(jià)格的變化引導(dǎo)著買賣雙方行為的改變，從而使市場(chǎng)具有了一種走向均衡的趨勢(shì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之所以能夠使資源配置以最低成本取得最大利益，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，有關(guān)資源配置和生產(chǎn)的決策是以價(jià)格為基礎(chǔ)的，而由價(jià)值決定的價(jià)格，是生產(chǎn)者、消費(fèi)者和生產(chǎn)要素所有者在市場(chǎng)自愿交換中發(fā)現(xiàn)和形成的。

住房制度改革走住房市場(chǎng)化之路，還能夠通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)、提高效率和完善質(zhì)量。競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在特征，它迫使市場(chǎng)參與者努力尋求與其他生產(chǎn)者有差異的創(chuàng)造性行為，以更低廉的成本進(jìn)行生產(chǎn)（工藝創(chuàng)新），或者在已有的價(jià)格水平上改善產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品（產(chǎn)品創(chuàng)新），從而一方面使成功者獲得更大的市場(chǎng)份額和營(yíng)利空間，另一方面推動(dòng)社會(huì)技術(shù)的進(jìn)步。綜上所述，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，其實(shí)質(zhì)就是讓價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)和供求規(guī)律等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律在資源配置中起決定性作用。

住房制度改革走住房商品化之路，還在于破除福利分房的各種弊端。在分配住房的過(guò)程中充斥著利益的博弈，人情厚薄、彼此親疏等人際關(guān)系成為分房的“潛規(guī)則”，不少人為分房彼此猜忌、勾心斗角，成為一個(gè)單位、團(tuán)體人心渙散的根源，而個(gè)別單位的分房執(zhí)行人則成了“近水樓臺(tái)先得月”者，有的甚至將手中的權(quán)力作為“尋租”的工具，腐敗由此產(chǎn)生。

現(xiàn)在看來(lái)，住房制度改革走住房商品化之路，不僅是改革開(kāi)放之初我國(guó)以公有制為基礎(chǔ)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然趨勢(shì)，也是解決住房制度改革效率與公平問(wèn)題的必然選擇。這是住房制度改革堅(jiān)持的一條正確道路。40年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“仿佛用法術(shù)從地下呼喚出來(lái)”了巨大的生產(chǎn)力，住房生產(chǎn)已經(jīng)基本滿足民眾的居住需求，住房制度改革的市場(chǎng)化取向是取得顯著成效的根本前提。

二、住房商品化改革的基礎(chǔ)是住房所有權(quán)

住房是家庭賴以穩(wěn)定存在的基本物質(zhì)要素，每個(gè)家庭擁有一套合適的住房成為社會(huì)進(jìn)步的目標(biāo)。一個(gè)沒(méi)有住房的家庭，不僅不能獲得住房提供給家庭成員的各種庇護(hù)，家庭的正常生活秩序不能得到保證，而且還可能引起家庭成員間的感情淡化、聯(lián)系松散，家庭結(jié)構(gòu)的不穩(wěn)定性也會(huì)增加，甚至導(dǎo)致家庭解體。1949年后，公有住房在一定程度上起到了使家庭穩(wěn)定存在的作用，但是由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的是政府和單位包下來(lái)的福利分房體制，職工支付很低的租金享有住房使用權(quán)，這樣的體制不但不能形成擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力，而且難以維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，不可能形成住宅投入產(chǎn)出良性循環(huán)的機(jī)制，公房建設(shè)和分配的制度走進(jìn)了死胡同，住房制度改革勢(shì)在必行。

住房制度改革能贏得民眾擁護(hù)的基礎(chǔ)是獲得住房的所有權(quán)。與擁有公有住房使用權(quán)截然不同的是，通過(guò)房改售房或市場(chǎng)交易得到的住房，擁有的是住房所有權(quán)，由住房所有權(quán)派生出的占有、使用、收益、處分這四項(xiàng)權(quán)能與財(cái)產(chǎn)權(quán)是相生相伴的。這個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)讓不少人形成這樣的思維邏輯：市場(chǎng)化的住房制度改革將住房與市場(chǎng)緊密相連；住房不僅是遮風(fēng)避雨的棲居之地，還是極具財(cái)富意義的不動(dòng)產(chǎn)；擁有住房所有權(quán)即擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)，住房可以通過(guò)市場(chǎng)交易變現(xiàn)。于是，在住房財(cái)富效應(yīng)的吸引下，敢于吃蟹的人總是先知先覺(jué)，躍躍欲試，后來(lái)者在“買房合算”還是“租房合算”的一番精明比較之后，也匯入了住房制度改革的洪流之中，先是踴躍購(gòu)買原居住的公有住房（在北京，當(dāng)初幾萬(wàn)元購(gòu)買的公有住房，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格已達(dá)到上百萬(wàn)），后是紛紛涉足商品住房市場(chǎng)（自住需求、投資需求、投機(jī)需求，不一而足）。由于住房是人們必需的生活用品，市民只要經(jīng)濟(jì)能力許可，都會(huì)把大部分積蓄用于購(gòu)置住房，而同時(shí)，由于土地資源的緊缺，且由于不動(dòng)產(chǎn)的特定屬性，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，住房?jī)r(jià)值不會(huì)因?yàn)槌掷m(xù)消費(fèi)（利用）而降低，住房?jī)r(jià)格整體呈上漲趨勢(shì)，不動(dòng)產(chǎn)的保值功能又推動(dòng)家庭財(cái)富積累垂青于購(gòu)置住房，住房便逐漸成為普通居民家庭價(jià)值最大的財(cái)產(chǎn)。

住房制度改革以市場(chǎng)化取向?yàn)榘l(fā)軔，最初的動(dòng)力源于住房所有權(quán)，而由住房所用權(quán)延伸的財(cái)富效應(yīng)竟會(huì)如此強(qiáng)勁——極大改變了城市居民的住房緊缺狀況，是始料未及的。但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以商品交換為紐帶、以貨幣為媒介、以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主導(dǎo)、以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為動(dòng)力的特征，決定了它是一個(gè)以商品和貨幣為價(jià)值尺度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，這個(gè)機(jī)制不能解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，這就需要更好發(fā)揮政府作用，要在保證市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用的前提下，管好市場(chǎng)管不了管不好的事情，即按照黨的十九大報(bào)告提出的“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”要求持續(xù)深化住房制度改革。