金姬 石云霞

互聯(lián)網(wǎng)時代如何讓租房市場更規(guī)范、讓各方更安心？

2018年7月1日，上海實行租房新政。從這一天起，上海全面實施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，國有土地上的住房租賃活動，均應(yīng)按規(guī)定進行合同網(wǎng)簽。簡單來說，今后在上海所有國有土地上的住房租賃合同，都要逐步通過上海市住房租賃公共服務(wù)平臺（www.shzfzl.gov. cn）簽訂。

此次的上海新政具有標桿意義。

除了上海，國內(nèi)一些城市也紛紛規(guī)范住宅租賃市場——包括廣州、杭州、成都、南京、佛山、東莞在內(nèi)的全國十余個城市搭建了政府住房租賃交易服務(wù)平臺，將各類租房信息統(tǒng)一管理，通過審核房源、信息發(fā)布、租賃交易等一系列服務(wù)，規(guī)范住房租賃市場秩序，保障租賃雙方合法權(quán)益。

根據(jù)《人民日報》報道，我國流動人口達2.45億，每年新就業(yè)的大學(xué)生就有700萬左右。2017年7月，住建部等九部委印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。與此同時，住建部會同有關(guān)部門選取首批12個重點城市開展住房租賃試點，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，支持發(fā)行公司信用類債券和資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。

隨后，全國超過50個城市發(fā)布了支持住房租賃的政策，通過多渠道增加租賃住房供應(yīng)、培育規(guī)?；赓U企業(yè)等手段，讓住房回歸居住屬性。

租房也要去登記

據(jù)悉，上海將不斷優(yōu)化完善住房租賃平臺功能，逐步實現(xiàn)住房租賃合同“網(wǎng)簽備案一體化”，真正做到“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿”，同時依托平臺，逐步推進租賃住房信用體系建設(shè)，充分保障住房租賃各方合法權(quán)益。

由于合同中對于雙方權(quán)利義務(wù)的約定可能較為簡單，甚至存在顯失公平的條款，一旦發(fā)生糾紛，維權(quán)就比較麻煩。

在上海市房屋管理局（以下簡稱“上海市房管局”）房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長劉紀來看來，上海的租房市場化程度很高，總體比較規(guī)范，但也確實存在一些市場亂象亟待解決。

以前，住房租賃往往是租客和房東到中介那里簽個租房合同，雙方付點中介費；或者租客私下找房東簽合同，直接給房東房租。由于合同中對于雙方權(quán)利義務(wù)的約定可能較為簡單，甚至存在顯失公平的條款，一旦發(fā)生糾紛，維權(quán)就比較麻煩。如果所有租房合同使用全市統(tǒng)一的示范文本，通過租賃平臺實施網(wǎng)簽，任何一方維權(quán)起來就有了底氣，畢竟白紙黑字約定清楚，簽約情況也能查到相應(yīng)的記錄。

目前，住房租賃市場的立法也略顯滯后。上海市房管局局長胡廣杰做客2018上海民生訪談時表示，上海雖然1999年就出臺了《上海市房屋租賃條例》，但已經(jīng)不適應(yīng)當下的發(fā)展。2017年5月，國務(wù)院公布了新的住房租賃征求意見，上海也在等意見出臺后修訂新的條例。

2017年10月22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽透露，住建部正在抓緊推進住房租賃市場的立法工作，同時在12個大中城市建設(shè)住房租賃試點。上海就是試點城市之一。

2017年6月，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會（以下簡稱“上海市住建委”）承擔的住房保障、房屋管理、房地產(chǎn)市場監(jiān)管等有關(guān)政策研究、政策執(zhí)行和行業(yè)管理職責劃出，設(shè)立上海市房管局。房管局設(shè)立之后的重要任務(wù)之一，就是規(guī)范上海住房租賃市場。

2018年3月31日，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺試運行，通過對住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案、平臺用戶入網(wǎng)認證，把好準入關(guān)；避免群租、轉(zhuǎn)租等糾紛；同時，綜合運用人臉識別和手機綁定等身份驗證手段，對出租人、承租人和經(jīng)紀人等各類人員身份進行實名驗證。此外，平臺還提供租金查詢、金融服務(wù)、法律問答等便民服務(wù)。

據(jù)悉，截至2018年6月底，平臺上掛牌可租房源約4.4萬套，日均更新逾2400套；網(wǎng)站累計瀏覽量逾310萬人次，日均訪問量近3.6萬人次，平臺運行總體平穩(wěn)。

解決“剃頭挑子一頭熱”

細心的人會發(fā)現(xiàn)，市面上隔三差五就能看到各個城市住房交易的數(shù)據(jù)，但有關(guān)租房市場的數(shù)據(jù)卻少得可憐，這和租房市場傳統(tǒng)數(shù)據(jù)不上網(wǎng)、不聯(lián)網(wǎng)有關(guān)。略顯尷尬的是，上海市房管局在上海市住房租賃公共服務(wù)平臺推出之前，住房租房市場數(shù)據(jù)非常分散，沒有得到相應(yīng)的整合和有效利用。這為政府制定相關(guān)政策增加了難度。

為此，上海市房管局主動對接上海住宅租賃市場的中介機構(gòu)和代理經(jīng)租企業(yè)，讓他們可以免費在政府公共平臺進行展示。據(jù)悉，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺在試運行期間，已經(jīng)先期整合了6家品牌房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)：鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)、太平洋房屋、21世紀不動產(chǎn)、信義，以及3家規(guī)?；斫?jīng)租企業(yè)：青客、蛋殼、自如。

劉紀來表示，這些中介機構(gòu)和代理經(jīng)租企業(yè)涵蓋了上海市面上住房租賃市場的大部分業(yè)務(wù)，雖然在房源發(fā)布、實名認證等方面效果不錯，但合同網(wǎng)簽的情況并不理想。在7月1日上海全面實施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度前，上海市房管局專門對這9家企業(yè)進行了培訓(xùn)，發(fā)了密鑰。這意味著租客在這些市場化機構(gòu)簽訂租房合同時就可以合同直接上網(wǎng)，無需再跑一次所在區(qū)的住房租賃服務(wù)中心。

為什么為呈現(xiàn)“剃頭擔子一頭熱”的局面？劉紀來認為有幾方面的原因，一是該項制度是一項重大調(diào)整，住房租賃與一般的房屋買賣不同，從掛牌到達成交易，周期很短，因此一直以來，大家對簽訂租賃合同這件事情本身，不像買賣合同來得重視；二是大部分房產(chǎn)中介、住房租賃企業(yè)都有自己固定的租賃合同格式，大的機構(gòu)也有自己的簽約系統(tǒng)，已經(jīng)形成了一些常規(guī)的做法，現(xiàn)在要按照新的規(guī)定實施網(wǎng)簽，企業(yè)會有一個逐步適應(yīng)的過程；三是不容否認，也會存在部分房東為了規(guī)避納稅義務(wù)、擔心信息泄露等因素，不愿意配合等問題。

對于這些現(xiàn)實難題，劉紀來坦言，不可能一蹴而就地解決。7月1日起上海住房租賃合同推行網(wǎng)簽，但登記備案業(yè)務(wù)仍需去各街鎮(zhèn)社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理。今后要實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽備案一體化，合同網(wǎng)簽是基礎(chǔ)，需要政府、企業(yè)、居民等多方共同努力，循序漸進。

例如，政府部門將加強政策宣傳，提高政策的知曉率。統(tǒng)一規(guī)范的租賃合同，能夠?qū)﹄p方的權(quán)利義務(wù)做出更加細化的約定，不僅有利于保障租客的穩(wěn)定居住權(quán)益，也有利于房東在遇到糾紛時的自我維權(quán)。因此，租賃雙方當事人也要逐步提高這方面意識，制度效果會逐步顯現(xiàn)。

又如，政府管理部門要加強對房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和住房租賃企業(yè)的培訓(xùn)，提高專業(yè)的人員的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)能力。當然，我們也會多聽取企業(yè)意見，不斷完善系統(tǒng)功能，使操作更加規(guī)范和便捷。此外，還要加強監(jiān)管，對于違反《上海市住房租賃合同網(wǎng)簽備案試行辦法》規(guī)定的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，上海市房屋行政主管部門有權(quán)責令其進行整改，整改期間暫停其網(wǎng)簽功能，記入信用檔案，并可將其違規(guī)信息報送上海市公共信用信息服務(wù)平臺公示。作為企業(yè)自身，也要把自覺落實租賃合同網(wǎng)簽，作為提升服務(wù)、提高市場競爭力、樹立品牌和口碑的一項重要內(nèi)容。

當然，新政的鼓勵措施也是顯而易見。按照相關(guān)規(guī)定，今后住房租賃平臺功能逐步完善后，網(wǎng)簽租賃合同信息將逐步與辦理居住證、申請居住證積分、提取住房公積金支付房租等公共服務(wù)事項實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，減少市民重復(fù)提交辦事材料，提高行政辦事效率。

7月1日起上海住房租賃合同推行網(wǎng)簽，但登記備案業(yè)務(wù)仍需去各街鎮(zhèn)社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理。

根據(jù)《關(guān)于本市提取住房公積金支付房租通過住房租賃公共服務(wù)平臺核驗租賃信息的通知》的相關(guān)規(guī)定，2018年7月1日（含）至10月1日（不含）期間，經(jīng)住房租賃公共服務(wù)平臺辦理合同網(wǎng)簽的職工申請?zhí)崛∽》抗e金支付房租的，每戶家庭（含單身家庭）月提取金額不超過當月實際房租支出，最高月提取限額由2000元提高為3000元。

租購并舉，上海是認真的

為了做到“租購并舉”，上海不僅在市場化租賃方面日趨規(guī)范，屬于住房保障體系的公租房和廉租房也走在了全國前列。

據(jù)胡廣杰介紹，截至2017年，享受過廉租房政策的上海人群累計達到11.9萬戶。2017年年初，上海把廉租房的租金補貼平均提高了40%；2018年施行新的準入門檻，廉租房對象的準入門檻從人均月收入2500元提高到人均3300元，人均資產(chǎn)從9萬元提到12萬元，這樣就讓更多的上海家庭有資格申請廉租房。當然，廉租房補貼是財政資金，因此廉租房家庭要接受嚴格的審計，這就有了退出機制——家庭條件改善了，第二年就可能享受不到廉租房了。因此，目前享受廉租房政策的上海家庭只有4.3萬戶。

與此同時，為解決青年職工或引進人才階段性的住房困難的公共租賃房（簡稱“公租房”），自2010年9月正式推出以來，將住房保障覆蓋面從戶籍人口擴大到有穩(wěn)定工作的城市常住人口。公租房政策的出臺，無疑為上海吸引人才夯實了基礎(chǔ)。

為了解決公租房“僧多粥少”的難題，2017年9月，上海出臺《加快培育發(fā)展住房租賃市場實施意見》，提出通過新增用地建設(shè)之外，通過商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)。不僅如此，《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》明確提到“可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

2018年兩會期間，上海市市長應(yīng)勇表示，上海將新建轉(zhuǎn)化20萬套公租房，代理經(jīng)租9萬套。據(jù)胡廣杰介紹，上海16個區(qū)都很努力，在市政府指標下達后，各個區(qū)在盤各種各樣的存量用房和存量用地，“20萬套是信心滿滿的”。

上海公租房還自帶“互聯(lián)網(wǎng)基因”：在上海首批9個公租房管理服務(wù)創(chuàng)新項目中，浦東新區(qū)、長寧區(qū)、嘉定區(qū)、寶山區(qū)公租房以及上海地產(chǎn)集團住房保障公司公租房共6個項目使用智能化手段——人臉識別、“一卡通”門禁系統(tǒng)、在線輪候選房等手段，大幅提高了公租房的周轉(zhuǎn)效率以及租住體驗。

全國租房市場的規(guī)范都在推進中。

2017年就有兩座城市交出了答卷——8月，成都市房管局開通了“住房租賃交易服務(wù)平臺”；9月，杭州上線了住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，讓租房交易可以完全在網(wǎng)上完成。

到了2018年，推出租房網(wǎng)簽的城市就更多了——

2月27日，南京市房管部門發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房源發(fā)布管理規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的通知》，要求中介公司在發(fā)布出售或是出租房源時，必須經(jīng)由南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)管平臺核驗，從而確保房源的真實有效性。

6月22日，東莞市房屋租賃監(jiān)管服務(wù)平臺試運行，網(wǎng)簽合同備案試行規(guī)則也同步實施。和上海不同的是，租賃當事人網(wǎng)簽后，可在平臺上自動實現(xiàn)網(wǎng)上備案。

而佛山市將從8月1日起進行房屋租賃合同備案，佛山市住建管理局建立的房屋租賃交易監(jiān)管服務(wù)平臺，推行房屋租賃合同網(wǎng)簽備案，實現(xiàn)統(tǒng)一辦理平臺，這和上海的政策很類似。