王宇

[提要] 房產(chǎn)稅制度是成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的一項(xiàng)稅制。本文從國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀、房產(chǎn)稅改革的必要性以及如何推進(jìn)房產(chǎn)稅改革等方面，結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，對(duì)房產(chǎn)稅改革進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;稅制改革;財(cái)政收入;持有環(huán)節(jié);房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年5月7日

一、房產(chǎn)稅改革的概念

自從我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)大以來(lái)，社會(huì)上就有很多聲音呼吁我們國(guó)家應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，推動(dòng)征收房產(chǎn)稅的政策落地。那么，什么是房產(chǎn)稅改革？房產(chǎn)稅顧名思義就是稅收的一種，房產(chǎn)稅也是一種剛性的成本支出。它的本質(zhì)是利益分配行為，將社會(huì)財(cái)富在納稅主體之間進(jìn)行分配。與房地產(chǎn)業(yè)其他稅收不同，房產(chǎn)稅是指專(zhuān)門(mén)在對(duì)房屋資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅的一種制度。通過(guò)對(duì)房屋資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，來(lái)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)者的投資、消費(fèi)行為產(chǎn)生影響，再來(lái)引導(dǎo)全社會(huì)的整體資源配置。具體執(zhí)行方面而言，房產(chǎn)稅需要國(guó)家或者政府通過(guò)一套標(biāo)準(zhǔn)的房屋價(jià)值評(píng)估體系，并設(shè)定一定的稅率征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制度改革的推進(jìn)。隨著我國(guó)金融體系不斷完善、稅收制度改革、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)稅改革必然成為勢(shì)在必行的一步。

二、國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

房產(chǎn)稅改革是我們即將要面臨的制度改革，我們需要去了解發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房產(chǎn)稅制度是怎么樣的，通過(guò)對(duì)比來(lái)不斷完善我國(guó)的稅制改革。那么，這項(xiàng)制度在全球范圍內(nèi)究竟是以什么樣的方式存在的呢？本文將對(duì)國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅制度的現(xiàn)狀進(jìn)行比較分析。

（一）發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅制度現(xiàn)狀。美國(guó)作為全世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，已經(jīng)形成了較為完善的房產(chǎn)稅制度。美國(guó)由各個(gè)地方政府房地產(chǎn)稅稅收預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)化稅基評(píng)估機(jī)制、一系列有效的稅收優(yōu)惠政策向當(dāng)?shù)胤课葙Y產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。在2007年，全美平均家庭房產(chǎn)稅支出中位數(shù)達(dá)到了每年1，838美元，而這個(gè)數(shù)據(jù)到了2016年已經(jīng)達(dá)到了每年2，340美元，目前美國(guó)各州房地產(chǎn)稅稅率達(dá)到0.2%～2.5%不等。而各地方政府所征收的房產(chǎn)稅收入平均要達(dá)到政府財(cái)政總收入的50%以上，有的州甚至可以達(dá)到90%。而在另一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家日本，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅包括固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅。日本也是當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的收入比例也可以占到當(dāng)?shù)卣?cái)政收入的50%以上。此外，包括德國(guó)在內(nèi)的世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅制度也是比較成熟完善的。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)稅制度現(xiàn)狀。我國(guó)目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有完善的房產(chǎn)稅稅收制度體系，在香港的房產(chǎn)稅制度可能是最接近于世界上發(fā)達(dá)國(guó)家模式的。香港地區(qū)房屋持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅分為差餉稅、物業(yè)稅和土地年租，但是總計(jì)只有不超過(guò)財(cái)政收入的6%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相差甚遠(yuǎn)。雖然香港名義上是征收了房產(chǎn)稅，但是較發(fā)達(dá)國(guó)家的稅制制度模式還是存在本質(zhì)上的差異。而在我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的稅收大部分集中在開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅幾乎沒(méi)有。其實(shí)早在1950年，中央政府就已經(jīng)頒布了《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，這其中就明文規(guī)定全國(guó)要統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。1986年國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，明確房產(chǎn)稅的適用依據(jù)。但是，我國(guó)房產(chǎn)稅適用規(guī)則中的“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用戶(hù)房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，正是導(dǎo)致我們目前持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅嚴(yán)重缺失的原因。2011年，我們?cè)谏虾：椭貞c實(shí)行了房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，但是由于房屋供求關(guān)系不平衡、房產(chǎn)稅稅收制度并不完善等原因，房產(chǎn)稅并未對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生持續(xù)、長(zhǎng)久的作用。所以，我國(guó)目前除了房產(chǎn)稅稅收制度沒(méi)有建立起來(lái)以外，我們對(duì)于房產(chǎn)稅稅收預(yù)算、稅基評(píng)估、稅收優(yōu)惠方面的制度也還在初級(jí)探索階段。

三、房產(chǎn)稅改革的必要性

（一）堅(jiān)持房子是用來(lái)住的。推行房產(chǎn)稅稅收制度改革，可以有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房屋回歸居住屬性。目前我國(guó)正在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，城市人口比重不斷增加，保障性住房供小于求的狀態(tài)已經(jīng)存在多年，而預(yù)計(jì)這樣的情形依然會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。推行房產(chǎn)稅稅收制度改革，對(duì)持有環(huán)節(jié)的房屋資產(chǎn)進(jìn)行征稅可以讓人們轉(zhuǎn)變持有房地產(chǎn)的觀念，明確持有房屋的成本。房產(chǎn)稅改革可以有效降低房屋空置率、增加二手房屋供給，在一定程度上緩解房屋供給不足問(wèn)題。再有，推行房產(chǎn)稅可以有效打擊炒房客的炒房心態(tài)，抑制消費(fèi)者買(mǎi)房的投機(jī)性需求，在需求側(cè)緩解房地產(chǎn)供求壓力。建立房產(chǎn)稅制度也就是通過(guò)一套穩(wěn)定、完善的稅收制度體系來(lái)穩(wěn)定住房市場(chǎng)，讓房子真正是用來(lái)住的。

（二）完善稅收制度改革。推行房產(chǎn)稅稅收制度改革有利于完善我國(guó)的稅收制度。在十九大報(bào)告中，提出要深化稅收制度改革，健全地方稅體系。自從1994年稅制改革之后，我國(guó)稅收制度由包稅制轉(zhuǎn)變?yōu)榉侄愔疲胤秸?cái)權(quán)、事權(quán)不對(duì)等成了一直以來(lái)存在的問(wèn)題。地方財(cái)政收入主要依靠土地財(cái)政，即賣(mài)地收入，這也成為了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因。我們應(yīng)該加快推行房產(chǎn)稅制度，讓地方政府按照一套完善的體系，從地方政府房地產(chǎn)稅稅收預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)化稅基評(píng)估機(jī)制、有效的稅收優(yōu)惠政策等方面合理地征收房產(chǎn)稅。世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的地方政府財(cái)政收入主要靠房產(chǎn)稅收入，我們推進(jìn)房產(chǎn)稅制度改革，無(wú)疑將減輕政府財(cái)政壓力。完善稅收制度改革，及時(shí)建立房產(chǎn)稅制度勢(shì)在必行。

（三）調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配。征收房產(chǎn)稅將會(huì)有效地調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富再分配。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，我們對(duì)房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，導(dǎo)致了資本以最快的方式獲取暴利。資本通過(guò)流入房地產(chǎn)，制造房地產(chǎn)泡沫，讓房產(chǎn)像商品一樣的大漲大跌，牟取暴利。這是一種與調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富完全背離的現(xiàn)狀;相反，我們應(yīng)該加快房產(chǎn)稅稅收制度改革不僅僅將會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，更會(huì)消除這種套利方式，穩(wěn)定房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。我們通過(guò)征收房產(chǎn)稅，獲取社會(huì)資本更多的人擁有更大的房產(chǎn)稅稅基，應(yīng)該多繳納房產(chǎn)稅。將保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及商品房和高端住宅的房產(chǎn)稅稅率分檔，讓剛需住房者少繳稅，實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富再分配，縮小貧富差距，建立更加和諧穩(wěn)定的社會(huì)。

四、如何推動(dòng)房產(chǎn)稅改革

（一）加快建設(shè)保障性住房。房產(chǎn)稅稅收制度的建立是長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性的重要措施。但是，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，還是要首先重視保障性住房的供小于求的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題可以說(shuō)是導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格泡沫的關(guān)鍵因素之一。僅僅靠房產(chǎn)稅的立法，難以從根源上解決供需問(wèn)題。我國(guó)目前房產(chǎn)供給量少的情況下，商品房竟然占據(jù)市場(chǎng)總量的80%以上，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房占比非常小，這就造成了人民收入和房產(chǎn)類(lèi)型不匹配的行為。我們應(yīng)該加快建設(shè)保障性的住房，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重，讓城鎮(zhèn)化過(guò)程中的人們可以獲得保障。加快建立住房租賃市場(chǎng)，讓真正有需求的人可以通過(guò)租房來(lái)達(dá)到居住目的。有些城市已經(jīng)實(shí)行了共有產(chǎn)權(quán)房政策，對(duì)于特定剛需人群，由國(guó)家和業(yè)主共同享有房屋產(chǎn)權(quán)，以保證充分的房屋供給。讓城市房屋供給與需求平衡，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

（二）健全房產(chǎn)稅相關(guān)制度體系。在正式實(shí)施房產(chǎn)稅稅制改革之前，我們應(yīng)該學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅相關(guān)的制度體系。在地方政府房地產(chǎn)稅稅收預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)化稅基評(píng)估機(jī)制、有效的稅收優(yōu)惠政策方面設(shè)立相關(guān)制度，推進(jìn)房產(chǎn)稅制度穩(wěn)步實(shí)施。首先，我們需要效仿發(fā)達(dá)國(guó)家，在地方政府稅收預(yù)算方面限制其大幅度調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅稅率，要有一個(gè)健全的預(yù)算設(shè)定體系;其次，我們應(yīng)該有標(biāo)準(zhǔn)化的稅基評(píng)估機(jī)制。我們應(yīng)該以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值乘上一定征稅比例為稅基標(biāo)準(zhǔn)，引入市場(chǎng)比較法、重置成本法、入息收入法等專(zhuān)業(yè)評(píng)估方法。此外，根據(jù)不同納稅群體采用不同稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)惠稅收政策于那些保障性住房需求的人。完善的相關(guān)體系建設(shè)將會(huì)使房產(chǎn)稅制度更好地服務(wù)于社會(huì)。

（三）先立后放，中央作宏觀調(diào)節(jié)。我國(guó)的房產(chǎn)稅稅收制度改革應(yīng)該是先立后放的形式產(chǎn)生，并最終由中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)把控，穩(wěn)定推行房產(chǎn)稅稅制改革。目前，房產(chǎn)稅的加快立法并適時(shí)推進(jìn)受到國(guó)家和社會(huì)的廣泛關(guān)注，但房產(chǎn)稅立法很可能僅僅處于初步起草階段。我們的房產(chǎn)稅改革應(yīng)該在立法之后，全權(quán)交給地方政府分別根據(jù)地方現(xiàn)狀實(shí)行稅制確立。中央政府設(shè)定一個(gè)框架、一套標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)估和預(yù)算制度，地方政府充當(dāng)實(shí)際執(zhí)行者。房產(chǎn)稅的征收要由地方政府進(jìn)行征收和調(diào)控，中央層面僅僅進(jìn)行宏觀政策引導(dǎo)調(diào)控。在推進(jìn)過(guò)程中，中央可以通過(guò)限制住房貸款認(rèn)定審核標(biāo)準(zhǔn)、限購(gòu)要求等輔助措施確保房產(chǎn)稅稅制改革順利進(jìn)行，逐步確立市場(chǎng)化機(jī)制的房產(chǎn)稅稅收制度。

五、總結(jié)

我國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革勢(shì)在必行，稅制改革可以在抑制投機(jī)炒房、完善稅收制度體系和調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配方面起到重要作用，同時(shí)也是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一步。此外，我們還需加快建設(shè)保障性住房、完善房產(chǎn)稅相關(guān)制度體系以及在推行過(guò)程中放權(quán)到地方，這樣才能建立行之有效的房產(chǎn)稅制度。