陳 雅

引言

營改增的重要意義在于促進國家完善財稅制度、提高稅收管理水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，引入增值稅的抵扣機制可以促進上下游之間的良性互動，從而減少整個產(chǎn)業(yè)鏈的重復征稅，間接的促進了企業(yè)的發(fā)展進步。針對營改增，房地產(chǎn)企業(yè)應該調整企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，改變管理模式，制定適合企業(yè)自身的納稅籌劃策略，以改革為契機，加強內部管理，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。隨著營改增措施的推進，導致一些稅務因素發(fā)生了變化，而這些稅務因素的變化又導致整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤發(fā)生波動，在整個領域引起平級企業(yè)或者上下游企業(yè)的競爭，長期如此便會改變行業(yè)內的供求關系。由于營改增政策的實施使房地產(chǎn)建造和以后的銷售環(huán)節(jié)稅收發(fā)生了變化，一些企業(yè)對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格也進行了相應的調整，這會使房地產(chǎn)市場受到影響，從而改變行業(yè)的競爭格局和發(fā)展方向。

2.對企業(yè)管理模式的影響。營改增政策實施以后，會對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算產(chǎn)生較大的影響，因此有關人員要切實地提高自身的業(yè)務水平，了解與營改增相關的實施措施，如增值稅的具體內容、核算方法、政策更新等。同時管理層應加強總體把控，結合自身需求，對實施營改增帶來的影響進行具體分析，明確其中的利害關系，制定一套科學合理的企業(yè)管理制度。

3.對企業(yè)稅負的影響。在營改增政策實施之前，房地產(chǎn)行業(yè)按營業(yè)稅稅率5%繳納營業(yè)稅，2016年5月1號營改增后，按照財稅(2016)36號文的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，房地產(chǎn)老項目也可選擇簡易征收納稅，征收率為5%。現(xiàn)根據(jù)財稅（2018）32號文規(guī)定從2018年5月1日起，原房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行的11%的稅率調整為10%。

首先對于已經(jīng)選擇簡易征收納稅的房地產(chǎn)老項目（老項目為施工合同或施工許可證日期在2016年4月30號以前的項目）來說，營改增前按5%的營業(yè)稅稅率來納稅，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生在收到房款時。如一房地產(chǎn)企業(yè)預售當月收到房款6000萬元，則次月需繳納營業(yè)稅為6000*5%=300萬元，營改增后老項目選擇簡易征收在預售階段則需在次月先預繳增值稅6000/（1+5%）*3%=171萬元（預征率為3%），等達到確認收入條件時再進行納稅申報，申報額為6000/(1+5%)*5%=285萬元，由于預售階段已經(jīng)預繳171萬元，故在確認收入的次月抵減預繳稅額后需繳納增值稅114萬元。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售周期較長，一般從預售開始到項目竣工決算達到可確認收入時間為3年以上，故營改增后對房地產(chǎn)老項目選擇簡易征收納稅的情況下，不僅降低了整體稅負，還大大節(jié)約了企業(yè)的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)于2016年5月1日開始營改增，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目分為老項目和新項目。老項目可以選擇簡易征收或一般計稅法，老項目前期開發(fā)較早已無法拿到可以抵扣的進項稅票，故老項目選擇簡易征收對企業(yè)來說更有利，而新項目只能選擇一般計稅法納稅。以上段房地產(chǎn)企業(yè)月預售額6000萬為例，營改增后新項目按一般計稅法納稅，預售階段需在次月先預繳增值稅6000/（1+10%）*3%=163.64萬元，達到確認收入條件時再納稅申報，銷項稅額為（6000-當期允許抵扣的土地價款）/(1+10%)*10%，申報時抵減已預繳的增值稅和留抵的進項稅額，因申報稅額受進項稅額和土地價款影響，故不再做精確測算。從預售階段的預繳稅款金額比對來看，營改增后新項目預繳增值稅階段依然為企業(yè)節(jié)約了大量現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關鍵命脈所在，尤其對于開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)行業(yè)而言，充足的現(xiàn)金流和較強的融資能力是企業(yè)正常運轉的關鍵所在。由此可見，營改增的實施有利于提高企業(yè)的資金流動性，減少企業(yè)資金支出，降低企業(yè)資金使用成本。

由于受財稅（2018）32號文稅率調整的影響，對于新項目來說增值稅稅率調整在影響銷項稅額和進項稅額的同時，企業(yè)對外銷售或者購買材料及服務扣除增值稅后的銷售收入或成本費用也會受到影響，故而企業(yè)所得稅和土地增值稅也會受到影響。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對營改增的對策分析

1.對企業(yè)管理模式進行調整。營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大機會的同時，也使企業(yè)的管理戰(zhàn)略面臨挑戰(zhàn)。首先，企業(yè)管理者應該對營改增有足夠的認識，制定增值稅內部控制體系，并完善相關工作流程，預防營改增可能帶來的風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應注重財務管理水平的提高，加強會計人員隊伍建設；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對單位相關人員的培訓，普及營改增的內容及影響，確保后續(xù)工作進展順利。再次，房地產(chǎn)企業(yè)需注重優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，梳理上下游企業(yè)的合作關系。在營改增后，為了實現(xiàn)成本的進項抵扣，企業(yè)應該慎重選擇供應商，綜合考慮價格和企業(yè)資質等問題，避免無法取得增值稅專用發(fā)票而導致的企業(yè)稅負增加。

2.對產(chǎn)業(yè)結構進行調整。由于營改增涉及行業(yè)面廣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要只注重原本的房產(chǎn)業(yè)務，還要進行擴展新業(yè)務，實現(xiàn)開發(fā)體系多元化。在開展房地產(chǎn)市場調研和分析的基礎上，為迎合當前市場對需求，企業(yè)還應尋找新的利潤增長點，結合當前營改增政策，提高企業(yè)的總體盈利能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以提高精裝房在企業(yè)開發(fā)中所占比例，取得更多的專用發(fā)票進行進項稅抵扣。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要向外進行發(fā)展，擴展至其他行業(yè)，如園林，咨詢，裝修，代建服務等?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化調整在減輕企業(yè)稅負的同時也提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益，對企業(yè)的長遠發(fā)展起到了促進作用。

3.營改增模式下的稅收籌劃。當前，營改增給房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃帶來了新的發(fā)展空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當利用這一優(yōu)勢，選準籌劃切入點，制定出適合自身的籌劃方案。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅一直在總稅收中占據(jù)比重較大，營改增以后，若取得增值稅專票的稅額計入進項稅額用來抵減銷項，則這部分稅額就無法再計入開發(fā)成本中。因為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，開發(fā)成本可加計扣除20%，開發(fā)成本的變動對土地增值稅的影響較大，因此需要合理的規(guī)劃開具增值稅專用發(fā)票取得進項稅額對開發(fā)成本的影響，避免因開發(fā)成本降低導致土地增值稅稅率提高從而帶動的稅負增加?？梢栽诓煌耐恋卦鲋刀愒鲋德氏聹y算成本和收入的臨界點，結合公司的預定利潤目標倒推出需要取得的增值稅專票的進項稅額，使得企業(yè)繳納的土地增值稅和增值稅達到平衡。根據(jù)實際的測算結果，選擇最優(yōu)方案，從而實現(xiàn)降低稅負的目標，達到企業(yè)利益最大化。

三、結束語

綜上，營改增政策的實施對房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應該抓住稅收制度轉變帶來的契機，對企業(yè)的管理模式和經(jīng)營模式進行調整，制定適合企業(yè)自身發(fā)展的實施方案。營改增的實施影響著企業(yè)的方方面面，在制定改革方案時要進行綜合的統(tǒng)籌規(guī)劃，最大可能的控制和降低稅負，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。