閆 晶

高職院校資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)自2004年設(shè)立以來(lái)，經(jīng)過(guò)十多年的探索與發(fā)展，在課程體系建設(shè)和實(shí)踐教學(xué)方面取得一些成績(jī)，但因其跨學(xué)科、專業(yè)面寬等特點(diǎn)，實(shí)踐教學(xué)開(kāi)展較為滯后，大部分院校資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的開(kāi)展往往是通過(guò)教師在課堂上講授實(shí)訓(xùn)案例來(lái)進(jìn)行，而大規(guī)模組織學(xué)生到事務(wù)所實(shí)習(xí)又是很難實(shí)現(xiàn)的。本實(shí)訓(xùn)方案模擬資產(chǎn)評(píng)估工作整個(gè)工作過(guò)程，把校內(nèi)實(shí)訓(xùn)和校外實(shí)訓(xùn)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)對(duì)居住房地產(chǎn)運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估模擬實(shí)戰(zhàn)演練，既可以使學(xué)生鞏固所學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法理論知識(shí)，又可以彌補(bǔ)資產(chǎn)評(píng)估理論教學(xué)中不足，還有助于提升學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)精神，縮短理論與實(shí)際工作的距離，對(duì)提升學(xué)生就業(yè)質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力，拓展資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)就業(yè)鏈打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、實(shí)訓(xùn)目的

1.通過(guò)實(shí)訓(xùn)，學(xué)生在實(shí)訓(xùn)中“做中學(xué)”，進(jìn)一步鞏固所學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法理論知識(shí)，熟練掌握資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法實(shí)際操作的技能和方法，提高對(duì)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)的興趣和工作的適應(yīng)性。

2.通過(guò)實(shí)訓(xùn)，可培養(yǎng)學(xué)生的方法能力，包括制定工作計(jì)劃的能力，工作過(guò)程的控制、管理和評(píng)價(jià)的能力，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)操作和專業(yè)軟件操作的能力，搜集、分析和處理資料的能力。

3.通過(guò)實(shí)訓(xùn)，培養(yǎng)學(xué)生社會(huì)能力，包括良好的工作態(tài)度、職業(yè)道德和職業(yè)行為規(guī)范，良好的溝通和人際交往能力，工作中的合作協(xié)商能力，適應(yīng)環(huán)境和承受壓力的能力以及較高的安全意識(shí)。

二、實(shí)訓(xùn)時(shí)間

一般是選擇在學(xué)生在校的最后一個(gè)學(xué)期，學(xué)生在掌握了資產(chǎn)評(píng)估，建筑評(píng)估，房地產(chǎn)估價(jià)以及相關(guān)財(cái)經(jīng)知識(shí)的基礎(chǔ)上實(shí)施本次實(shí)訓(xùn)教學(xué)，實(shí)訓(xùn)課時(shí)安排為12課時(shí)，包括8課時(shí)的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)和4課時(shí)的校外實(shí)訓(xùn)。校外實(shí)訓(xùn)時(shí)間安排可以靈活，可以選擇在課余時(shí)間組織學(xué)生進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。

三、實(shí)訓(xùn)條件

校內(nèi)配有資產(chǎn)評(píng)估綜合實(shí)訓(xùn)室，該實(shí)訓(xùn)室配備五十臺(tái)學(xué)生用計(jì)算機(jī)，一臺(tái)教師機(jī)，1套投影設(shè)備以及資產(chǎn)評(píng)估軟件系統(tǒng)等設(shè)施。校外最好由教師事先準(zhǔn)備好或聯(lián)系房地產(chǎn)中介提供一套房產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象，以便學(xué)生現(xiàn)場(chǎng)勘查使用。

四、實(shí)訓(xùn)過(guò)程

本次實(shí)訓(xùn)方案，模擬評(píng)估事務(wù)所，按照評(píng)估的實(shí)際工作過(guò)程實(shí)施教學(xué)，校內(nèi)教師可與企業(yè)專家聯(lián)合進(jìn)行教學(xué)活動(dòng)，教師對(duì)整個(gè)評(píng)估過(guò)程通過(guò)引導(dǎo)、個(gè)別指導(dǎo)的方式，學(xué)生小組分工合作完成。

1.實(shí)訓(xùn)準(zhǔn)備。以班級(jí)為單位設(shè)立資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，由學(xué)生集思廣益給事務(wù)所命名，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。班級(jí)內(nèi)部由學(xué)生自行分為5～6人的小組，每個(gè)小組為一個(gè)評(píng)估小組，也是進(jìn)行實(shí)訓(xùn)的基本單位，每個(gè)小組由學(xué)生討論選定兩人扮演資產(chǎn)評(píng)估師角色，其他人扮演評(píng)估助理角色。同時(shí)每組選出一名小組組長(zhǎng)，扮演項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)本次實(shí)訓(xùn)組織和安排。同時(shí)老師發(fā)放給每個(gè)小組一份評(píng)估對(duì)象相關(guān)的資料（房屋產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)合同，圖片等）。

2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。由老師扮演住宅的所有人及委托人，每個(gè)學(xué)生小組派2名代表與老師進(jìn)行詢問(wèn)、洽談，確定此次評(píng)估的目的、對(duì)象和評(píng)估基準(zhǔn)日等內(nèi)容，談判完成后，雙方模擬簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。

3.編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。由小組組長(zhǎng)編制評(píng)估工作計(jì)劃，包括具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。工作計(jì)劃應(yīng)覆蓋現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集評(píng)估相關(guān)資料、評(píng)定估算、編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說(shuō)明等資產(chǎn)評(píng)估實(shí)訓(xùn)全過(guò)程。組長(zhǎng)在編制工作計(jì)劃時(shí)，每個(gè)組員都要安排工作且工作量相當(dāng)。

4.實(shí)地查看評(píng)估對(duì)象。實(shí)地查看評(píng)估對(duì)象是整個(gè)實(shí)訓(xùn)過(guò)程中非常關(guān)鍵的一個(gè)步驟，也是校外實(shí)訓(xùn)的主要內(nèi)容。每個(gè)小組在做完準(zhǔn)備工作后，由小組組長(zhǎng)自行組織全組成員出發(fā)前往評(píng)估對(duì)象的所在地點(diǎn)。每個(gè)小組要分別檢查、觀察評(píng)估對(duì)象情況，親自感受評(píng)估對(duì)象的位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對(duì)在這之前獲得的評(píng)估對(duì)象的坐落、四至、面積、朝向、樓層、建筑結(jié)構(gòu)、戶型等信息進(jìn)行核實(shí)，查勘評(píng)估對(duì)象的內(nèi)外部狀況，同時(shí)對(duì)評(píng)估對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周?chē)h(huán)境和景觀或臨路狀況進(jìn)行拍照、攝像，搜集補(bǔ)充評(píng)估所需的其他資料。在現(xiàn)場(chǎng)勘查的同時(shí)，學(xué)生根據(jù)觀察到的情況填寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估工作底稿市場(chǎng)法現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表。

5.搜集交易實(shí)例資料。學(xué)生在校外搜集完評(píng)估對(duì)象的數(shù)據(jù)后，回到校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室，利用實(shí)訓(xùn)室網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，廣泛、大量搜集交易實(shí)例。教師可引導(dǎo)學(xué)生查閱房地產(chǎn)交易網(wǎng)站或政府和有關(guān)部門(mén)網(wǎng)站，獲取房地產(chǎn)交易信息。如果有條件，可通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)來(lái)獲取相關(guān)信息。學(xué)生根據(jù)搜集到的信息，使用資產(chǎn)評(píng)估軟件填寫(xiě)房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表。

6.選取可比實(shí)例。在每組學(xué)生搜集了大量交易實(shí)例后，由小組討論選取可比實(shí)例，為減少工作量，可要求學(xué)生只篩選3個(gè)可比交易實(shí)例，選取的可比交易實(shí)例要與評(píng)估對(duì)象類似，有相同的比較因素。

7.評(píng)定估算。選取了可比實(shí)例之后，學(xué)生可以利用實(shí)訓(xùn)室的資產(chǎn)評(píng)估軟件，對(duì)差異因素分別打分，填寫(xiě)相關(guān)工作底稿（因素條件說(shuō)明表、比較因素條件指數(shù)表等），在此基礎(chǔ)上計(jì)算比較因素條件修正計(jì)算表，利用資產(chǎn)評(píng)估軟件計(jì)算可比實(shí)例經(jīng)過(guò)修正和調(diào)整后的價(jià)格，最后采用算數(shù)平均法求取評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。

8.編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。每個(gè)小組在得出比準(zhǔn)價(jià)格后，利用資產(chǎn)評(píng)估軟件出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及評(píng)估說(shuō)明各一份，報(bào)告及說(shuō)明打印后，由扮演資產(chǎn)評(píng)估師的學(xué)生簽名。

9.實(shí)訓(xùn)總結(jié)。每個(gè)小組派代表在教室進(jìn)行總結(jié)發(fā)言，回顧整個(gè)評(píng)估工作過(guò)程，并通過(guò)ppt展示小組編制的工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和評(píng)估說(shuō)明，介紹評(píng)估結(jié)果得出的評(píng)定估算過(guò)程。教師進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，其他小組進(jìn)行提問(wèn)。

五、實(shí)訓(xùn)評(píng)價(jià)

實(shí)訓(xùn)評(píng)價(jià)包括過(guò)程考核和結(jié)果考核兩部分，過(guò)程考核占60%，結(jié)果考核占40%。

1.過(guò)程考核。過(guò)程考核側(cè)重于定性評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)學(xué)生在實(shí)訓(xùn)過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的態(tài)度，社會(huì)能力與方法能力等方面。通過(guò)評(píng)價(jià)，使學(xué)生認(rèn)識(shí)到自己的學(xué)習(xí)態(tài)度、學(xué)習(xí)習(xí)慣、行為等方面表現(xiàn)出來(lái)的優(yōu)點(diǎn)和不足，培養(yǎng)學(xué)生提高專業(yè)知識(shí)之外的綜合素質(zhì)，有效地促進(jìn)學(xué)生全面健康發(fā)展。具體評(píng)價(jià)方式如下表：

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2.結(jié)果考核。結(jié)果考核主要是對(duì)評(píng)估工作成果的考核，主要針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作底稿和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)等制作的規(guī)范性、完整性和準(zhǔn)確性進(jìn)行考核。