劉 燦

一、從區(qū)域經(jīng)濟學(xué)角度來分析房價上漲

住房做為中國民眾一生都在關(guān)注的問題，隨著房價的不斷上漲，越來越引起國家的重視，相繼出臺了各項政策，如經(jīng)濟適用房、保障房、廉租房等對房地產(chǎn)進行調(diào)控，區(qū)域經(jīng)濟學(xué)告訴我們：一個地方相對發(fā)達是由于這個區(qū)域的經(jīng)濟、技術(shù)先進，高校集中、人口密度大，對于住宅的需求量也巨大，以筆者所居住的城市為例：以前河?xùn)|地區(qū)是老城區(qū)，交通相對便利，所以河?xùn)|地區(qū)是經(jīng)濟發(fā)達區(qū)，人口比較集中，河西地區(qū)由于地勢較低，以前只要一發(fā)大水就被淹，所以人口稀少，河西的房價也一直比河?xùn)|低。隨著近10年河道的治理，河西水淹問題得到了解決，加上河西高校集中，又相繼建立了幾個高新開發(fā)區(qū)，技術(shù)研發(fā)機構(gòu)也多設(shè)在河西，各種醫(yī)療及服務(wù)配套設(shè)施（如大型商場、超市）也多了起來，河西新開發(fā)區(qū)的房價節(jié)節(jié)高升，現(xiàn)在與河?xùn)|相比，房價勢均力敵。區(qū)域經(jīng)濟學(xué)做為經(jīng)濟學(xué)的理論補充，對房價受哪些因素影響，做了理論上的分析，同時也對房價補貼及廉租房對住房經(jīng)濟的影響進了分析和探討。

二、住房的是一種特殊的商品

住房是固定的，不可移動的，因此住房的位置成為住房的一個重要特征。住房購買者購買住房的同時也選擇了居住位置。一個顯著的區(qū)位特征是可達性，即不同地點對于工作、購物和娛樂的可達性的差異。另一個特征是對地方服務(wù)的擁有，不同的地方政府征收不同的稅，并提供不同的公共服務(wù)（教育、醫(yī)療、消防和警力等）。第三個特征是環(huán)境治理，不同地點的空氣質(zhì)量和噪音水平（來自汽車、卡車、飛機等）不同。最后一個區(qū)域特征是鄰里的外部狀況。領(lǐng)近地區(qū)的外部環(huán)境的良好改觀對于周圍的住房產(chǎn)生了溢出效益（提高了市場價值）。

住房由于使用期限長，一般是70年，做為家庭中的大宗消費，一般都需要滿足家庭成員的各種需求，如人多的家庭，住房面積要大，沒有成家或是沒有小孩的，住房面積只要適用就行。對同不同層次的家庭對于住房的需求也有差別，中高工資收入、文化水平人群，對于居住地的環(huán)境，周圍人群的素質(zhì)、小區(qū)安全性、綠化率要求較高，低收入、文化水平人群對于房價的敏感度較高，房價成為購房的首先考慮條件。

三、住宅政策對于住宅需求的影響

任何城市在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，其住宅行業(yè)的發(fā)展都體現(xiàn)了城市政府的行為。在住宅開發(fā)前期，由于土地是國家一種重要的資源，政府對土地的批準(zhǔn)、利用、規(guī)劃和交易都有嚴(yán)格的控制，為鼓勵住宅市場的發(fā)展，政府可以降低銀行的人個貸款利率和放松對住宅開發(fā)商的貸款條件，促進住宅逍消費和投資。為協(xié)調(diào)整個城市的利益，政府會向低收入群體提供經(jīng)濟適用房，向最低收入群體提供廉租房等。當(dāng)住宅市場機制不能通過自我調(diào)整而達到均衡狀態(tài)時，政府將通過必要的宏觀調(diào)控手段進行干預(yù)。因此，同一般的商品市場相比，政府對住宅市場的干預(yù)性較強。

成功的住房政策有兩個基本原則：一個是住房政策應(yīng)該有利于低收入家庭；二是對中等收入家庭提供不同風(fēng)格的住房。市政當(dāng)局可以通過供給政策和需求政策來達到對住房市場進行調(diào)控的目的。供給政策主要是降低修建和更新住房的成本，而需求政策則是轉(zhuǎn)移收入，以使某些階層能夠在住房方面消費更多。

目前，市政主要采用：

1.建筑補貼：通過對中等收入家庭所建的住房實行補貼，從而對低收入家庭產(chǎn)生影響。假設(shè)城市對新的中等質(zhì)量的住房進行補貼，從而提高了在每一價格水平上的供應(yīng)量，因為供給量超過了需求量，中等質(zhì)量住房的價格下降。這會產(chǎn)生兩種效應(yīng)：一種是需求效應(yīng)，中等質(zhì)量住房相對價格的下降提高了需求量，一些家庭從對低質(zhì)量住房的需求轉(zhuǎn)向?qū)^高質(zhì)量住房的需求，二是供給效應(yīng)，隨著中等質(zhì)量住房價格的下降，一些家庭把住房降級為更有利可圖的低質(zhì)量住房，中等質(zhì)量住房的供給下降。在均衡時，補貼提高了中等質(zhì)量住房的數(shù)量，降低了價格。中等質(zhì)量住房市場的改變使得低質(zhì)量住房子市場產(chǎn)生了兩種類型的變化：一是替代效應(yīng)，隨著低質(zhì)量住房的消費者轉(zhuǎn)向消費中等質(zhì)量的住房，低質(zhì)量住房的需求會減少，因為這兩種類型的住房是可替代的，中等質(zhì)量住房價格的下降降低了對低質(zhì)量住房的需求；二是過濾效應(yīng)，從中等質(zhì)量的住房到低質(zhì)量住房的降級，從而使低質(zhì)量住房的需求和價格都下降。

2.住房補貼：是指向貧困住戶的自用住房提供補貼，因而可能擴大住房需求。住房補貼是西方國家常用的一種住房政策。好處是能保證住房專用補貼的確用于住房，但有時其效應(yīng)可能不明顯，因為貧困家庭不僅住房條件不好，而且在飲食和穿戴方面的條件也不好，故他們更希望得到?jīng)]有規(guī)定用途的補助金，允許他們買需要的東西，而不一定是住房。所以現(xiàn)在這種方式一般是由政府把住房補貼付給房地產(chǎn)開發(fā)商，而不是給到購房者，這樣可以避免把住房補貼挪作他用。

以長沙情況來說，經(jīng)濟適用房、住房補貼政策從20世紀(jì)90年代左右開始實行，大部份低收入人群都用這筆錢買了第一套房子（在政府規(guī)定可購經(jīng)濟適用房和享受住房補貼的樓盤使用，當(dāng)時這些樓盤所在的區(qū)域遠離市區(qū)，交通各方面都不發(fā)達）。在經(jīng)濟條件改善后，原低收入人群將經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為商品房，可以做為二手房交易。

拿了住房補貼的人在第一套住了幾年后，又購買了改善性住房。經(jīng)濟適用房、住房補貼政策確實對于降低房價，讓低收入家庭能夠買得起第一套房起了很大的作用，低品質(zhì)的房子在市場上的占有率也提高，2014-2015年高價格、高品質(zhì)的房子在市場上得不到追捧，價格呈現(xiàn)下降趨勢，數(shù)量也減少。

四、政府在保障房、廉租房中遇到的困難，應(yīng)該將住宅的市場性和非市場性分離

隨著政府保障房、廉租房政策的推進，對于平抑房價、解決民生起了積極的作用。但是政府的壓力巨大，政府要花很大的精力在籌集資金、審核廉租房人員信息等方面，還要建立專門的房地產(chǎn)企業(yè)來運作廉租房的開發(fā)建設(shè)，這中間消耗的人力、物力、財力遠遠超過保障房、廉租房的收入，導(dǎo)致政府財政的入不敷出，政府下面全資企業(yè)采取了各種各樣的融資方式，如銀行信貸融資、委托貸款、發(fā)行債券等，由于受資本市場發(fā)育水平和國內(nèi)投資管理法律的限制，產(chǎn)業(yè)投資基金融資方式在我國還沒有完全開展起來。

由于保障房、廉租房具有公益性，如果僅有市場調(diào)節(jié)，將導(dǎo)致其供給不足，因而需要政府或財政的投入。壟斷意味著非競爭，它損害經(jīng)濟效率進而損害社會福利，為此壟斷性活動必須受到政府的管制。正因為這樣，公益性與壟斷性的特點決定了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投資具有“非市場性”的特點。收費性與競爭性的存在，則又決定了住宅的建設(shè)和投資是市場性的，即它的建設(shè)和經(jīng)營應(yīng)采用市場手段。由此可見，住宅本身具有市場性和非市場性的兩重性。就一項具體的住宅建設(shè)而言，關(guān)鍵之處在于市場性和非市場性中哪一方處于主導(dǎo)地位。