鄭鈞天 王優(yōu)玲

此輪樓市調(diào)控的重點是打擊投機炒房與支持剛需購房并舉

近日，住建部會同其他六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，要求各地切實履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體責(zé)任，把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場亂象工作的重中之重。

與之相呼應(yīng)，西安、長沙、杭州等地最近相繼宣布升級樓市調(diào)控。從目前已出臺的“政策補丁”來看，多地調(diào)控措施的共性是暫停企業(yè)購房，保障剛需的房源比例。業(yè)內(nèi)人士認為，此輪樓市調(diào)控的重點是打擊投機炒房與支持剛需購房并舉。

為打擊炒房多地暫停企業(yè)購房

長沙剛剛升級的樓市調(diào)控政策要求，暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買住房；西安和杭州則明確，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房，包含商品住旁和二手住房。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為。近期，有“炒旁客”通過注冊殼公司充當搖號“馬甲”。以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購，部分城市針對這一問題升級調(diào)控措施。

杭州發(fā)文指出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房的直接原因，是九龍倉瓏璽項目公證搖號公開銷售過程中出現(xiàn)三家企業(yè)同時中簽的情況。據(jù)悉，中簽的三家企業(yè)法定代表人為同一位自然人，這三家公司還分別在其他樓盤中簽。

事實上，以企業(yè)名義投機炒房案例并不鮮見。本刊記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓市投機者或中介機構(gòu)通過注冊多個公司“馬甲”參與新房搖號，以求增大“中簽”幾率、規(guī)避限購。

例如。位于上海核心地段的熱盤“翠湖天地雋薈”公布的認籌結(jié)果顯示，在385組客戶中，公司客戶高達214組。占比超過一半。某大型新房代銷公司負責(zé)人告訴本刊記者。個別開發(fā)商甚至默許一人多號的方式存在，以便選中可以付全款的客戶或者內(nèi)部“關(guān)系戶”。

多位中介人士表示，只要愿意繳納一定費用，即可用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式買到房。具體操作方式是，注冊幾個殼公司參與搖號，根據(jù)概率總有一個能搖中。搖中后就把公司轉(zhuǎn)讓給客戶，這樣就可以避免高額的房產(chǎn)交易稅費。

嚴躍進表示，暫停企事業(yè)單位及其他機構(gòu)購房的做法。精準打擊了部分以企業(yè)名義炒房的投機性需求。有利于進一步實現(xiàn)搖號購房的公平性。

通過優(yōu)先選房和保障房源比例保剛需

專家表示，一些地方出臺的搖號政策是出于公平考慮，但在實施過程中存在“漏洞”，演變?yōu)橐恍┤俗非笤鲋但@利的方式。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為。由于新房與二手房間存在明顯的套利空間，搖號購房已經(jīng)成為一種投資手段。不少符合購房資格的人群變身投資者。讓部分自住型剛需群體的需求更難滿足。

部分開發(fā)商也推波助瀾，采取“欲搖號、先凍資”的做法篩選客戶。如深圳首推搖號購房的樓盤——招商蛇口“海上世界雙璽”項目要求，先交500萬元誠意金，才能參加搖號；在杭州，“網(wǎng)紅盤”融信瀾天設(shè)置的搖號步驟為“線上、線下報名——銀行驗資、凍結(jié)資金——登記搖號”，這讓在售樓處排隊買房變成在銀行排隊凍資。近萬名購房者冒雨排隊長達一公里，銀行加班到凌晨……這種做法無疑把剛需購房者變相擠出市場。

對此，長沙新規(guī)明確，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認籌金。不少城市提出，開發(fā)商不能設(shè)置全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

在打擊炒房的同時，近期多城升級的調(diào)控政策更加強調(diào)保障剛需。

長沙、西安和成都等城市近期出臺政策提出，剛需家庭優(yōu)先選房。西安要求。意向購房人多于可銷售房源時。應(yīng)按剛需家庭、普通家庭為先后次序選房；成都則要求按照棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通家庭順序，先后搖號排序、依序選房；長沙要求，優(yōu)先限購區(qū)域內(nèi)首套剛需購房者搖號、購房。

部分城市甚至明確了剛需房源比例。西安明確。搖號時，開發(fā)商必須提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭；成都要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按不低于當期準售房源總量的10%公開用于棚改貨幣化安置住戶優(yōu)先購買。杭州也為無房家庭提供了一定比例的房源保障。

遏制炒房和保障剛需并舉

業(yè)內(nèi)人士認為，堅決遏制投機炒房和明確支持剛性居住需求并舉，正成為地方樓市調(diào)控政策的重要趨勢。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，投機炒房需求增加會對剛需形成擠出效應(yīng)，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調(diào)控效力倍增。

受訪的專家普遍認為，政府應(yīng)進一步深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，平抑“恐慌性”需求。嚴躍進認為，隨著各地租售并舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長將分流購房需求，有利于保持房價理性預(yù)期，降低房地產(chǎn)市場波動性。

正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝建議：“長期來看，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)更多的主體責(zé)任，通過商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類供給，滿足多層次住房需求，確保樓市持續(xù)健康發(fā)展。”