摘 要：對于簽訂了書面房產(chǎn)買賣合同，交付定金后，由于房價上漲等因素，因買方原因違約而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行而產(chǎn)生糾紛的案件，審判機關(guān)是否應(yīng)判決買賣合同繼續(xù)履行。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)買賣合同；定金；合同履行

案例：2016年10月，買房人喬某與賣房人王某，在中介的介紹下簽訂了二手房房產(chǎn)買賣合同，口頭約定由賣房人王某來解決房產(chǎn)上現(xiàn)存的抵押登記后完成交易；后買房人喬某向賣房人王某交付了購房定金人民幣1萬元，并向中介支付了中介費2000元。合同約定簽訂后7日內(nèi)，雙方向中介提交按揭貸款資料。買房人喬某依約向中介遞交了貸款資料，賣房人王某在中介再三催促之下，不予遞交貸款資料，也不配合房產(chǎn)評估人員對涉案房產(chǎn)進行拍照，導(dǎo)致房產(chǎn)買賣合同無法繼續(xù)履行。買房人喬某在中介組織進行多次協(xié)商未果的情況下，起訴至法院，要求確認(rèn)賣房人王某構(gòu)成根本違約，應(yīng)依約定承擔(dān)違約責(zé)任，并應(yīng)繼續(xù)履行所簽訂的房產(chǎn)買賣合同，解除房產(chǎn)上現(xiàn)有的抵押登記，配合原告喬某完成涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并應(yīng)交付房屋等合同義務(wù)。

經(jīng)歷了2009年、2016年兩次明顯的房價漲幅市場變動，我國各地涌現(xiàn)了大量的房產(chǎn)買賣合同糾紛案件。其中一部分案件，是在買賣雙方簽訂了房產(chǎn)買賣合同，并依據(jù)約定支付了定金后，由于房價上漲等因素，因買方原因違約而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。

司法實踐中，對于此部分案件，第一種觀點對該房產(chǎn)買賣合同不支持繼續(xù)履行；第二種觀點認(rèn)為應(yīng)予支持繼續(xù)履行。

筆者認(rèn)同第二種觀點，對該房產(chǎn)買賣合同應(yīng)予支持繼續(xù)履行。

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

定金合同是合同當(dāng)事人在訂立主合同時，為了保證主合同的履行，簽訂從合同約定一方當(dāng)事人預(yù)先支付給對方一定數(shù)額的貨幣，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)收回或者抵作價款的一種擔(dān)保合同。根據(jù)我國法律規(guī)定，定金合同屬于從合同、要式合同、實踐合同。

定金合同屬于從合同的一種，從屬性質(zhì)表現(xiàn)為：定金合同的有效以主合同之有效為前提，主合同無效，定金合同必然無效，而定金合同無效，主合同并不因此必然無效。

《合同法》第8條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。該條規(guī)定主要體現(xiàn)了合同法的具有法律約束力原則，也即合同必守原則，是合同法的帝王法則，主要規(guī)范約束合同的履行。合同具有法律約束力，首先體現(xiàn)在對合同當(dāng)事人而言，在合同訂立之后，只要合同內(nèi)容不違反法律的強制性規(guī)定，未經(jīng)過司法程序裁判確認(rèn)無效、撤銷或者解除的情況，就要依照合同約定內(nèi)容履行。不符合合同法等法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定的條件，任何一方不得隨意變更、解除或者終止履行合同。其次，對于審判機關(guān)而言，也應(yīng)依照合同法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對合同當(dāng)事人依法訂立的合同予以保護。最后，依法保護與執(zhí)行合同的法律約束力原則，有利于依法治國、誠信社會體系的構(gòu)建，有利于規(guī)范、約束、保障社會市場經(jīng)濟行為的順利運行，推進經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展。

合同法另一重要原則為鼓勵交易原則，體現(xiàn)在合同法的多個方面，例如，對無效合同認(rèn)定的嚴(yán)格限制，對合同無效和可撤銷的區(qū)分，對合同無效和效力待定的區(qū)分，對合同成立和生效的區(qū)分及嚴(yán)格限制違約解除的條件等方面。

上述的合同必守原則和鼓勵交易原則，是合同法的重要原則。在房產(chǎn)買賣合同糾紛案件中也應(yīng)予以嚴(yán)格遵守與適用。市場經(jīng)濟的變化與影響導(dǎo)致房價波動上漲，是對社會的誠信力與合同必守原則的考驗。

具體到上述案件，所簽訂的房產(chǎn)買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行的理由為：

一、原告喬某與被告王某之間存在合法、有效的房產(chǎn)買賣合同關(guān)系。

原告喬某與被告王某于2016年10月在中介簽訂了房產(chǎn)買賣合同，交付給被告王某購房定金人民幣10000元，交付中介費用2000元的事實，經(jīng)庭審舉證質(zhì)證，雙方均予以認(rèn)可，可證明雙方存在合法、有效的房產(chǎn)買賣合同關(guān)系。

二、被告王某在履行合同過程中構(gòu)成根本違約。

根據(jù)中介人員出庭作證的證言可證明：第一，原、被告雙方于該合同簽訂之前，已就該房產(chǎn)解除抵押的事項口頭協(xié)商一致，由被告王某負(fù)責(zé)解除抵押；第二，原告喬某在合同約定的七日內(nèi)已向中介交付辦理貸款的個人資料；被告王某拒絕交付辦理貸款的個人資料，拒絕進入涉案房屋拍照，導(dǎo)致無法進行對該房產(chǎn)的評估，無法辦理貸款，后經(jīng)中介人員與其多次進行溝通無效，導(dǎo)致該房產(chǎn)交易無法繼續(xù)依照合同的約定進行，應(yīng)認(rèn)定被告王某構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的約定及法定責(zé)任。

三、被告王某應(yīng)繼續(xù)履行合同約定的各項義務(wù)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《合同法》第8條，規(guī)定了依法訂立的合同，對合同當(dāng)事人具有法律約束力。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行自己的合同義務(wù)，非經(jīng)法定程序或者對方的同意，不得擅自變更或者解除合同。第60條規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的合同義務(wù)。第107條規(guī)定，合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。[1]

本案中，原、被告雙方所簽訂的房產(chǎn)買賣合同合法、真實、有效；雙方并未協(xié)商一致解除；無任何無效、可撤銷及解除的法定情形；有事實上的履行可能。根據(jù)上述及相關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)對守約者的合法權(quán)利依法予以保護，繼續(xù)履行合同，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

參考文獻

[1]《中華人民共和國合同法》1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，1999年3月15日中華人民共和國主席令第十五號公布，自1999年10月1日起施行。

作者簡介

劉紅欣，女，河北省石家莊人，河北三和時代律師事務(wù)所合伙人，三級律師，主要從事民商事法律業(yè)務(wù)的理論研究與實踐。