【摘 要】 本文重點從商品房價格上漲這一問題出發(fā)，研究其社會因素，對房地產(chǎn)行業(yè)的具體市場運作模式進行詳細研究，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特點、商品房價格居高不下的主要原因，并且針對性的提出房價調(diào)控以及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的建議。

【關(guān)鍵詞】 商品房 價格 過高

引 言

現(xiàn)今的國際背景正處于全球通脹預(yù)期逐步增強、世界經(jīng)濟持續(xù)不穩(wěn)定不確定，以及人民幣外匯率連創(chuàng)新高；我國的宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定、通脹預(yù)期逐步增強，以及怎樣處理“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟穩(wěn)步前進發(fā)展、通脹預(yù)期的管理”三者之間的關(guān)系，依舊是我國國民經(jīng)濟健康發(fā)展的關(guān)鍵命題，與中國房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)的制度政策和其影響，能夠更好地讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有規(guī)律可循，能夠更加準確地對我國住宅市場調(diào)控政策的“得”與“失”得出結(jié)論。

1 商品房價格概述

1.1 商品房界定

就表面而言，房地產(chǎn)也可以理解為房產(chǎn)以及地產(chǎn)。然而，從嚴格意義上來講，對于房地產(chǎn)有準確的定義，即土地與定著在土地上所有建筑物、構(gòu)筑物以及一些其它附屬物的總稱。本文下面的內(nèi)容重點討論的商品房，具體來說指的是政府相關(guān)部門已經(jīng)進行批準，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司有權(quán)利進行開發(fā)的，可以進行產(chǎn)權(quán)證以及國土證辦理，進行建筑主要是為了出售或者是出租，其中具體包括住宅、商業(yè)用房還有一些其他建筑物在內(nèi)的商品房。

1.2 商品房價格構(gòu)成及成本分析

1.2.1 直接費用

（1）土地費用。這里的土地費用具體來說就是開發(fā)商在進行開發(fā)過程中產(chǎn)生的土地使用費用。因為從跟上來說，有很多種方式可以獲得土地權(quán)，因此，在土地費用里面也包括土地出讓金、土地征用費以及相關(guān)的拆遷安置補償費用。

（2）房屋開發(fā)費。這一費用里面具體包含室外施工費、建安工程費還有一些附屬工程費。

（3）前期工程費。具體來說，就是指進行規(guī)劃以及設(shè)計的費用、勘察費用、調(diào)研費用、施工過程中產(chǎn)生的拆遷以及安置費用以及“七通一平”費用。

1.2.2 間接費用

（1）銷售費用。是指在銷售房地產(chǎn)中發(fā)生的包括銷售工作人員的薪資福利待遇、廣告宣傳費、代理費以及銷售機構(gòu)辦公用房的折舊費等在內(nèi)的一切費用以及銷售特設(shè)機構(gòu)或相關(guān)的委托費用。

（2）財務(wù)費用。是指為了進行融資產(chǎn)生的具體費用。其中包括支出的利息以及相關(guān)的金融機構(gòu)業(yè)務(wù)手續(xù)費用。

2 商品房價格上漲引發(fā)的問題

2.1 威脅農(nóng)業(yè)及糧食安全

在高房價的驅(qū)使下，城市大規(guī)模擴張，因此耕地資源大幅下降。眾多人口涌入城市，反而引起了農(nóng)村農(nóng)田嚴重荒廢及房屋閑置的問題，造成了農(nóng)村土地資源的大量流失。無論是城市還是農(nóng)村，國家的基本農(nóng)田和土地都不斷地再被腐蝕。近年來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的成本不斷增加，造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益持續(xù)降低，農(nóng)業(yè)發(fā)展所需勞動力嚴重流失。

3.2 扭曲消費結(jié)構(gòu)，制約內(nèi)需

相對消費者而言，對我國經(jīng)濟整體水平增長更有效的是投資，其中，大概有四分之一都來源于房地產(chǎn)投資。并且由于房價不斷增長，房價收入比重必然增加，城市中低階層的購房能力離實際房價相差越來越遠，因此造成了實際的自住消費需求降低，相對而言投資和投機性消費的比重增加。

3.3 拉大社會貧富差距

首先，老市民是城市房價上漲的最大受益者，其一，在房價上漲前老居民購置的房子會因房價上漲而飛速升值。其二，老居民有好幾套的房屋，大部分家庭有多處房產(chǎn)，用于出租的收房租費，而房價上漲推動了房租的上漲，這就使得老市民更富裕。房價上漲速度加快，使得窮人更加買不起房子。造成城市的貧富差距更加嚴重。

4 穩(wěn)定商品住房價格的政策建議

4.1 加強對土地利用的監(jiān)管，抑制土地投機行為

加大征收劃撥以及交易土地的管制強化力度，堅決制止以低價征地高價出讓來增加收入的行為、搞名堂并勞民傷財?shù)摹靶蜗蠊こ獭焙汀罢児こ獭币约袄速M資源的低效益、重復(fù)建設(shè)、“圈地”等行為。應(yīng)完善招投標與拍賣程序來進行土地出讓，制定標底，從標底符合程度和制定優(yōu)秀的開發(fā)方案者中標，成交價可在一定范圍內(nèi)與標底有浮動幅度，而不是“價高者得之”，防止哄抬地價。

4.2 調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加強信貸審核和監(jiān)督

必須要嚴格對待對住房開發(fā)貸款的發(fā)放，制定合理的條件，做好相關(guān)的管理工作，根據(jù)具體的標準進行開發(fā)貸款的發(fā)放，不僅要考慮相關(guān)規(guī)定，還要保證其信譽程度，貸款應(yīng)主要用于住宅開發(fā)項目的正確銷路方面，相比較于開發(fā)項目中總投資的規(guī)定值，企業(yè)自有資金應(yīng)只高不低，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這幾個都是必不可少的，要想獲得開發(fā)項目，必須保證齊全。

4.3 完善二手房交易稅收管理制度

對個人轉(zhuǎn)讓住房需要進行繳納的個人所得稅也進行了相關(guān)規(guī)定，在進行具體辦理的時候，必須和轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納的營業(yè)稅以及契稅等同時進行辦理，進行稅務(wù)管理的相關(guān)部門，在隨后的房產(chǎn)交易場所一定要保證有稅收征收窗口的開放。主要是因為房地產(chǎn)從根本上屬于固定投資，在很大程度上會影響全社會的資金流動以及引起原材料價格的浮動，因此需要加大房地產(chǎn)的治理力度，特別是要適時適量地刨除其中的泡沫成分。

結(jié) 語

我國社會的穩(wěn)定以及國民經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場的運作狀況息息相關(guān)，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟的重要支撐。但是由于我國還沒有形成一個成熟健全的房地產(chǎn)市場，以及各種外在的社會因素的綜合影響，使得房地產(chǎn)市場的問題較多，尤為突出的是商品房價格過高、上漲速度持續(xù)加快，加大了剛需群體的購房壓力，與此同時也造成過多的房地產(chǎn)投資、空置率較高?？偠灾?，結(jié)合我國的房地產(chǎn)市場行情來看，今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流是加快調(diào)整市場，穩(wěn)定房價，刨除房地長市場泡沫。

【參考文獻】

[1] 田麗霞，宮承濤. 關(guān)于當(dāng)今我國房價高漲的社會學(xué)思考[J]. 中國管理信息化，2017，（14）：120-121.

[2] 梁玉棟，薄建奎. 我國樓市房價過高的原因及對策[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟，2017，（08）：32-33.

[3] 韓明元. 淺談如何讓房價理性回歸及房子回歸居住功能[J]. 經(jīng)貿(mào)實踐，2017，（01）：64+67.

作者簡介：王富和，性別 ：男，民族：布依，籍貫：貴州省安龍縣坡腳鄉(xiāng)樂歡村一組，學(xué)歷：大學(xué)本科，畢業(yè)院校 ：貴州大學(xué)明德學(xué)院，研究方向：財務(wù)管理。