楊罡

【摘 要】 如今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展有目共睹。自從改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)一路勢如破竹的搶占了中國大半個(gè)市場，成為了推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的一個(gè)新的增長點(diǎn)。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中也顯示了它的不足，諸如房地產(chǎn)的布局不合理、房地產(chǎn)價(jià)格居高不下、房地產(chǎn)的供給與需求的矛盾激烈等。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀來分析，并對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)用新的制度模式提出自己的見解，以及新的制度模式給房地產(chǎn)行業(yè)和國家?guī)淼囊饬x。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 改革 調(diào)節(jié) 建議

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國家經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并且它關(guān)聯(lián)了中國眾多的產(chǎn)業(yè)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。現(xiàn)在不能忽視的是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一把雙刃劍，它對于推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)起著重大的作用，但是它也很容易面臨失控的風(fēng)險(xiǎn)。面對這種嚴(yán)峻的新形勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極需要應(yīng)用新的制度模式來調(diào)節(jié)它的諸多矛盾。我國的經(jīng)濟(jì)體制，是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。在時(shí)代的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)對于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來越重要的作用。然而近十年來，房價(jià)上漲的速度超乎所有人的意料，致使了想買房的人與房地產(chǎn)的投資商無法對房價(jià)的波動(dòng)完全的掌握。如果說可以對房地產(chǎn)的波動(dòng)規(guī)律加以掌握，就可以對消費(fèi)的需求形成一種健全的引導(dǎo)機(jī)制，能夠?qū)Ψ績r(jià)波動(dòng)頻率過大形成有效的抑制，同時(shí)對居民住房的消費(fèi)形成正確的引導(dǎo)。從源頭上來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)是類似的，其自身發(fā)展就具有一定的波動(dòng)性。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究現(xiàn)狀

1.1 國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究

西方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的研究主要集中對房地產(chǎn)市場的金融與投資，供需分析，價(jià)格走勢、房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)等領(lǐng)域。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)較之于發(fā)展中國家來說經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)趨于平緩。況且發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)建設(shè)不像中國是房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一包攬建設(shè)和售賣房屋的鏈條式過程，而是買下地基自己按照需求建造房屋。西方國家的房地產(chǎn)行業(yè)的房屋價(jià)格沒有像中國的房屋價(jià)格一樣忽高忽低，所以在全球化的大背景下就顯得沒有那么多可研究的東西。

中國房地產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而發(fā)展，以超出人們所預(yù)料的速度進(jìn)行著開拓市場的行動(dòng)。因此，中國房地產(chǎn)的發(fā)展成為一個(gè)可以長期觀察和研究的課題。

1.2 國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究

中國房地產(chǎn)行業(yè)雖然沒有發(fā)展多長時(shí)間，但是它以它的發(fā)展速度表明了它是大有前途的一個(gè)行業(yè)。衣食住行中的住是人基本的生活保障，房屋的所有就成了老百姓要解決的問題。由此，房地產(chǎn)開發(fā)商投資房屋建設(shè)來換取利潤，也推動(dòng)著城市的建設(shè)。土地是房地產(chǎn)的基本要素。

1）我國現(xiàn)如今面臨的是土地分配不均的問題。城市建設(shè)和房屋建設(shè)的矛盾日益凸顯出來。還有房價(jià)漲幅較大使得消費(fèi)者能否擔(dān)負(fù)得起房屋的購買的問題，雖然國家一直在調(diào)控房屋價(jià)格，也推行了保障性住房的政策，但是還是有很多想購買房屋的人了解到購房的價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀望。土地資源的稀缺也使得房屋的建設(shè)供不應(yīng)求。消費(fèi)者對于房屋的增值保值的期望，反過來又刺激房價(jià)的進(jìn)一步提升。這樣就造成了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致了泡沫化的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)和國家經(jīng)濟(jì)都造成了不良影響。

2）我國房地產(chǎn)市場的亂象也造成了房屋質(zhì)量問題。房地產(chǎn)行業(yè)利潤大，市場門檻也不是特別高，使得各種企業(yè)都想涉足這一行業(yè)，由此就造成了良莠不齊的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)。這樣一來，房屋的質(zhì)量讓人擔(dān)憂。

3）我國房地產(chǎn)的買賣市場不規(guī)范，信貸方面不健全。房屋的租賃和買賣一直是一大問題。市場內(nèi)部總有一些投機(jī)倒把之人乘機(jī)欺騙消費(fèi)者。每年關(guān)于這一類的案件也是層出不窮。房屋買賣涉及到了銀行信貸問題。我國房地產(chǎn)貸款占銀行消費(fèi)的一大部分，而且金額巨大，增加了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)市場供需之間的矛盾

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并使之出現(xiàn)波動(dòng)的根本性內(nèi)在因素是房地產(chǎn)市場的供需矛盾。在市場中，對于房地產(chǎn)來說，供求雙方的變動(dòng)頻率是非常頻繁的。房地產(chǎn)之所以能夠迅猛的進(jìn)行著發(fā)展，與消費(fèi)者的不斷支持與跟進(jìn)是密不可分的。如果沒有消費(fèi)者的持續(xù)支持，房地產(chǎn)市場勢必要跌入下行區(qū)間。同時(shí)因我國房地產(chǎn)的供給總量，受到管理，勞動(dòng)，技術(shù)以及資金等諸多因素的影響，從而會出現(xiàn)劇烈的收縮或者擴(kuò)張態(tài)勢。對我國而言，房地產(chǎn)的供給變化要強(qiáng)于需求的變化，供求線的波動(dòng)與需求線相比處于落后的位置。因此，對于房地產(chǎn)的需求與供給曲線的平衡狀態(tài)來說，只是暫時(shí)的。

3、應(yīng)用新制度模式

市場主導(dǎo)、政府調(diào)控的房地產(chǎn)市場的改革。

1）企業(yè)創(chuàng)新。企業(yè)是市場的主體。房地產(chǎn)企業(yè)競爭要依托新技術(shù)創(chuàng)新，提高產(chǎn)品品質(zhì)，滿足消費(fèi)者的需求向提升房屋的價(jià)值轉(zhuǎn)變?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。在現(xiàn)實(shí)生活中我們常能看到一個(gè)企業(yè)由于技術(shù)創(chuàng)新成長速度加快，超過了許多競爭對手，得到了更多的利潤和市場。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用新的技術(shù)，還要進(jìn)行對市場的需求分析，轉(zhuǎn)變銷售策略，吸引顧客的注意力。房地產(chǎn)企業(yè)要了解國內(nèi)外局勢來應(yīng)對不同情況的變化。

2）市場主導(dǎo)。市場是房地產(chǎn)行業(yè)買賣的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該自發(fā)調(diào)節(jié)房屋的供給和消費(fèi)者買房的需求。做好房屋的儲備是必要的工作。房地產(chǎn)行業(yè)自身的競爭應(yīng)達(dá)到使房屋資源最大化利用來滿足消費(fèi)者需要。市場應(yīng)該自發(fā)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，使這個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性軌道。

3）政府調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)常常會出現(xiàn)泡沫化趨勢，這就需要政府進(jìn)行調(diào)節(jié)。在此，我認(rèn)為政府可以建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)來監(jiān)測經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)要耗費(fèi)大量的人力物力，但是這個(gè)構(gòu)想能實(shí)施是再好不過的。

預(yù)警系統(tǒng)可分為四個(gè)等級。首先綠燈代表經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行階段，此階段維持現(xiàn)有的政策微調(diào)。藍(lán)燈代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)緊縮，這時(shí)必須采用刺激增長的方式來使經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。黃燈代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了波動(dòng)，這時(shí)政府要實(shí)行有效的政策。紅燈代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)升級，這時(shí)政府要施行緊縮的政策。雙紅燈代表泡沫經(jīng)濟(jì)，政府就要緊急控制局面。

政府不僅要設(shè)立預(yù)警的機(jī)制，還要約束房地產(chǎn)開發(fā)。土地資源的稀缺和城市建設(shè)與環(huán)境的矛盾越來越嚴(yán)重。政府要調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)的速度，提高建設(shè)質(zhì)量，合理對城市進(jìn)行規(guī)劃。政府可以運(yùn)用市場手段使城市經(jīng)濟(jì)效益和社會效益達(dá)到統(tǒng)一。在市場經(jīng)濟(jì)中，需求和供給是最主要的矛盾。政府需要對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)要提前做好土地的儲備。所以政府在規(guī)范開發(fā)房地產(chǎn)市場的同時(shí)，控制房屋價(jià)格增長過快，與市場進(jìn)行良好的互動(dòng)。

國家一直在扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并且下發(fā)了一系列文件來處理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問題，例如《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》、《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等。國家的宏觀調(diào)控在金融、稅收方面都有成效。目前，國家將重心放在了保障性住房建設(shè)上，著力解決中下層民眾的基本生活保障。從近幾年國家的政策上來看，扶貧政策一直在穩(wěn)步推行。國家的宏觀調(diào)控抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，同時(shí)也使房地產(chǎn)的市場得到了有效的管理，老百姓的住房保障問題得到了初步的解決。金融方面，房地產(chǎn)開發(fā)商的借貸、個(gè)人住房借貸等問題也在逐步解決當(dāng)中。

4、意義

中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受到越來越多的人的關(guān)注。房地產(chǎn)應(yīng)用新的制度模式已刻不容緩。這需要房地產(chǎn)企業(yè)和國家攜起手來共同將中國房地產(chǎn)建設(shè)的更好，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。這也需要群策群力，提出促進(jìn)中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議。

5、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)需要市場內(nèi)部的調(diào)節(jié)，更需要國家的宏觀調(diào)控手段來調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展運(yùn)用新的制度與模式會帶動(dòng)整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的。縱觀中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，它有著十分可喜的變化，但是內(nèi)在的問題也是十分突出的。這需要我們大家一起努力讓中國的房地產(chǎn)健康的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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