王崢嶸

【摘要】在過去的十年中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國一個快速發(fā)展的行業(yè)，并逐漸成為拉動GDP增長的主要力量。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模與其他行業(yè)相比規(guī)模巨大，商業(yè)銀行已經(jīng)成為資金來源的主要渠道，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展給商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)拓展帶來了機遇，同時也給商業(yè)銀行帶來了諸多風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貨風(fēng)險控制

一、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險概述

房地產(chǎn)信貸的定義主要有廣義和狹義之分。前者是指以房地產(chǎn)行業(yè)中的商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)為服務(wù)對象，通過利用房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的權(quán)利，為房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和消費等各個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓信貸渠道籌集資金。后者只指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費提供的貸款。從上面的定義可以看出，房地產(chǎn)信貸有其特點：在房地產(chǎn)信貸的針對性和排他性的使用，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理；由于貸款金額一般比較大，所以房地產(chǎn)信貸和長期住房貸款特別是個人消費者，在10年以上的總稱；房地產(chǎn)信貸資金必須專款專用，在有關(guān)部門的監(jiān)督管理下。

從上述對房地產(chǎn)的定義及特征的定義可以在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，是指商業(yè)銀行的過程中，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，由于主客觀因素的影響和變化，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的損失也是銀行和其他金融機構(gòu)自己的價值貶值。這種信用風(fēng)險不僅是借款人不能償還本金和利息的實際損失，而且是借款人信用下降或還款能力的潛在損失。中國人民銀行將信用證分為五類：正常類、關(guān)注類、次級類、可疑類和損失類，后者有三成為不良貸款。這些類別的劃分需要不斷更新借款人的實際情況。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸及主要風(fēng)險現(xiàn)狀分析

（一）我國房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展起步比較晚，僅僅經(jīng)歷了十幾年的時間。由于房地產(chǎn)信貸的發(fā)展對我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響比較大，因此，針對不同階段的房地產(chǎn)信貸的發(fā)展我國政府也會相應(yīng)的出臺不一樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。我國的房地產(chǎn)信貸主要經(jīng)歷了四個階段：我國房地產(chǎn)信貸的萌芽階段、成長階段、快速發(fā)展階段和調(diào)整階段。目前來說我國的商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)信貸的種類主要有房地產(chǎn)開發(fā)進行的貸款和個人住房進行的貸款。1998年以前我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的信貸量數(shù)量較少，1998年之后，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，為了適應(yīng)新的市場的要求，我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)猛增，僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長了近35倍。面對房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國政府也相繼出臺政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，其中主要的調(diào)控內(nèi)容就是信貸政策的制定。目前房地產(chǎn)信貸的主要情況為：商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款逐年增加；個人的住房貸款在整個房地產(chǎn)信貸中占的比重越來越高；房地產(chǎn)貸款在商業(yè)銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展帶動了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的增加。

（二）我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)在帶來巨額利潤的同時也具有高風(fēng)險性。由于房地長行業(yè)所需資金數(shù)額巨大，因此這就決定了其在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中所需的大量資金除了少部分依靠內(nèi)部融資之外，其余全部靠外部資金也即是依靠商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的籌資。銀行對房地產(chǎn)行業(yè)進行了信貸既能分享房地產(chǎn)利潤同時也必須承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險。我國特殊的國情決定了我國的房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險主要包括：

第一，國家政策風(fēng)險。自1998年以來，中國的住房改革導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，這個行業(yè)成為中國GDP增長的主要驅(qū)動力，我們政府的發(fā)展揭示了寬松的信貸政策和貨幣政策來支持房地產(chǎn)行業(yè)，同時國務(wù)院也有一個對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的文件。以防止房地產(chǎn)價格上漲和快速增長。近年來，我國政府出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。土地管理制度不斷完善，房地產(chǎn)市場準入標準不斷提高，使一些房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。政府政策的每一次變動都會在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生波動，既有貨幣政策，也有財政政策。這些波動也會使商業(yè)銀行失去房地產(chǎn)信貸的可能性。對中國的住房持續(xù)貨幣化使我國的特殊政策環(huán)境，承擔(dān)了大量的政策風(fēng)險對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸。自2005年以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了一個時期的財政緊縮政策，繼續(xù)收緊貨幣政策，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，大量房地產(chǎn)無法償還銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。

第二，市場的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場上最大的市場風(fēng)險是由于房地產(chǎn)市場價格的快速上漲容易造成價格嚴重偏離價值，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，一旦泡沫破滅就會對房地產(chǎn)造成重要一擊，房產(chǎn)價格下降，作為對商業(yè)銀行抵押物的房產(chǎn)就會大幅貶值和縮水，這是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸市場風(fēng)險的直接表現(xiàn)。從國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況看，房價的上漲基本上都是金融政策推動的結(jié)果，房地產(chǎn)信貸的迅速擴張將銀行的資金快速向房地產(chǎn)聚攏，這樣就會推動房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生。但是從周邊國家房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)市場泡沫一旦破滅，遭受損失最大的是向這些房地產(chǎn)業(yè)提供信貸的商業(yè)銀行，我國經(jīng)濟的繁榮和衰敗都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，經(jīng)濟衰敗時會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)出現(xiàn)虧損和風(fēng)險。

三、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范

房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險不僅關(guān)系到我國商業(yè)銀行的經(jīng)營的穩(wěn)定程度，而且這在一定程度上還會影響我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，因此，必須高度重視我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制和管理。

首先，我國應(yīng)該積極發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控的作用。面對不斷變化的市場環(huán)境，我國政府應(yīng)該對房地產(chǎn)政策進行不斷創(chuàng)新，不僅要為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的環(huán)境還要為房地產(chǎn)行業(yè)資金的籌集提供多個渠道。建立多層次的資本市場，放松政府對股票市場和債券市場的政策限制，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)采用國內(nèi)國外多個渠道進行資金的融通，同時簡化房地產(chǎn)企業(yè)籌資過程的審批流程和周期。

其次，我國的商業(yè)銀行應(yīng)該借鑒國外成功的經(jīng)驗，建立企業(yè)和個人的征信體系，加強對不良資產(chǎn)的管理。由于信息不對稱的存在，使得我國的商業(yè)銀行對借款人資金的狀況不能掌握，我國應(yīng)該借鑒發(fā)達國家在征信體系建設(shè)上的經(jīng)驗，在符合法律法規(guī)的規(guī)定下，銀行應(yīng)該建立以個人為單位的一人一個賬戶的信用制度體系，提高個人信用的觀念；此外，還可以建立銀行客戶數(shù)據(jù)庫，這樣更方便的掌握客戶的資料和以往的信用歷史，還可以將這些客戶的信息在銀行之間共享，提高銀行經(jīng)營的效率，對信貸風(fēng)險進行實時防范。

最后，發(fā)揮房地產(chǎn)信貸利率的調(diào)節(jié)作用，對不同的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定不同的市場準入條件。對市場聲譽較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以對其信貸采用優(yōu)惠的利率政策；而對于一般的企業(yè)來說，則采取高利率政策，利用這些措施可以促進房地產(chǎn)信貸市場的良性循環(huán)。