一個(gè)新住房發(fā)展模式的出現(xiàn)是好事，但任何制度永遠(yuǎn)是不完全的。這就要求制度安排上要考慮市場發(fā)展之方向，更重要的要規(guī)定這種制度面對出現(xiàn)問題時(shí)隨時(shí)改訂與完善。這樣才可讓這個(gè)新的住房發(fā)展模式不斷朝好方面前進(jìn)，否則讓問題成災(zāi)后再修改會(huì)非常困難。

深圳作為中國經(jīng)濟(jì)改革的領(lǐng)頭羊，這次在中國住房體制改革上又走在全國的前頭。6月5日推出的深圳住房改革計(jì)劃是可喜可賀的事情。

深圳政府的住房改革計(jì)劃指出，為了緩和深圳房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，6月5日，深圳市政府發(fā)布了深化住房改革的意見，著力構(gòu)建高端有市場、中端有支持、低端有保障，多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系。

這個(gè)深圳市《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，計(jì)劃把住房分為三大類：

一是市場商品住房占住房供應(yīng)的40%左右，做到讓有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。堅(jiān)持以中小戶型商品房為主，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二是政策性支持住房，占住房供應(yīng)的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%；其中人才住房重點(diǎn)面向符合條件的各類人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租售價(jià)為市場價(jià)的60%左右；安居型商品房重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的本市戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租售價(jià)為市場價(jià)的50%左右。

三是公共租賃住房，占住房供應(yīng)的20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以30-60平方米為主，租金為市場價(jià)的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

以這種方式，在統(tǒng)籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎(chǔ)上，計(jì)劃到2035年，分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段，籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。也就是說，如果以未來一個(gè)家庭4口之家來計(jì)劃，100萬套人才及安居住房、保障性住房可化解近400萬人口的居住壓力。

可以說，深圳市這個(gè)住房發(fā)展計(jì)劃與以往的中國住房發(fā)展模式相比，是一個(gè)非常大的進(jìn)步，把重點(diǎn)放在解決城市中低收入群體的居民問題上。它既有香港當(dāng)前住房發(fā)展的模式的影子，也不是香港住房模式（香港幾十年來，50%是政府提供的公屋，50%住房完全由市場自由交易）。也不是我曾設(shè)想的住房發(fā)展模式（我的設(shè)想模式是20%完全市場自由買賣的住房，70%由居民市場購買的絕對消費(fèi)性住房，10%由政府提供的保障性住房），因?yàn)樯钲谧》堪l(fā)展計(jì)劃不僅在三類住房分配的比例上差異大，最大的問題是對住房性質(zhì)如何來清楚界定是還得解決的問題。因此，既然這個(gè)深圳住房計(jì)劃是一個(gè)征求意見稿，本文不妨在這里作點(diǎn)分析。

首先，對完全由市場自由交易的40%商品住房劃分，自然是人為拍腦袋的結(jié)果，這個(gè)比例是否合適，還得進(jìn)一步分析。不過，這40%完全由市場定價(jià)的住房，是可讓有能力的人進(jìn)入這個(gè)市場，但是否允許過度投機(jī)炒作，政府是否以此為理由把現(xiàn)有的可自由交易住房的價(jià)格維持在高點(diǎn)不下降。如果這一塊住房發(fā)展走上香港當(dāng)前的路向，同樣會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來許多問題。所以，這一塊住房分類有香港影子，卻不可走上香港發(fā)展之路，否則嚴(yán)重扭曲的房地產(chǎn)市場同樣存在很多問題。

其次，占住房比例40%的可租可售政策性支持住房。對于這類住房是把定價(jià)設(shè)定在市場價(jià)的50%左右，但是這里有市場價(jià)定價(jià)水平高低問題，更有這些住房是否同樣有投資盈利的效應(yīng)問題。對于前一個(gè)問題，如果政府對前一類住房不進(jìn)行更多設(shè)定，不禁止嚴(yán)重的投機(jī)炒作，并讓市場的房價(jià)炒得很高水平，那么政策性住房的價(jià)格同樣會(huì)水漲船高。比如，如果市場可自由購買的住房每平米價(jià)格為10萬元，那么政策性支付住房的價(jià)格也會(huì)上到每平米5萬元。所以，對于市場可自由購買的住房，政府同樣要嚴(yán)格限制住房的投機(jī)炒作，并讓整個(gè)深圳的住房價(jià)格逐漸地回歸理性。還有，對于這些40%政策性支持住房，政府一定要采取嚴(yán)厲嚴(yán)格稅收政策限制，讓這類住房不可通過交易盈利，即完全去除其賺錢的功能。只有在這個(gè)前提上，這類住房才能保證平穩(wěn)發(fā)展，及保證中低收入民眾基本居住問題。否則，這類住房可以購買后盈利，整個(gè)政策支持性住房的性質(zhì)一定會(huì)改變。

第三，利用單位持有土地建設(shè)保障性住房的問題，這是一個(gè)好的計(jì)劃。但這里既有一個(gè)全市保障性住房如何公平分配問題，因?yàn)檫@可能讓占地多的單位職工分享更多住房福利，也有一個(gè)如何限制保障性住房分配腐敗問題。因?yàn)椋湍壳皢挝还芾眢w制下，單位領(lǐng)導(dǎo)同樣會(huì)具有絕對權(quán)力，單位職工很難對他們進(jìn)行制約。如何他們有權(quán)利通過單位的土地建造保障性住房，他們以不同的方式過多占有是肯定的。因此，該文件是否在這兩個(gè)方面有所設(shè)定與約束，同樣是十分必要的。

總之，一個(gè)新住房發(fā)展模式的出現(xiàn)是好事，但任何制度永遠(yuǎn)是不完全的。這就要求制度安排上要考慮市場發(fā)展之方向，更重要的是要規(guī)定這種制度面對出現(xiàn)問題時(shí)隨時(shí)改訂與完善。這樣才可讓這個(gè)新的住房發(fā)展模式不斷朝好方面前進(jìn)，否則讓問題成災(zāi)后再修改會(huì)非常困難。

本文作者易憲榮系社科院原金融發(fā)展研究室主任，現(xiàn)為青島財(cái)富管理研究院和青島互聯(lián)網(wǎng)金融研究院院長、教授，本文原標(biāo)題為《深圳住房發(fā)展新模式的評析》