費(fèi)晴宏

摘要：隨著我國(guó)城市建設(shè)進(jìn)程不斷擴(kuò)大，城市中的房建工程開(kāi)工數(shù)量越來(lái)越多，從而推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。近年來(lái)由于土地價(jià)格的不斷上升，致使房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，因此土地增值稅即是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的重要手段之一，也是財(cái)政收入的重要組成部分，所以土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的稅種和稅收籌劃重點(diǎn)之一?；诖耍疚闹攸c(diǎn)探究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方式，通過(guò)相關(guān)政策和會(huì)計(jì)處理方法對(duì)土地增值稅進(jìn)行分析和籌劃，旨在降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃方式；財(cái)務(wù)

我國(guó)作為人口大國(guó)，人們對(duì)房產(chǎn)資源的需求量也非常高，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)一路走高。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了較為嚴(yán)格的宏觀(guān)調(diào)控政策，并出臺(tái)了一系列稅務(wù)、金融等政策。為了能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在政府宏觀(guān)調(diào)控政策下得到發(fā)展，必須要采用相關(guān)方法應(yīng)對(duì)，其中，納稅籌劃是最為常見(jiàn)的手段之一。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠結(jié)合行業(yè)自身特點(diǎn)，采用完善的納稅籌劃措施，從而合理有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)概述

房地產(chǎn)行業(yè)與社會(huì)發(fā)展有著直接關(guān)系，更是推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)，我國(guó)財(cái)政收入有很大一部分都來(lái)自房地產(chǎn)稅收。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，在加上營(yíng)改增的出臺(tái)，很多房地產(chǎn)企業(yè)依然處于過(guò)度階段，其中，土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)主要因素。土地增值稅是針對(duì)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和建筑物生產(chǎn)的價(jià)格增量征收稅種，通過(guò)使用超額累進(jìn)稅率計(jì)算相應(yīng)的稅額。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的土地增值稅業(yè)務(wù)包括土地使用權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓權(quán)、房屋銷(xiāo)售等，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在不觸犯國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策的條件下，采用納稅籌劃降低自身的稅負(fù)有著重要意義。當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法有：

第一，延遲繳費(fèi)時(shí)間，大部分土地增值稅通常要使用1-3%的預(yù)征率預(yù)繳，結(jié)合實(shí)際運(yùn)作情況來(lái)分析，這部分款項(xiàng)是在項(xiàng)目竣工后一起清算，這樣可以減緩企業(yè)資金在項(xiàng)目中的流通量，減少企業(yè)現(xiàn)金流壓力；

第二，通過(guò)政策減少稅負(fù)，充分利用政府所提出的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格、增值額度等降低土地增值稅率，從而減少稅負(fù)壓力。

第三，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，在事前合理對(duì)稅務(wù)進(jìn)行合理籌劃來(lái)，從而預(yù)防企業(yè)處理土地增值稅業(yè)務(wù)時(shí)存在的不確定因素。

當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃依然存在著不合理之處，其主要表現(xiàn)為：首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策缺乏關(guān)注度。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀(guān)調(diào)控，出來(lái)了一些政策和法規(guī)，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大影響，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)國(guó)家政策不夠敏感，無(wú)法第一時(shí)間做出調(diào)整，從而加大了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，納稅籌劃目標(biāo)不明確。很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員認(rèn)為納稅籌劃不能解決本質(zhì)問(wèn)題，再加上部分會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)不高，缺乏全局觀(guān)念，從而導(dǎo)致沒(méi)有合理避稅從而增加了企業(yè)稅負(fù)的問(wèn)題；最后，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)低。很多企業(yè)過(guò)于注重經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)土地增值稅新政策缺乏敏感度，也無(wú)法精準(zhǔn)把如何進(jìn)行土地增值稅籌劃，從而提高工作失誤的幾率，甚至觸犯法律，再加上沒(méi)有對(duì)土地增值稅政策很好研究，最終出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目清算時(shí)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核出現(xiàn)超預(yù)期補(bǔ)交土地增值稅的事項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃策略

（一）合理利用稅收政策

在土地增值稅籌劃當(dāng)中，合理利用稅收政策作為納稅籌劃是最有效、直接的方式之一，但要充分保證核算增值額精確的基礎(chǔ)上，這樣即可控制增值額和扣除項(xiàng)目金額比例達(dá)到節(jié)稅目的。

特別需要提示的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在很多情況下將代收代付費(fèi)用列入到房?jī)r(jià)當(dāng)中，這種不當(dāng)操作方法會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的增值額增加，上繳的土地增值稅因此也增加，所以代收代付的費(fèi)用應(yīng)與房?jī)r(jià)相分離，企業(yè)應(yīng)以其他合適的方法收取代收代付費(fèi)用。

（二）控制稅收臨界點(diǎn)

土地增值主要適用超額累進(jìn)稅率，稅率和稅收優(yōu)惠也會(huì)劃為若干個(gè)等級(jí)，并且不同等級(jí)之間會(huì)出現(xiàn)臨界點(diǎn)，這就可以通過(guò)控制增值額在某一個(gè)臨界點(diǎn)之下，從而避免稅率增加，實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目的。在控制稅收臨界點(diǎn)時(shí)，需要從以下幾點(diǎn)出發(fā)：

第一，充分發(fā)揮財(cái)會(huì)職能，以通過(guò)最終測(cè)算作為基礎(chǔ)和前提，對(duì)稅收優(yōu)惠和收入進(jìn)行權(quán)衡，選出最優(yōu)方案；

第二，通過(guò)各種渠道來(lái)提高成本，包括配套、裝修等，這樣可以增加土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到控制增值額的目的；

第三，合理安排管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，在稅收政策允許的范圍內(nèi)合理增加扣除項(xiàng)目金額；

（三）完善公司的組織形式

在條件允許的情況下，可以通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)公司，由于土地增值稅是一種四級(jí)超額累進(jìn)稅率，想要降低稅負(fù)額度通過(guò)增設(shè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是不錯(cuò)的選擇，這樣可以實(shí)現(xiàn)降低增值稅的目的。如房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)公允市場(chǎng)價(jià)將低產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給第三方企業(yè)，并由該企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售，從本質(zhì)上說(shuō)，這是一種將增值額分散的處理方法，實(shí)現(xiàn)土地增值稅額度控制的目的。再者，企業(yè)可以構(gòu)建專(zhuān)門(mén)的裝修企業(yè)，將房建工程裝修工作交給裝修公司處理，適當(dāng)增加裝修公司的收入，從而降低稅負(fù)，同時(shí)裝修公司產(chǎn)生不在繳納土地增值稅的范圍，不用繳稅。

（四）合理選擇財(cái)務(wù)核算方法

通過(guò)分析企業(yè)內(nèi)外部的實(shí)際情況，合理選擇財(cái)務(wù)核算方法可以實(shí)現(xiàn)減低稅負(fù)的目的。在充分解讀稅收優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選用分離、合并的項(xiàng)目核算形式來(lái)降低稅負(fù)。利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策，將工程項(xiàng)目尾款及工程后期的維修保養(yǎng)等進(jìn)行預(yù)提并取得發(fā)票的情況下增加抵扣項(xiàng)目成本。

三、土增值稅籌劃方法的具體應(yīng)用

臨界點(diǎn)籌劃

在進(jìn)行項(xiàng)目活動(dòng)當(dāng)中，當(dāng)期增值額度在扣除項(xiàng)目金額的20%以下，即可免征稅，反之，就要將全部增值額作為計(jì)稅基礎(chǔ)。例如房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)一套樓房，預(yù)算將房地產(chǎn)產(chǎn)品以1000萬(wàn)元人民幣出售，此項(xiàng)目成本費(fèi)用支出包括：土地成本450萬(wàn)、建安配套及裝修成本100萬(wàn)、允許扣除的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)100萬(wàn)元，加計(jì)扣除20%為110萬(wàn)，通過(guò)計(jì)算可以得出：增值稅50萬(wàn)、城市維護(hù)建設(shè)和教育費(fèi)附加5萬(wàn)、允許扣除金額815萬(wàn)，增值額185萬(wàn)，項(xiàng)目增值率22.69%，因此這個(gè)數(shù)值超出了20%，因此需要交納56萬(wàn)稅款。因此，可以對(duì)建筑物的市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行微調(diào)，讓增值率在20%以下，從而提高整體利益，通過(guò)推算預(yù)測(cè)得出銷(xiāo)售價(jià)格定位在975萬(wàn)元時(shí)，其增值率恰好在20%以?xún)?nèi)，這樣即可免征土地增值稅，通過(guò)對(duì)比之前的方法可以至少節(jié)省31萬(wàn)的稅負(fù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃需注意的事項(xiàng)

（一）增加的建安及配套成本注意事項(xiàng)

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成本是固定的，因此房地產(chǎn)的建安及配套成本是抵扣土地增值稅的重要增加項(xiàng)目之一。有些企業(yè)為降低企業(yè)的土地增值稅，盲目多增加建安成本是不可取得。拿上海市舉例，多層住宅和高層住宅建安成本稅務(wù)局有一定的標(biāo)準(zhǔn)，盲目增加建安成本在項(xiàng)目結(jié)束清算時(shí)會(huì)引起稅務(wù)部門(mén)關(guān)注，要求企業(yè)對(duì)建安成本加以情況說(shuō)明，如果企業(yè)沒(méi)有合適理由說(shuō)明，會(huì)取得適得其反的效果，不但不能增加抵扣成本，同時(shí)要對(duì)多增加的成本進(jìn)行追查。

（二）增加內(nèi)裝修成本注意事項(xiàng)

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都喜歡銷(xiāo)售精裝修房，用內(nèi)部裝修來(lái)增加企業(yè)的成本，因內(nèi)部裝修的標(biāo)準(zhǔn)難以合理的界定，從而以達(dá)到企業(yè)合理避稅的目的。但要注意的是，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)，稅務(wù)部門(mén)會(huì)根據(jù)購(gòu)房合同交房標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)上門(mén)實(shí)地檢查房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)根據(jù)裝修合同對(duì)裝修成本進(jìn)行評(píng)估。所以?xún)?nèi)裝修成本一定要求合理、合法有一定依據(jù)，經(jīng)得起稅務(wù)相關(guān)部門(mén)的分析和檢查。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在目前嚴(yán)格的稅收制度下，為了能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，必須要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的認(rèn)知程度，對(duì)土地增值稅率進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕I劃，并針對(duì)性的提出減少整體稅負(fù)的方法，充分發(fā)揮財(cái)會(huì)部門(mén)作用，用不同方法提出納稅方案，并從中選出最優(yōu)，從而企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：上海銀宜投資管理有限公司）