□郝寶愛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及經(jīng)營的經(jīng)濟實體，其經(jīng)濟業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)過程中的征地、拆遷、土地開發(fā)、土地轉讓、房地產(chǎn)建造、房地產(chǎn)出售出租等多方面的工作。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢由一致看漲轉變?yōu)槿齑婧?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體運營壓力加大。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面實施“營改增”試點，從營業(yè)稅到增值稅的過渡，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說有許多的不適應，改變營業(yè)稅時代的習慣思維，積極根據(jù)增值稅政策調(diào)整財務管理思路和經(jīng)營管理戰(zhàn)略，必將是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。

一、增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響深遠，稅收籌劃更加必要

2016年5月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)全年實施“營改增”，從營業(yè)稅到增值稅，稅收制度有重大變化，適應新的稅收環(huán)境調(diào)整經(jīng)營模式非常必要。

第一，計稅方法的變化。營業(yè)稅時代，應納營業(yè)稅是房地產(chǎn)銷售取得的價款及價外費用乘以5%，不需要考慮開發(fā)過程中的成本與費用支出；增值稅時代，應納增值稅稅額是房地產(chǎn)銷售取得的不含增值稅價款及價外費用乘以10%再減去允許抵扣的進項稅額。從表面看，增值稅稅率比營業(yè)稅稅率高許多，但是，由于增值稅允許扣除進項稅額，從理論上說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后稅負會下降，但是，具體到某個企業(yè)，能否實現(xiàn)稅負下降，還要看進項稅額的歸集和核算。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)增值稅銷項稅額適用差額征稅辦法，即計算銷項稅額時的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)銷售取得的不含增值稅銷售額減去允許扣除土地價款。這就要求納稅人要準確記錄已售房地產(chǎn)建筑面積，并準確計量可供出售房地產(chǎn)建筑面積，正確計算允許扣除土地價款的金額，并做好已扣除和未扣除土地價款的記錄工作。同時，購進土地發(fā)生的購進成本大小將決定銷項稅額的大小，由于除支付土地管理部門價款外發(fā)生的交易費用不能扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應妥善處理土地價款外的支出，盡可能取得增值稅專用發(fā)票。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售期房，按目前增值稅的規(guī)定，應在取得預收款時按照3%的預征率預繳增值稅；同時，預收款還應根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定計算預計利潤，調(diào)整增加預收當期應納稅所得額，交納企業(yè)所得稅；另外取得的預收款還要按照房地產(chǎn)所在地政府規(guī)定的土地增值稅預征率預繳土地增值稅。預售房的提前納稅，對企業(yè)也有不小的沖擊。

第四，增值稅規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時，常用的買房送車位、買房送家具、買房送旅游、買房送裝修等促銷手段，在新政策下如何才能降低稅負，也是需要重新規(guī)劃的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃要點分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動可以分為三大環(huán)節(jié)，具體指開發(fā)項目準備環(huán)節(jié)，包括取得土地使用權、拆遷補償及安置等；開發(fā)項目建造環(huán)節(jié)，包括建筑材料采購、工程項目設計、工程施工及工程裝修等；以及房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等銷售環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)的經(jīng)濟行為都會涉及到稅金，也具有稅收籌劃的空間。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結合以上各環(huán)節(jié)，進行系統(tǒng)分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1.取得土地使用權方式的稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個首要環(huán)節(jié)就是取得土地使用權，土地使用權價款是構成房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的方式一般兩種：一是支付土地出讓金從國家手中購買；二是與其他單位達成一致購買土地。

納稅人取得土地使用權會支出土地出讓金及大市政配套費、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價以及契稅、耕地占用稅等相關稅費，還要發(fā)生拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等支出項目。

增值稅規(guī)定，一般納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅時，可以從取得的全部價款和價外費用中扣除土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等土地價款，向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。需要注意的是，扣除地價款時必須依據(jù)取得的省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。同時納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，確?？鄢耐恋貎r款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

納稅人通過轉讓方式取得土地使用權，支付價款時取得對方開具的增值稅專用發(fā)票，專用發(fā)票注明稅額可以在發(fā)票通過認證的當期一次性作為進項稅額扣除。轉讓方取得土地使用權的使用年限是國家出讓土地使用權使用年限減去原使用人已使用年限后的剩余年限。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較少通過這種方式取得土地使用權。

從其他單位手中取得土地使用權還可以通過并購方式，取得轉讓土地使用權企業(yè)的股權，再通過被并購企業(yè)進行項目開發(fā)。此時土地使用權并沒有發(fā)生轉移，無需繳納契稅。繳納增值稅時，沒有可扣除的土地價款，會繳納較多的增值稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)模式的稅收籌劃

對于一般開發(fā)建設項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有三種開發(fā)模式可供選擇：一是聯(lián)合開發(fā)，二是自建開發(fā)，三是代建開發(fā)。那么哪一種開發(fā)模式更節(jié)稅呢？

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是指一方出地、一方出資金合作開發(fā)，建成后分房自用。此時，出地方相當于用土地使用權換取了房產(chǎn)，出資方相當于用房產(chǎn)換取了土地使用權。按照增值稅規(guī)定，雙方都分別計算增值稅銷項稅額并憑各自取得的增值稅專用發(fā)票核算進項稅額。在不存在補價的情況下，各自增值稅應納稅額為零；可見，當開發(fā)項目屬于在其他單位所占土地上建造，應該采取聯(lián)合開發(fā)的形式。

從增值稅來看，自建開發(fā)和代建開發(fā)有兩方面差別。一是應稅行為不同，計算銷項稅額的計稅依據(jù)不同，稅率不同，因而銷項稅額不同。自建形式屬于銷售不動產(chǎn)，計稅依據(jù)是房地產(chǎn)市場銷售價格，稅率是10%；代建形式屬于經(jīng)紀代理，計稅依據(jù)是代建費收入，代建費收入遠遠小于房地產(chǎn)銷售價格，稅率6%。二是土地成本處理不同，自建時，納稅人取得土地時支付國家有關部門地價款，有財政票據(jù)可以從銷售額中扣減土地價款；代建時，沒有土地價款支出。因此，當企業(yè)的開發(fā)項目有預定購買方時，采用代建開發(fā)模式將大大降低企業(yè)應納增值稅額，可以取得明顯的節(jié)稅效果。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目建造環(huán)節(jié)的稅收籌劃

房地產(chǎn)建造過程中納稅人會購進工程設計、工程施工、裝飾裝修等各種服務，同時也會大量購進建材等。增值稅時代下，建造過程能否取得合法的增值稅扣稅憑證，是增值稅稅收負擔能否降低的關鍵。

1.購進貨物服務環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（1）購進貨物、服務渠道不同，價格不同。房地產(chǎn)開發(fā)過程中購進貨物、服務時，可以選擇從一般納稅人購進，也可以選擇從小規(guī)模納稅人購進，從小規(guī)模納稅人購進也一定要取得由對方請稅務機關代開的專用發(fā)票，從兩種不同納稅人購進同一項目時，購進價格上要有區(qū)別。

假定，納稅人銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品不含增值稅價格是A，從一般納稅人購進貨物含增值稅價是B，增值稅稅率16%，從小規(guī)模納稅人購進貨物含增值稅價是C，征收率3%，城市維護建設稅稅率7%，教育費附加征收率3%，在保證納稅人利潤不受影響的情況下存在這樣的等量關系：

經(jīng)過變換，C≈B×87.63%

也就是說，企業(yè)從小規(guī)模納稅人購進貨物的含增值稅價款等于從一般納稅人購進含增值稅價款的87.63%時，企業(yè)能保證利潤不變。

同理，由于建筑服務適用10%的增值稅稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇的施工企業(yè)是小規(guī)模納稅人時，只能支付其相當于一般納稅人含增值稅工程款的92.98%；由于設計服務等適用6%的增值稅稅率，納稅人選擇的設計企業(yè)是小規(guī)模納稅人時，只能支付其相當于一般納稅人含增值稅設計費的96.88%。

（2）購進貨物服務渠道可以不同，一定取得增值稅扣稅憑證。增值稅扣稅憑證有增值稅專用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購憑證、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、海關增值稅專用繳款書、稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、解繳增值稅款完稅憑證、過橋過路通行費電子發(fā)票。納稅人在購進貨物、服務時要把取得合法扣稅憑證作為合同成立和支付款項的先決條件，銷售方是一般納稅人時，采用一般計稅方法和采用簡易計稅方法都必須開具扣稅憑證；銷售方是小規(guī)模納稅人時，也要取得稅務機關為其代開的扣稅憑證。

（3）合同中的稅收籌劃，從源頭上降低稅收風險。合同決定業(yè)務規(guī)程，也是稅務風險的主要載體。合同的涉稅審核與管理水平直接影響稅負的高低。

首先，在合同簽訂時就要求雙方把公司名稱、納稅人識別號、經(jīng)營地址、聯(lián)系方式、開戶行名稱及賬號信息等標注在合同當事人信息處，防止合同履行時開具增值稅發(fā)票過程中出現(xiàn)錯誤。確保開出的發(fā)票能夠準確無誤。

其次，在合同中要明確雙方結算價格是否含增值稅稅款，款項結算時間和方式，銷售方增值稅計算方法。對于購貨方或勞務接受方取得增值稅專用發(fā)票就可以抵扣進項稅額，對于銷售方來說，開出增值稅發(fā)票就會發(fā)生納稅義務，雙方在開票時間上的矛盾要在合同當中解決。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑公司簽合同，就要首先明確工程款中是否含稅，除了工程款外的價外費用是哪些以及工程款的支付時間，按增值稅規(guī)定，提供建筑勞務采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間是在建筑服務提供時，此時，合同應約定，支付預付款時建筑公司不能開具增值稅發(fā)票，但是，在工程開工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時取得增值稅專用發(fā)票；工程款按照完工進度結算的，納稅義務發(fā)生時間為收到工程款時，此時，合同應約定，支付工程款時要取得相應的發(fā)票；假定，雙方合同中并未約定付款時間，在工程施工過程中也沒有進行工程結算，納稅義務發(fā)生時間是工程完工時，此時，勞務提供方要開具發(fā)票，計算繳納增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不支付款項，得不到發(fā)票，會妨礙專用發(fā)票的認證和進項稅額抵扣。

再次，在合同條款中約定核驗發(fā)票后付款。購進貨物勞務，是否取得增值稅扣稅憑證很關鍵。雙方應將開合規(guī)發(fā)票作為收付款的前提條件，這樣能保證購貨方順利獲得進項稅額抵扣的機會。當然，銷貨方開具發(fā)票還必須遵循增值稅法律規(guī)范的約束。

為了保證購貨方利益，在合同條款中可以進一步約定一旦發(fā)票不符合規(guī)定，提供發(fā)票方要承擔賠償責任。

（4）購進貨物服務用于不能抵扣進項稅額情形時的稅收籌劃。增值稅規(guī)定，外購貨物、勞務、服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)用于簡易計稅項目、免稅項目、集體福利個人消費時，進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。假定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有2016年4月30日前開工的項目才能選擇簡易計稅方法納稅，這一規(guī)定只屬于過渡期政策，我們可以認為房地產(chǎn)開發(fā)納稅人沒有選擇簡易征稅的機會，房地產(chǎn)開發(fā)行為在增值稅方面也沒有能夠享受免稅優(yōu)惠的機會。以下分析用于集體福利、個人消費的情形。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買流動資產(chǎn)用于集體福利、個人消費時，由于流動資產(chǎn)無法在長期使用中改變用途，購進時應選擇取得增值稅普通發(fā)票，不需要認證，也不需要核算進項稅額；如果取得增值稅專用發(fā)票就必須按期認證，先核算進項稅額再作進項稅額轉出處理，此時，假如考慮到不能核算進項稅額，就選擇不去認證，會導致稅收征管系統(tǒng)中出現(xiàn)開具的發(fā)票和認證的發(fā)票不對應的現(xiàn)象，即所謂“滯留票”，滯留票的出現(xiàn)，稅務機關會懷疑是存在虛開增值稅發(fā)票的情況，增加稅務檢查的風險。

增值稅規(guī)定，專用于集體福利、個人消費、簡易計稅項目、免稅項目的外購不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)的進項稅額不得抵扣，長期資產(chǎn)在使用中會出現(xiàn)改變用途的情況，如購買的空調(diào)可以專用于集體福利，也可以在日后兼用于生產(chǎn)經(jīng)營，當然購入當時用于生產(chǎn)經(jīng)營的空調(diào)也會改變用途轉用于集體福利。增值稅規(guī)定，前者可以在當月核算進項稅額，后者在次月核算進項稅額轉出。既然增值稅強調(diào)憑票控稅，改變用途后再核算進項稅額的前提一定是購入時取得增值稅專用發(fā)票，并及時認證專用發(fā)票?？梢姡{稅人購進長期資產(chǎn)即使當時是專用于集體福利，也一定要索取增值稅專用發(fā)票并積極認證，先做進項稅額處理，再核算進項稅額轉出，只有這樣，才能在將來改變用途時，有機會再重新核算進項稅額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1.代銷方式的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品可以選擇代銷方式，其中常用的代銷方式有支付手續(xù)費方式和視同買斷方式兩種。

假定甲開發(fā)商的開發(fā)產(chǎn)品準備出售，開發(fā)產(chǎn)品單位不含增值稅銷售價格A。采取兩種不同代銷方式下的納稅處理分析如下：

第一種，支付手續(xù)費。甲委托乙銷售開發(fā)產(chǎn)品，乙應得手續(xù)費是甲不含增值稅銷售價格的5%。

從增值稅來看，雙方都是納稅人，其中甲應納增值稅=A×10%－A×5%×6%－其他進項稅額，甲企業(yè)所得稅應稅收入A，手續(xù)費沒有超過因代銷確認收入的5%的限額，可以稅前扣除。當該項目還未完工時，根據(jù)企業(yè)所得稅的規(guī)定，可以將 A×計稅毛利率計算的計稅毛利額在當年企業(yè)所得稅應納稅所得額計算時作納稅調(diào)整增加處理。乙有兩種行為計算交納增值稅，首先是銷售貨物，同時代銷手續(xù)費按照經(jīng)紀代理計算納稅，增值稅應納稅額=A×10%－A×10%＋A×5%×6%－其他進項稅額，事實上，代銷貨物增值稅為零，只有代銷手續(xù)費計算納稅。從所得稅看，乙公司的應稅收入是A×5%。

應注意的是，上述處理的前提是甲在取得乙開發(fā)產(chǎn)品代銷清單時，給乙開具了規(guī)范的增值稅專用發(fā)票，乙在得到手續(xù)費時也按規(guī)定為甲開具了增值稅專用發(fā)票。

由于企業(yè)所得稅規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營有關的手續(xù)費和傭金支出，在具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人所簽訂服務協(xié)議或合同確認收入金額的5%以內(nèi)允許扣除，在支付手續(xù)費時，也要注意費率的選擇。

當乙是小規(guī)模納稅人時，甲在收到代銷清單時，開具增值稅普通發(fā)票，乙收取手續(xù)費時，請稅務機關代開增值稅專用發(fā)票，征收率3%。此時，甲應納增值稅=A×10%－A×5%÷（1+3%）×3%－其他進項稅額；乙應納增值稅=A×（1+10%）÷（1+5%）×5%+ A×5%÷（1+3%）×3%，乙將為代銷開發(fā)產(chǎn)品取得銷售額計算交納增值稅，稅負比一般納稅人代銷要重。甲方也因為手續(xù)費進項稅額扣除縮小，稅負加重，可見，委托代銷方式為收取手續(xù)費方式時，選擇小規(guī)模納稅人作為代銷方不可取。

第二種，視同買斷方式。甲以每平方米不含稅售價A的價格將開發(fā)產(chǎn)品委托乙代銷，乙可以加價銷售，假定乙的加價比例是10%。購買方、甲方、乙方共同簽訂銷售協(xié)議。此時，甲方交納增值稅=A×10%－其他進項稅額，企業(yè)所得稅應稅收入是A×（1+10%），未完工產(chǎn)品銷售時，計算預計毛利額的基數(shù)是A×（1+10%），由于沒有支付手續(xù)費，沒有手續(xù)費扣除?？梢娂坠镜脑鲋刀惡推髽I(yè)所得稅都會有所增加。乙方交納增值稅=A×（1+10%）×10%－A×10%－其他進項稅額，乙方企業(yè)所得稅應稅收入是A×（1+10%），允許扣除成本A。在視同買斷方式下，甲在將開發(fā)產(chǎn)品的銷售權轉移乙時，應向乙開具增值稅專用發(fā)票，乙再售房產(chǎn)時，向購買方開具發(fā)票（根據(jù)購買方類型選擇發(fā)票類型）。視同買斷方式下，乙公司名為代銷實為自銷，由于開發(fā)產(chǎn)品價格本身比較高，乙是小規(guī)模納稅人的可能性微乎其微。

2.買一送一促銷手段的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的同時，經(jīng)常會有購房送裝修、購房送家具、購房送車位，甚至購房送旅游等行為。按照增值稅的規(guī)定，當一項銷售行為中既有涉及貨物銷售也涉及服務的為混合銷售，其中，貨物指除不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)以外的有形動產(chǎn)，服務包括建筑、交通運輸、郵政、電信、現(xiàn)代服務、生活服務、金融服務。由此可見，售房的同時提供車位、裝修、家具和旅游，不屬于混合銷售行為。由于買送行為涉及了多種經(jīng)營活動，各種經(jīng)營活動增值稅稅率不同，應按增值稅的兼營行為處理。增值稅規(guī)定，納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，應從高適用稅率或征收率。

有的觀點認為，買送行為中送是因為購買，也就是捆綁銷售，以售出開發(fā)產(chǎn)品取得收入納增值稅即可，送的貨物、服務不再納稅。從納稅籌劃的角度認為，送的貨物、服務是有成本的，此時的售房收入中就包括了送的部分，相當于全部收入都按房款計算交納了增值稅，銷售方稅負增加了，對于購買方來說，還會增加契稅的計稅依據(jù)。

所以，將買一送一促銷手段作為兼營行為分開核算、分別納稅是首選。具體分析如下：

售房的同時送車位，兩者增值稅稅率相同，但是，有可能適用不同的計稅方法，如，銷售房地產(chǎn)屬于2016年4月30日開工的老項目，可以選擇簡易計稅方法，車位銷售無法選擇簡易計稅時，沒有分開核算的全部按照10%計算納稅，稅負會有很大程度的提高。

售房的同時送裝修，兩者增值稅稅率相同，房地產(chǎn)銷售屬于老項目可以選擇簡易計稅，裝修為清包工或甲供工程時也可以選擇簡易計稅。但是，選擇簡易計稅方法時二者的征收率不同，銷售不動產(chǎn)征收率5%，裝修服務征收率3%?？梢?，同時選擇簡易計稅方法時，必須分開核算，否則，全部銷售額均按5%征收率計算納稅，就會承擔不必要的稅收損失。選擇的計稅方法不同時，分開核算更加必要。

售房送家具，售房的增值稅稅率10%，有機會選擇簡易計稅方法，此時征收率5%；家具增值稅稅率16%，二者適用的稅率、征收率不同，必須分開核算，否則會加重稅負。

售房送旅游，售房的增值稅稅率10%，有機會選擇簡易計稅方法，此時征收率5%；旅游增值稅稅率6%，二者適用的稅率、征收率不同，必須分開核算，否則會加重稅負。

綜上所述，開發(fā)產(chǎn)品銷售時，采取買一送一銷售方式的，分開核算各自的收入是關鍵，但是營改增后，進項稅額抵扣更加嚴格，強調(diào)“資金流、發(fā)票流和物流”要“三流一致”，也就是說，只是分開核算收入，在發(fā)票上沒有分別列示，會存在涉稅風險。假定開發(fā)商送裝修，實際裝修勞務由其他企業(yè)提供服務，對于購房方來說，也會存在“三流不一致”的現(xiàn)象，帶來進項稅額抵扣方面的麻煩。

買一送一的促銷手段，開發(fā)商應選擇自己有能力提供的服務或不動產(chǎn)、土地使用權，并且一定要分別核算收入。

3.巧用延遲納稅法

營改增政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間是納稅人銷售不動產(chǎn)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權屬變更的當天。由此得出結論，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房地產(chǎn)取得預收款時，沒有發(fā)生納稅義務。但是，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

開發(fā)商采取預收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，取得的包括定金在內(nèi)的預收款，要按上述規(guī)定預繳增值稅。同時，在開發(fā)項目未完工時銷售不動產(chǎn)取得的預收款還要按規(guī)定預征土地增值稅；以預收款乘以預計毛利率計算預計毛利額在當年企業(yè)所得稅應納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

由此可見，采取預收款方式銷售不動產(chǎn)，會導致納稅人在沒有實現(xiàn)銷售收入的情況下，提前交納三大主要稅種，這對企業(yè)來說也會喪失稅款部分資金的時間價值。

圖片新聞

為貫徹落實中央、省委、市委、縣委有關脫貧攻堅的重大決策部署，垣曲縣財政局黨組結合工作實際，5月30日召開“垣曲縣財政局脫貧攻堅專題黨課”。

（垣曲縣財政局 馬君妮）