梁麗華

摘 要：長期以來，我國經(jīng)濟(jì)一直處于高速發(fā)展的狀態(tài)，土地交易作為其中的重要環(huán)節(jié)也獲得了長足的發(fā)展，由此帶動了土地評估行業(yè)的飛速崛起，但是與單純的土地交易不同，從事土地評估行業(yè)的部分單位與政府存在或多或少的聯(lián)系，所以在評估的過程當(dāng)中，有時會出現(xiàn)一些有違公平的狀況。因此，對于土地評估，雖然它為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，但我們并不能夠忽略它存在的問題，應(yīng)該針對這些問題提出解決之道，規(guī)范土地評估。

關(guān)鍵詞：土地評估；行業(yè)規(guī)范；問題及建議

土地評估行業(yè)作為一種比較特殊的行業(yè)，與其他的行業(yè)不同，主要涉及到的核心理念是誠信、技術(shù)以及完善周到的服務(wù)。但是作為一項評估行業(yè)，它又具有了專業(yè)性和風(fēng)險性，所以這是一個機(jī)遇與風(fēng)險并存的行業(yè)。對待這個行業(yè)，我們需要有高水平的領(lǐng)導(dǎo)者來帶領(lǐng)，同時，要善于發(fā)現(xiàn)存在的問題，針對這些問題我們需要進(jìn)行良好的解決，用創(chuàng)新和科學(xué)的發(fā)展眼光來進(jìn)行對這個行業(yè)的管理，進(jìn)而推動行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展以及更好的進(jìn)步，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

1 土地評估行業(yè)當(dāng)前存在的問題

1.1 行業(yè)誠信度不高

當(dāng)前，行業(yè)中存在有許多對于土地進(jìn)行專業(yè)評估的相關(guān)方法和評估原則，所以實際上在我們進(jìn)行土地評估工作時，有許多種不同的方法可以進(jìn)行選擇，但是在實際的操作時確并不是這樣，有部分企業(yè)為了故意迎合評估的對象，會故意選擇用比較容易達(dá)到評估結(jié)果的方法，而不是根據(jù)待評估土地的實際情況進(jìn)行選擇。在進(jìn)行土地評估的工作時，還有許多的估價師對于已經(jīng)制定的基準(zhǔn)地價不能嚴(yán)格遵守，而是根據(jù)自己的主觀意愿進(jìn)行隨意的調(diào)整。在對待估價土地進(jìn)行貼現(xiàn)率的計算時也是按照自己的意愿隨意計算，在進(jìn)行評估時不完全尊重客觀事實，而是帶有強(qiáng)烈的主觀色彩，這并不是一個專業(yè)的估價師應(yīng)該具有的素質(zhì)，造成這種誠信度比較低的根本原因還是在進(jìn)行土地評估時許多的原則劃分還不是很細(xì)致，還是有漏洞可以鉆，才會最終導(dǎo)致估算結(jié)果的不規(guī)范和不客觀，這些主觀的結(jié)果在某些情況下可能會直接導(dǎo)致行業(yè)誠信度的降低。

1.2 公平競爭無法實現(xiàn)

當(dāng)前，我國土地評估行業(yè)存在的土地評估機(jī)構(gòu)中，有一部分是原來土地管理部門下屬土地評估單位改制脫鉤形成的，在爭取來自于政府部門的評估業(yè)務(wù)時，這些單位有先天的優(yōu)勢，這一點對于其他土地評估機(jī)構(gòu)來說是不公平的。據(jù)統(tǒng)計：2017年，全國300城市土地成交建筑面積合計20.42億平米（累計同比+12%），其中，一線城市6660萬平米（累計同比+55%），二線城市6.65億平米（累計同比+3%），三四線城市13.11億平米（累計同比+16%），總的土地出讓金合計約4.61萬億元。巨大的土地成交量必然導(dǎo)致土地出讓估價在土地評估業(yè)務(wù)中占據(jù)較大的比例，而不公平的競爭會導(dǎo)致很大一部分利益流向個別評估機(jī)構(gòu)，這在一定程度上會影響行業(yè)的整體平衡，收窄行業(yè)的發(fā)展通道。

1.3 估價報告質(zhì)量水平欠佳

在土地估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部，參與土地評估的主要有兩個方面的人員：一種是在職的專業(yè)注冊估價師，另一種是協(xié)助估價師的估價人員。但是當(dāng)前，很多的估價師的主要工作任務(wù)已經(jīng)變成了如何提升公司的業(yè)績水平，而真正參與到評估工作中的是缺乏專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力的協(xié)助人員，這些人員對于土地評估的程序、內(nèi)涵、原則、技術(shù)選擇等方面理解不透徹，只會機(jī)械性的套用在自己的土地評估工作中，在套用相關(guān)范本后就出具了報告，所有的估價報告都像是一個流水線上生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，這些都嚴(yán)重的阻礙了土地評估行業(yè)整體水平的提高。

2 對于土地估價行業(yè)進(jìn)行規(guī)范化的相關(guān)建議

2.1 完善相關(guān)的管理制度

對于土地評估行業(yè)的制度需要進(jìn)行一個合理的、規(guī)范的修改，使得新制度能夠更適應(yīng)土地評估行業(yè)的發(fā)展，又能夠適應(yīng)當(dāng)前政策的變化，爭取能夠建立起一種能夠有很多的土地評估專業(yè)性的提升又能夠建立起一個全新的土地管理體系，控制好土地評估行業(yè)的發(fā)展模式和方向。

2.2 向多元化方向發(fā)展

土地評估公司不應(yīng)該只有土地評估這一項業(yè)務(wù)的存在，因為盡管一項任務(wù)很容易實現(xiàn)權(quán)責(zé)的劃分，但是業(yè)務(wù)過于單一對于企業(yè)的長期發(fā)展并不是一件好事，所以土地評估公司需要拓展他們的業(yè)務(wù)范圍，在市場上爭取能夠找到適合自己的一席之地。

2.3 加強(qiáng)對土地估價行業(yè)的管理。

對土地估價行業(yè)的管理不但包括對相關(guān)制度的管理，還包括行業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督和管理，土地評估行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展主要體現(xiàn)在自律監(jiān)管上，政府不可能一直把注意力放在監(jiān)督管理上，所以在行業(yè)的內(nèi)部一定要形成自我管理的良好風(fēng)氣，在自律監(jiān)管的過程中，使土地評估行業(yè)的自律職能充分地發(fā)揮其作用，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)管理和個人管理的結(jié)合，達(dá)到行業(yè)自律的目的。另外，土地估價機(jī)構(gòu)和估價師都應(yīng)該以身作則，嚴(yán)格按照行業(yè)的一些規(guī)章制度來執(zhí)行，為整個行業(yè)樹立一個良好的形象，使行業(yè)的誠信度大大提高。

2.4 提高土地估價師的素質(zhì)和水平。

土地估價師的職業(yè)道德和素質(zhì)是整個行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，企業(yè)能夠在一個文明的環(huán)境下發(fā)展，不僅能夠形成一個好的風(fēng)氣，還能夠讓企業(yè)在激烈的市場競爭中得以存活，并穩(wěn)步發(fā)展，不斷壯大。在進(jìn)行土地評估的過程中，一定要對執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)水平重視起來，定期進(jìn)行一些專業(yè)培訓(xùn)，不僅要對專業(yè)的業(yè)務(wù)知識進(jìn)行培訓(xùn)，還要訓(xùn)練執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)熟練程度，可以設(shè)定一些制度，優(yōu)勝劣汰，使執(zhí)業(yè)人員有一定的危機(jī)意識，這樣，土地評估行業(yè)才能夠朝著規(guī)范化的方向穩(wěn)步前進(jìn)。

2.5 合理采用最有效使用原則

在不同行業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展中，土地作為重要載體占據(jù)著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進(jìn)行投資時，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤的同時，使城市土地得到最有效使用。因此，根據(jù)經(jīng)濟(jì)性原理的相關(guān)理論知識，隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，土地價格與土地的最有效使用情況有著密切聯(lián)系，在對城市土地進(jìn)行價格評估時，必須確保土地的使用處于最佳狀態(tài)，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動土地市場可持續(xù)發(fā)展。

2.6 注重需求與供給原則應(yīng)用

隨著城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，商品的價格與商品的需求和供給情況有著密切聯(lián)系。如果供大于求，則商品的價格會下降；如果供不能滿足需，則商品的價格會上漲。由于我國不同城市的土地規(guī)劃不一樣，在國家不斷加大宏觀調(diào)控力度的同時，人們對生活環(huán)境、生活質(zhì)量提出了更高要求，因此，城市土地價格評估與土地的供給與需求有著重要聯(lián)系。在一定城市區(qū)域內(nèi)，土地價格評估是由土地需求來決定的。

3 結(jié)束語

總之，在當(dāng)前這種充滿競爭的大行業(yè)背景下，如果土地評估行業(yè)不能夠進(jìn)行行業(yè)的創(chuàng)新性轉(zhuǎn)型，那么必然會被這個大發(fā)展的洪流所拋棄。當(dāng)前這個行業(yè)盡管屬于一個稀缺行業(yè)，專業(yè)人才不是很多，但是依然在不長的發(fā)展過程中暴露出來了很多的行業(yè)性問題，需要我們一一去解決，只有抓住機(jī)會，才能實現(xiàn)全面發(fā)展，最終在這個市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下找到適合自己的定位，成為一個規(guī)范的行業(yè)。

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