■劉淑茹，王麗娜，王立偉

一、引言

近年來，受國家政策及地域性限制的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)象日益普遍，引起了社會各界的關(guān)注。目前，我國百強房地產(chǎn)企業(yè)中90%以上實現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛籌備全國性布局的同時，不乏一些深耕本土的區(qū)域性企業(yè)，其中既有像河南建業(yè)等一批企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢穩(wěn)定經(jīng)營的，也有因融資問題不得不依附全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)甚至被并購的。由此可看出，房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)進行跨區(qū)域發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效間存在怎樣的關(guān)系成為亟需解決的問題。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時不可避免會涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)進入新常態(tài)，在房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的壓力下，國家鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產(chǎn)企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產(chǎn)生影響，還有待考察。目前對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關(guān)系研究的文獻較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學(xué)者考慮了產(chǎn)品多元化對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產(chǎn)產(chǎn)品細分到具體領(lǐng)域。

基于此，本文擬在國內(nèi)外已有研究的基礎(chǔ)上，以我國40家房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關(guān)系進行探討，同時將企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產(chǎn)企業(yè)績效的關(guān)系，以期為房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)進行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。

二、理論分析與研究假設(shè)

1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關(guān)系

有學(xué)者曾將國際化與企業(yè)績效關(guān)系結(jié)論不一致的原因，歸結(jié)為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結(jié)果（Lu&Beamish，2004），這同樣適用于企業(yè)在國內(nèi)各地域市場進行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關(guān)系的研究。企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴大企業(yè)市場份額，進而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產(chǎn)業(yè)的議價能力。最后，當房地產(chǎn)企業(yè)在不同類型的區(qū)域進行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風(fēng)險，減小國家宏觀調(diào)控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。

然而，企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中也會面臨巨額的前期投入和復(fù)雜的交易成本。一方面，企業(yè)在進入新區(qū)域前期將面臨制度與文化差異的阻礙，面臨地方政府與區(qū)域市場內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)形成的“特殊利益集團”所設(shè)置的進入障礙和高昂的交易成本（楊帆和盧周來，2010）。而企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的前期階段在很大程度上是企業(yè)剩余資源的再利用，只有通過兩到三年的市場博弈和培養(yǎng)，在對內(nèi)部組織形態(tài)進行合理的調(diào)整、對外部資源進行合理的整合后，才能夠逐步實現(xiàn)新項目公司（分部）本土化發(fā)展和對市場較高利潤的追求（陳維杰，2004）。另一方面，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)內(nèi)部的管控風(fēng)險也隨之增大，管理跨度及管理鏈的伸長，使得管理成本、協(xié)調(diào)成本、銷售成本大大增加，當跨區(qū)域發(fā)展程度達到了某個臨界點后，甚至可能超出其對企業(yè)帶來的各種收益，同時也會增大債務(wù)負擔?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展是機遇與挑戰(zhàn)并存的過程。

基于上述分析，本文提出如下假設(shè)：

H1a：房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)盈利能力呈S型關(guān)系。

H1b：房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)償債能力呈S型關(guān)系。

2.企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)與企業(yè)績效的關(guān)系

跨區(qū)域發(fā)展將企業(yè)自身擁有的獨特資源和能力應(yīng)用于新市場，而業(yè)務(wù)多元化則將這些資源應(yīng)用于新領(lǐng)域或相關(guān)領(lǐng)域。業(yè)務(wù)多元化戰(zhàn)略的實施對企業(yè)的運營既有積極影響也有消極影響。一方面，業(yè)務(wù)多元化使企業(yè)資源應(yīng)用到新領(lǐng)域，提高資源配置效率，獲得產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同效應(yīng)和范圍經(jīng)濟（張毅等，2013），分擔單一業(yè)務(wù)經(jīng)營的風(fēng)險，能使企業(yè)資本市場內(nèi)部化，有效降低運營成本（Xiao&Kami，2010）。另一方面，企業(yè)實施業(yè)務(wù)多元化戰(zhàn)略時，也會面臨協(xié)調(diào)成本、控制成本的增加，出現(xiàn)不同業(yè)務(wù)間相互補貼的現(xiàn)象，經(jīng)營狀況良好的核心業(yè)務(wù)不得不補貼經(jīng)營狀況不好的業(yè)務(wù)，長期的過度補貼會影響企業(yè)核心能力的發(fā)展，進而影響企業(yè)績效。特別是，截至目前中國房地產(chǎn)業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)并未形成成熟的開發(fā)及運營模式，各企業(yè)正處于探索階段，消費者也處于觀望和適應(yīng)階段，這使房地產(chǎn)企業(yè)在剛涉足新業(yè)態(tài)的幾年內(nèi)產(chǎn)生的成本會大大超出收益。

基于上述分析，本文提出如下假設(shè)：

H2a：房地產(chǎn)企業(yè)新業(yè)態(tài)的涉足與企業(yè)盈利能力呈負相關(guān)關(guān)系。

H2b：房地產(chǎn)企業(yè)新業(yè)態(tài)的涉足與企業(yè)償債能力呈負相關(guān)關(guān)系。

3.股權(quán)集中度與企業(yè)績效的關(guān)系

股權(quán)集中度在一定程度上影響著企業(yè)經(jīng)營治理的有效性，進而影響企業(yè)績效。企業(yè)股權(quán)分布較為集中時，控股股東對公司的控制足以保全自己，此時，內(nèi)部股東可能為了更多利益而侵害外部股東利益，形成隧道效應(yīng)（熊風(fēng)華和黃俊，2016），損害企業(yè)績效，然而，隨著擁有股份的增加，也可能對大股東產(chǎn)生激勵作用，使其在追求股東財富最大化目標的驅(qū)使下與中小股東的利益趨于一致，形成利益協(xié)同效應(yīng)（毛劍峰和楊梅，2014），提升企業(yè)績效。目前我國上市房地產(chǎn)企業(yè)中，大多數(shù)仍存在“一股獨大”的現(xiàn)象，在近幾年房地產(chǎn)業(yè)形勢越發(fā)嚴峻的情況下，本文認為隨著股權(quán)集中度的提高，控股股東對企業(yè)績效的影響更多的是正向的激勵作用。

基于上述分析，本文提出如下假設(shè)：

H3a：房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)集中度與企業(yè)盈利能力正相關(guān)。

H3b：房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)集中度與企業(yè)償債能力正相關(guān)。

三、研究設(shè)計

（一）樣本選取與數(shù)據(jù)來源

由于上市公司信息披露較為充分且具有代表性，本文選取申銀萬國公司行業(yè)分類下的房地產(chǎn)上市公司為研究對象，以2011～2015年間滬深兩市A股上市公司為研究樣本，考察房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度及經(jīng)營業(yè)態(tài)與企業(yè)績效的關(guān)系。為了確保數(shù)據(jù)的有效性，對研究樣本進行如下處理：①剔除處于ST、SST或S*情況下的上市企業(yè)；②保留2011～2015年間每年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均超過企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入60%的企業(yè)；③剔除財務(wù)數(shù)據(jù)極端及數(shù)據(jù)缺失的企業(yè)。最終篩選出40家企業(yè)5年的觀察值，合計200個樣本。其中，樣本企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)來源于wind資訊金融數(shù)據(jù)庫，企業(yè)區(qū)域分布、經(jīng)營業(yè)態(tài)等相關(guān)數(shù)據(jù)來源于各上市公司年報。

（二）變量設(shè)定

1.自變量

很少有學(xué)者專門對企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的衡量指標進行研究，較早用來衡量企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的指標為外地業(yè)務(wù)收入占企業(yè)總體收入的比重，也有學(xué)者采用外地資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重、涉及地域的數(shù)量、外地（海外）員工占企業(yè)總員工的比例、或基于外地銷售收入比重計算的熵值作為衡量指標（Hitt et al.，1997），而在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)中，經(jīng)常用赫芬達爾指數(shù)（Herfindahl-Hirschman Index，HHI）來衡量公司收入在不同行業(yè)領(lǐng)域分布的集中度，由于地域多元化與行業(yè)多元化在原理上存在很多相似之處，故本文借用Herfindahl指數(shù)來衡量房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度，其公式為，其中Si為企業(yè)在第i個區(qū)域的主營業(yè)務(wù)收入，S為企業(yè)主營業(yè)務(wù)總收入，i表示企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展所分布的區(qū)域。HHI的值介于0～1之間，越接近0表示企業(yè)業(yè)務(wù)區(qū)域分布越分散，跨區(qū)域發(fā)展程度越大。目前，房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域市場劃分的統(tǒng)計口徑主要有三種：行政區(qū)劃、經(jīng)濟水平及地理區(qū)位?；跀?shù)據(jù)的可獲得性，本文將行政區(qū)劃作為區(qū)域市場劃分的標準。

2.因變量

企業(yè)績效是企業(yè)一定資源配置的結(jié)果，從整體上反映企業(yè)的競爭力。國內(nèi)外相關(guān)文獻對企業(yè)績效的度量主要有會計指標和市場指標兩種，其中，市場指標主要指托賓Q，會計指標主要是總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率（高冰和王延章，2015），而由于中國股市有效性程度方面的差異，托賓Q等市場指標并不適用于公司績效評價（徐莉萍等，2006），故本文主要采用會計指標來衡量企業(yè)績效，分別從盈利能力、負債償還能力兩個角度選取四項指標，多方面考察房地產(chǎn)企業(yè)績效。其中，盈利能力方面主要選取總資產(chǎn)報酬率（ROA）、營業(yè)利潤率（OPR）兩個指標；償債能力方面主要選取速動比率（QR）、資產(chǎn)負債率（DA）兩個指標。

3.控制變量

研究房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關(guān)系時，還可能存在其它可能影響企業(yè)績效的因素，本文將經(jīng)營業(yè)態(tài)、企業(yè)規(guī)模及股權(quán)集中度作為控制變量引入實證模型中。具體的衡量指標如下：

關(guān)于企業(yè)規(guī)模，員工人數(shù)、資產(chǎn)規(guī)模等都可以用來度量其大小，為降低勞動密集型行業(yè)的影響，本文將選用企業(yè)年末總資產(chǎn)的自然對數(shù)作為衡量企業(yè)規(guī)模的指標。

關(guān)于經(jīng)營業(yè)態(tài)，若企業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等四種新興業(yè)態(tài)，取值為1，否則取值為0。

關(guān)于股權(quán)集中度，是指大股東或控股股東所持公司股份的集中程度（陳爽等，2017），本文采用CR5來衡量企業(yè)的股權(quán)集中度，即公司前五大股東持股比例之和，相關(guān)變量說明如表1所示。

（三）模型建立及數(shù)據(jù)檢驗

1.模型建立

在選取了以上的變量之后,建立如下回歸方程：

其中P為企業(yè)績效的衡量指標，分別代表總資產(chǎn)報酬率（ROA）、營業(yè)利潤率（OPR）、速動比率（QR）及資產(chǎn)負債率（DA）；HHI為企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度衡量指標；TYPE為企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)；SIZE為企業(yè)規(guī)模；CR為企業(yè)股權(quán)集中度；i代表公司，t代表時間；αt代表特定時間的截距項；uit代表特定企業(yè)的隨機誤差。

2.數(shù)據(jù)檢驗

本文采用面板數(shù)據(jù)進行回歸分析，與橫截面數(shù)據(jù)相比，面板數(shù)據(jù)可以在很大程度上增加樣本觀測值，本文樣本觀測值為200個。文章中實證分析主要基于Eviews9.0，為了消除原始變量的異方差影響，本文對有關(guān)變量進行了對數(shù)化處理?；貧w分析前首先對各相關(guān)變量進行了單位根檢驗，各變量的P值均小于0.05，說明變量是平穩(wěn)的。同時，通過對各模型進行Hausman檢驗，從固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型中確定相應(yīng)的面板數(shù)據(jù)分析方法。

表1 相關(guān)變量說明

四、實證結(jié)果及分析

（一）變量描述性統(tǒng)計分析

本文的研究對象為房地產(chǎn)上市企業(yè)，在200個樣本觀測值中，HHI最大值為1，最小值為0.083，其中標準差為0.29，這表明我國的房地產(chǎn)企業(yè)仍有一部分在進行區(qū)域化經(jīng)營，而也有一部分大型的房地產(chǎn)企業(yè)積極地進行全國性布局，跨區(qū)域發(fā)展程度比較高。同時，在這40家房地產(chǎn)公司中，2012年涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及教育地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)的企業(yè)僅有8家。表2列出了本文中主要變量的均值、標準差及相關(guān)系數(shù)。

表2 變量描述性統(tǒng)計與相關(guān)系數(shù)

由表2可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度（HHI）與企業(yè)總資產(chǎn)報酬率（ROA）、營業(yè)利潤率（OPR）及速動比率（QR）之間相關(guān)系數(shù)很小且不顯著，這說明企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間如果存在關(guān)系，則比線性關(guān)系復(fù)雜。

（二）變量多元回歸分析

1.以企業(yè)盈利能力指標作為因變量

表3 ROA、OPR與其他各變量的回歸結(jié)果

首先，以總資產(chǎn)報酬率（ROA）為被解釋變量進行回歸分析，結(jié)果如表3所示。通過模型2與模型3回歸結(jié)果對比，發(fā)現(xiàn)模型3中HHI3系數(shù)較大，且在1%水平下顯著，擬合優(yōu)度也有所提高，表明房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度（HHI）與企業(yè)總資產(chǎn)報酬率（ROA）間的確呈S型關(guān)系，即企業(yè)總資產(chǎn)報酬率（ROA）隨跨區(qū)域發(fā)展程度（HHI）的增大呈先下降再上升、之后又下降的趨勢。另外，本文也發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營業(yè)態(tài)（TYPE）與企業(yè)資產(chǎn)報酬率的相關(guān)系數(shù)為-0.035，在1%水平下顯著，也就是說，新業(yè)態(tài)的涉足會明顯降低企業(yè)資產(chǎn)報酬率；企業(yè)規(guī)模（SIZE）與企業(yè)總資產(chǎn)報酬率呈負相關(guān)關(guān)系；股權(quán)集中度對企業(yè)總資產(chǎn)報酬率的影響雖不顯著，但仍負向影響企業(yè)盈利能力。

然后，以企業(yè)營業(yè)利潤率（OPR）為被解釋變量進行回歸分析，結(jié)果如表3所示。同樣對比模型2與模型3的回歸結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)模型3解釋力度更強。從表3中可以看到，以營業(yè)利潤率（OPR）衡量企業(yè)盈利能力與以資產(chǎn)報酬率（ROA）衡量企業(yè)盈利能力得到的結(jié)論基本一致，即房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)盈利能力間存在S型關(guān)系，而新興業(yè)態(tài)的涉足會負向影響企業(yè)盈利能力；同時，企業(yè)規(guī)模、股權(quán)集中度與企業(yè)盈利能力負相關(guān)。綜上，H1a、H2a得到證實、H3a則不被支持。

2.以企業(yè)償債能力指標作為因變量

表4 QR、DA與其他各變量的回歸結(jié)果

表4給出了速動比率（QR）及資產(chǎn)負債率（DA）與其他各變量的回歸結(jié)果。同樣對比模型1、模型2及模型3的回歸結(jié)果，模型3擬合優(yōu)度更高且跨區(qū)域發(fā)展程度的影響更顯著，解釋力度更強。首先以速動比率（QR）為被解釋變量，從表4可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度（HHI）三次項系數(shù)為4.961，這說明隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)償還流動負債的能力先減小再增大，最后當跨區(qū)域發(fā)展程度過大時，償債能力又開始減小，即短期償債風(fēng)險先增大再減小，最后又增大。同時，新興業(yè)態(tài)的涉足與企業(yè)速動比率（QR）負相關(guān)，且在5%的水平下顯著，即房地產(chǎn)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及教育地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)的涉足使企業(yè)短期償債風(fēng)險增大，這與現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)新興業(yè)態(tài)尚未形成成熟的發(fā)展模式有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)在探索新興業(yè)態(tài)的初期，資金的大量投入，增大了其短期償債風(fēng)險；股權(quán)集中度則與企業(yè)速動比率（QR）負相關(guān)，且在5%水平下顯著。

其次，觀察資產(chǎn)負債率（DA）作為被解釋變量時的回歸結(jié)果，本文發(fā)現(xiàn)，跨區(qū)域發(fā)展程度（HHI）三次項系數(shù)為-1.024，這可能的解釋是：房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展初始階段，財務(wù)杠桿、償債壓力小，往往采取較為激進的擴張發(fā)展戰(zhàn)略，提高債務(wù)融資比率，而當資產(chǎn)負債率達到一定程度后，為避免過大的償債壓力，企業(yè)可能會減緩跨區(qū)域擴張速度，以使企業(yè)負債率維持甚至降低到合理范圍，長期償債風(fēng)險減小，但隨著跨區(qū)域發(fā)展程度的進一步增大，企業(yè)內(nèi)外部管理、協(xié)調(diào)成本大大增加，債務(wù)融資率又進一步提升，償債風(fēng)險再一次增大。也就是說，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與償債能力間呈S型關(guān)系，H1b得到證實。通過回歸結(jié)果也可以看出，企業(yè)新業(yè)態(tài)的涉足，會導(dǎo)致較高的資產(chǎn)負債率，二者呈正相關(guān)關(guān)系，且在5%水平下顯著，這也說明企業(yè)對新領(lǐng)域的探索是以較高的成本投入為代價的，H2b得到證實；股權(quán)集中度正向影響企業(yè)的資產(chǎn)負債率，這可能與有些大股東為保證自身對企業(yè)的控制權(quán)，大多采用債務(wù)融資而放棄股權(quán)融資有關(guān)，否定了H3b的預(yù)測。

（三）穩(wěn)健性檢驗

為了確保文章結(jié)論的可靠性，本文進行了穩(wěn)健性檢驗，主要采取替換變量重新進行回歸的方法：（1）替換企業(yè)盈利能力衡量指標，凈資產(chǎn)收益率（ROE）為稅后利潤與凈資產(chǎn)的比值，一定程度上反映了股東的收益水平，因此，可用凈資產(chǎn)收益率替代原模型中衡量企業(yè)盈利能力的相應(yīng)指標；（2）替換企業(yè)償債能力衡量指標，流動比率是流動資產(chǎn)與流動負債的比值，反映企業(yè)短期償債能力，故可用流動比率替代原模型中的相應(yīng)指標，為區(qū)分前文股權(quán)集中度的表示方式，同時借鑒流動比率的另一名稱——營運資金比率，故文章中的流動比率用WCR表示；（3）替換企業(yè)股權(quán)集中度衡量指標，采用公司前10大股東持股比例之和（CR10）作為企業(yè)股權(quán)集中度的代理變量。通過觀察發(fā)現(xiàn)，衡量指標變化后的回歸結(jié)果，只是數(shù)值量上發(fā)生了變化，所反映的實質(zhì)并未改變，這說明本文的研究具有良好的穩(wěn)健性。

五、結(jié)論與啟示

（一）主要結(jié)論

本文以40家滬深兩地上市的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，分析了企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度及經(jīng)營業(yè)態(tài)與企業(yè)績效的關(guān)系。通過對樣本企業(yè)2011～2015年度相關(guān)數(shù)據(jù)的實證分析，主要得出以下結(jié)論：（1）房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)盈利能力間呈S型關(guān)系。具體來說，隨房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)盈利能力先降低，再上升，最后隨成本的增加盈利能力又降低，同時企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)償債能力也呈S型關(guān)系；（2）房地產(chǎn)企業(yè)對旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)的涉足在目前的階段下會降低企業(yè)盈利能力和償債能力，即新業(yè)態(tài)的涉足負向影響企業(yè)績效；（3）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)集中度負向影響企業(yè)盈利能力，同時也會提升企業(yè)負債水平，增大企業(yè)的償債風(fēng)險。

（二）研究啟示

首先，經(jīng)營狀況良好的房地產(chǎn)企業(yè)可考慮實施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。在我國區(qū)域壁壘日益減小及房地產(chǎn)業(yè)依然存在“政策救市”的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極實施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。為了減少跨區(qū)域發(fā)展前期面臨的學(xué)習(xí)成本及交易成本，企業(yè)在進入新區(qū)域時可以選擇并購或戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式。同時，企業(yè)應(yīng)避免盲目性擴張，實時關(guān)注企業(yè)內(nèi)部發(fā)展狀況及外部政策變化，調(diào)整跨區(qū)域發(fā)展程度、速度及目的地的選擇。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展過程中成本與收益并存，但只要把握好“度”，使企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展水平保持在峰值以下，實證證明企業(yè)在不同區(qū)域的投資組合會對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正面影響。

其次，現(xiàn)階段下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以經(jīng)營傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，在保證企業(yè)正常盈利水平的情況下，大中型房地產(chǎn)企業(yè)可對新興業(yè)態(tài)進行探索。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)及長租公寓等新興業(yè)態(tài)會成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢，國外也早就對養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)進行了探索，但由于經(jīng)濟發(fā)展水平、觀念及生活習(xí)慣的差異，國外的開發(fā)運營模式并不完全適用于我國，我國眾多涉足新業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)正處于“摸著石頭過河”的階段，不僅資金壓力較大，承擔的風(fēng)險也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在保證自身核心競爭力的情況下，酌情涉足新業(yè)態(tài)，避免盲目跟風(fēng)。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展及新業(yè)態(tài)涉足的同時，應(yīng)注意控制財務(wù)風(fēng)險。新區(qū)域的開發(fā)及新業(yè)態(tài)的涉足會給企業(yè)帶來較大的資金壓力，企業(yè)應(yīng)實時注意財務(wù)風(fēng)險的控制，如建立財務(wù)預(yù)警體系，完善企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體制等；通過相關(guān)部門的監(jiān)管反饋，合理調(diào)整企業(yè)區(qū)域擴張的速度及經(jīng)營業(yè)態(tài)的范圍，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。積極拓展多元化融資渠道，避免資產(chǎn)負債率過高，降低償債風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效的關(guān)系是一個非常復(fù)雜的問題，仍有許多問題值得我們進行更深入的探討。例如，跨區(qū)域發(fā)展在一定程度上也可能影響企業(yè)成長能力、營運能力等，本文的研究主要考慮了盈利能力及償債能力兩方面，對于企業(yè)新興業(yè)態(tài)的涉足，本文沒有給出一個度的測量。因此，今后我們可從相關(guān)方面進行更深入的研究。

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