周萍

[摘 要] 養(yǎng)老房地產(chǎn)是一種新興的養(yǎng)老模式，三亞市作為國(guó)內(nèi)知名的適宜養(yǎng)老的旅游城市，具有適宜的氣候條件，又因海南島“長(zhǎng)壽島”的品牌效應(yīng)及三亞市政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的重視，使得不少房產(chǎn)企業(yè)紛紛前來(lái)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但在開發(fā)過(guò)程中遇到很多問(wèn)題，如“候鳥”老人的大量涌入導(dǎo)致三亞市的公共服務(wù)短缺，“候鳥”老人具有購(gòu)房欲望低和季節(jié)性特點(diǎn)，三亞現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目差異性不大，以及三亞養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)人才缺乏。為此結(jié)合國(guó)內(nèi)外的相關(guān)案例，建議加大財(cái)政資金投入加快建設(shè)三亞市公共服務(wù)設(shè)施；完善養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)章；加強(qiáng)政府對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度；養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)項(xiàng)目的適老性；大力培養(yǎng)和引進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人才。

[關(guān)鍵詞] 養(yǎng)老房地產(chǎn)；“候鳥”老人；對(duì)策

[中圖分類號(hào)] F590 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2018）05-0043-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口老齡化的問(wèn)題也日益凸顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，我國(guó)60周歲以上人口數(shù)量為22200萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.1%。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)的老齡人口將達(dá)到總?cè)丝诘娜种?。不斷增加的老齡人口在帶來(lái)巨大的社會(huì)養(yǎng)老壓力的同時(shí)，也為我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了龐大的消費(fèi)人群。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)就是由老年人的休閑旅游、房地產(chǎn)開發(fā)和醫(yī)療護(hù)理服務(wù)共同打造的一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)模式。全國(guó)各地的旅游城市紛紛推出各自的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，搶占市場(chǎng)份額。三亞市作為國(guó)內(nèi)知名的適宜養(yǎng)老的旅游城市，也吸引了不少的房產(chǎn)企業(yè)來(lái)三亞開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。這些開發(fā)項(xiàng)目在促進(jìn)三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也存在著一些問(wèn)題。

一、三亞市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)所具有的優(yōu)勢(shì)

三亞市憑借其優(yōu)良的自然資源，每年吸引大約25萬(wàn)以上的“候鳥”老人選擇來(lái)三亞度假養(yǎng)老。三亞市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)既是老齡化人口不斷增加的必然要求，也是旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要方向，發(fā)展的前景也十分廣闊。

（一）三亞適宜的氣候條件對(duì)老年人的吸引力大

老年人在選擇養(yǎng)老房產(chǎn)時(shí)，通常會(huì)傾向于選擇有著優(yōu)良的自然資源的房產(chǎn)項(xiàng)目。比如溫和的氣候環(huán)境、清新濕潤(rùn)的空氣、良好的自然景觀等，而這些需求在三亞都可以得到滿足。三亞地處中國(guó)的最南端，屬于熱帶海洋氣候，擁有全海南島最美麗的濱海風(fēng)光，年平均氣溫25攝氏度，號(hào)稱“東方的夏威夷”。不少“候鳥”老人選擇來(lái)三亞購(gòu)買養(yǎng)老房地產(chǎn)的原因就是認(rèn)為三亞得天獨(dú)厚的自然環(huán)境對(duì)于他們所患的一些如慢性支氣管疾病、心腦血管疾病、風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎等有明顯的緩解作用。

（二）三亞市所在的海南島“長(zhǎng)壽島”的品牌效應(yīng)

三亞市位于海南省的南部，而海南省的人均壽命達(dá)到了80歲以上，是全國(guó)有名的長(zhǎng)壽島。三亞的著名景區(qū)南山寺就舉辦過(guò)“長(zhǎng)壽節(jié)”等活動(dòng)，通過(guò)向游客介紹海南多為百歲以上老人的方式給游客心中植入海南島是“健康島”、“長(zhǎng)壽島”的觀念。在媒體宣傳和親友的口碑攻勢(shì)之下，不少老年人把來(lái)三亞度假旅游看成是健康之旅、長(zhǎng)壽之旅?！伴L(zhǎng)壽島”對(duì)于國(guó)內(nèi)的老年人所具有的品牌效應(yīng)是非常有號(hào)召力的。

（三）三亞市政府對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的重視

在建設(shè)國(guó)際旅游島的大背景下，三亞市政府對(duì)于推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展非常的重視。一方面開發(fā)和建設(shè)多功能的養(yǎng)老示范社區(qū)，比如三亞市海棠灣碧桂園齊瓦頌項(xiàng)目，就是以觀海休閑、中醫(yī)保健、西醫(yī)護(hù)理等多種功能于一體的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。另一方面，為了滿足老年人的生活服務(wù)需要，三亞市也加大了公共設(shè)施投資建設(shè)的力度，增加多條公交線路，市內(nèi)有軌電車也將于2018年2月通車，緩解因旅游旺季外來(lái)人口大量涌入給公共交通帶來(lái)的壓力，方便老年人出行。

二、三亞市發(fā)展養(yǎng)老房地產(chǎn)中存在的問(wèn)題

“候鳥”老人的到來(lái)在給三亞的養(yǎng)老地產(chǎn)提高大量的潛在消費(fèi)者的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，這些問(wèn)題也影響了養(yǎng)老地產(chǎn)在三亞進(jìn)一步的健康發(fā)展。

（一）“候鳥”老人的大量涌入導(dǎo)致三亞市的公共服務(wù)短缺

三亞市的常住人口為75萬(wàn)人，而每到旅游旺季涌入的“候鳥”老人為25萬(wàn)人左右。“候鳥”老人的大量涌入導(dǎo)致三亞每到旅游旺季都會(huì)出現(xiàn)一系列因公共服務(wù)資源短缺而導(dǎo)致的社會(huì)問(wèn)題。如交通嚴(yán)重堵塞、打車難、公共交通爆滿、看病掛號(hào)難、物價(jià)上漲、供水供電困難等。這些問(wèn)題一方面使得三亞本地居民對(duì)于“候鳥”老人的到來(lái)產(chǎn)生不滿，激發(fā)了主客之間的矛盾；另一方面也使得“候鳥”老人對(duì)于三亞市的印象變壞，降低了他們?cè)谌齺嗁I房定居的意愿。

（二）中國(guó)傳統(tǒng)的孝道文化降低了“候鳥”老人的購(gòu)房欲望

中國(guó)傳統(tǒng)的孝道文化認(rèn)為養(yǎng)老主要依靠的是家庭養(yǎng)老，認(rèn)為子女在父母年老后應(yīng)該要承擔(dān)起照顧父母生活的責(zé)任。這使得部分老人在想要選擇到三亞買房養(yǎng)老定居的時(shí)候他們的子女會(huì)對(duì)老人的決定強(qiáng)烈反對(duì)，而子女反對(duì)的理由就是擔(dān)心讓父母在異地養(yǎng)老會(huì)招來(lái)親戚朋友的閑言閑語(yǔ)，宣揚(yáng)是因?yàn)樽优恍⒉艜?huì)導(dǎo)致老人選擇去異地養(yǎng)老。

（三）“候鳥”老人的季節(jié)性特點(diǎn)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)要求更高

“候鳥”老人通常會(huì)選擇在每年的10月份北方開始降溫的時(shí)候來(lái)三亞，然后在次年的三月份北方氣溫回暖后離開三亞。這種季節(jié)性特點(diǎn)使得三亞的養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)旺季爆滿，淡季房屋空置率高的特點(diǎn)，有的社區(qū)淡季房屋空置率甚至達(dá)到了80%。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率是比較低的，一般只有8%—12%左右，開發(fā)商只能通過(guò)長(zhǎng)期的投資回報(bào)來(lái)賺錢。這使得實(shí)力不夠的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)望而生畏。

（四）三亞現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目差異性不大

在養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)巨大的市場(chǎng)蛋糕的誘導(dǎo)下，大量房企涌入到養(yǎng)老地產(chǎn)。由于政府目前對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻和相關(guān)的配套服務(wù)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致三亞的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)定位重復(fù)，良莠不齊，不能很好地滿足老人養(yǎng)老需求的狀況。比如部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打著以“在家門口看?！钡男麄骺谔?hào)將房子建在遠(yuǎn)離三亞市區(qū)的郊區(qū)海灣，但是與項(xiàng)目配套的一系列的生活服務(wù)設(shè)施又沒(méi)有跟上，導(dǎo)致老人入住后生活不便。

（五）三亞養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)人才缺乏

一個(gè)行業(yè)的發(fā)展離不開人力資源的支持，以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，在開發(fā)階段需要養(yǎng)老地產(chǎn)的社區(qū)規(guī)劃人才、營(yíng)銷人才；在運(yùn)營(yíng)階段需要社區(qū)管理人才、監(jiān)管人才；在給老人提供醫(yī)療生活服務(wù)的時(shí)候需要醫(yī)護(hù)人才、老人生活顧問(wèn)等，而這些人才在三亞都是相對(duì)緊缺的。部分養(yǎng)老社區(qū)在招聘不到專業(yè)護(hù)理人員的時(shí)候降低招聘標(biāo)準(zhǔn)，將一些不具有專業(yè)護(hù)理知識(shí)與護(hù)理技能的人員簡(jiǎn)單培訓(xùn)之后就讓他們上崗，導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)的消費(fèi)者對(duì)社區(qū)服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重不滿，影響三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌形象。

三、三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展建議

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)在中國(guó)還屬于一個(gè)新興行業(yè)，而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有不少成熟的案例可以供我們借鑒參考。比如美國(guó)的佛羅里達(dá)還有瑞士的日內(nèi)瓦等地就是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)比較成功的案例。結(jié)合國(guó)內(nèi)外的這些案例，對(duì)三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）加大財(cái)政資金投入力度，加快建設(shè)三亞市公共服務(wù)設(shè)施

對(duì)由于旅游旺季“候鳥”老人大量涌入帶來(lái)的一系列諸如物價(jià)上漲、交通堵塞、打車難、看病難等社會(huì)問(wèn)題，主要是因?yàn)槿齺喪械幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共服務(wù)落后所導(dǎo)致的。要解決這些問(wèn)題，就需要依靠三亞市政府加大對(duì)于市政基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投資力度，加快公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)速度，緩解供需矛盾，保障群眾的基本生活需要，緩和化解三亞本地居民與“候鳥”人群之間的矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

（二）完善養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)章，加強(qiáng)扶持力度

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，我國(guó)政府對(duì)于這一行業(yè)的發(fā)展所制定的法律規(guī)章相對(duì)較少。以海南為例，政府對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展所持的態(tài)度是謹(jǐn)慎而低調(diào)的。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目如何界定，界定之后政府能夠?yàn)槠涮峁┦裁礃拥膬?yōu)惠政策等都沒(méi)有具體的規(guī)定。一方面，三亞政府在土地政策上應(yīng)根據(jù)養(yǎng)老社區(qū)的定位（高端、中端、地端）分類指導(dǎo)控制土地價(jià)格，以便養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目取得合適價(jià)格的土地。另一方面，三亞政府應(yīng)根據(jù)養(yǎng)老社區(qū)對(duì)于老人的需求的滿足與照顧程度，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分類，然后給不同類別的養(yǎng)老社區(qū)提供不同等級(jí)的優(yōu)惠政策，比如稅收、金融、財(cái)政補(bǔ)貼等。

（三）加強(qiáng)政府對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度

三亞政府在扶持養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也必須要加強(qiáng)對(duì)這一行業(yè)的監(jiān)管，以避免一些不法企業(yè)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義行“圈地”之實(shí)。政府一方面要提高對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的核查體系。另一方面，要完善對(duì)于養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)管體系，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、管理等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，確保項(xiàng)目的質(zhì)量。保護(hù)養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)明確自身定位，增強(qiáng)項(xiàng)目的適老性

三亞市的自然資源豐富，有海濱、有椰林、有溫泉、有雨林。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候應(yīng)借助不同的自然資源實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化。在開發(fā)設(shè)計(jì)的時(shí)候，也要把老人的需求放在首位，所有的配套設(shè)施和生活服務(wù)項(xiàng)目都要以滿足老人的需要為第一標(biāo)準(zhǔn)。除了滿足老人的物質(zhì)需要以外，也要考慮老人的精神需要，社區(qū)內(nèi)要適當(dāng)安排一些老人的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，如棋牌室、健身室、舞蹈室等，豐富老人的晚年生活。

（五）大力培養(yǎng)和引進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人才

對(duì)于三亞市養(yǎng)老地產(chǎn)人才缺乏的現(xiàn)實(shí)，一方面要加大本地專業(yè)人才的培養(yǎng)力度，可以通過(guò)加大教育投入，鼓勵(lì)社會(huì)創(chuàng)辦相應(yīng)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，與本地高校聯(lián)手借助高校的師資力量和平臺(tái)來(lái)培育相關(guān)人才。另一方面要加大人才的引進(jìn)力度，對(duì)于優(yōu)秀人才要采取各種措施拓寬引進(jìn)渠道。對(duì)已引進(jìn)的人才也要提供各種優(yōu)惠政策讓他們能夠長(zhǎng)久的留在三亞。

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[責(zé)任編輯：趙磊]