徐梁

摘 要：我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于多種行業(yè)都存在影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣也會(huì)受到房?jī)r(jià)的影響，同時(shí)房?jī)r(jià)的波動(dòng)情況也會(huì)影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。因此無(wú)論是房地產(chǎn)的經(jīng)銷商，還是政府的經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)都應(yīng)當(dāng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行把握，通過(guò)調(diào)整房?jī)r(jià)、合理的調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)穩(wěn)定我國(guó)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文根據(jù)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)情況的了解，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)存在的關(guān)系進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；宏觀經(jīng)濟(jì)；關(guān)系；綜述

不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者都看出了宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)之間存在緊密聯(lián)系，根據(jù)可靠的經(jīng)濟(jì)研究成果可以了解到，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了異常波動(dòng)的情況時(shí)，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)甚至?xí)霈F(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況，至對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活動(dòng)造成影響，使國(guó)家無(wú)法保持長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定狀態(tài)，為了更好地應(yīng)對(duì)金融危機(jī)等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)學(xué)研究學(xué)者借助理論研究與市場(chǎng)調(diào)研互動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響有效了解，本文根據(jù)已有的關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的研究成果，對(duì)其關(guān)系加以總結(jié)。

1 宏觀經(jīng)濟(jì)給房?jī)r(jià)變動(dòng)情況帶來(lái)的影響

宏觀經(jīng)濟(jì)主要指整個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期之內(nèi)的整體性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行情況，包括總需求以及總供給、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，與個(gè)體性的微觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)。同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于各行各業(yè)均存在影響，其影響因素包括國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策等，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)帶去的影響，其受到的影響直接展現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。

1.1 消費(fèi)者方面的影響

從房地產(chǎn)的消費(fèi)人群來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)屬于人們的基本生存需要，同時(shí)房地產(chǎn)也可以對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望施加刺激，因此消費(fèi)群體的消費(fèi)需求會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)的變動(dòng)。城市化進(jìn)程的發(fā)展情況與城市人口組成情況會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果城市化進(jìn)程速度加快，城市人口中高收入的人口占比逐漸增加，房?jī)r(jià)也會(huì)升高，另外有房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)需要的一般為中青年人群，因此這類群體在城市中所占的比重也決定著城市的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)水平。

1.2 固定住房成本

成本在一定程度上影響著價(jià)格，一般情況下，成本越高價(jià)格也會(huì)越高，兩者成正比關(guān)系。因此住房固定成本上升的話，開(kāi)發(fā)商為了確保利潤(rùn)最大化，就會(huì)提高房?jī)r(jià)，反之則降低房?jī)r(jià)獲得更大的消費(fèi)人群。

1.3 消費(fèi)者的基本消費(fèi)水平

消費(fèi)者具有的消費(fèi)能力直接由其收入決定，因此居民的日常收入會(huì)直接影響區(qū)域的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)水平，如果居民的收入普遍偏高，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之升高，房地產(chǎn)的建設(shè)效益也更高，相反，如果城市經(jīng)濟(jì)較為落后，居民收入偏低，居民具有的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)能力也偏弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)呈現(xiàn)出萎靡的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，房?jī)r(jià)也會(huì)較低。

1.4 通貨膨脹方面的影響

物價(jià)的變動(dòng)會(huì)影響到供需之間的平衡關(guān)系，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)因?yàn)槲飪r(jià)的改變而改變。當(dāng)物價(jià)上漲引起通貨膨脹的時(shí)候，供過(guò)于求，所以住房的價(jià)格會(huì)隨之下降，人們的購(gòu)買(mǎi)欲望會(huì)增強(qiáng)。反之供不應(yīng)求，物價(jià)下跌，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力變?nèi)?，?dǎo)致房?jī)r(jià)降低。

1.5 其他影響

宏觀經(jīng)濟(jì)還會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)其他的影響，未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入預(yù)測(cè)情況就是一種影響因素，其具體影響如下：

對(duì)于消費(fèi)個(gè)人來(lái)說(shuō)，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入充滿信心會(huì)增加當(dāng)前消費(fèi)，也就是提前預(yù)支未來(lái)收入進(jìn)行消費(fèi)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。反之，如果對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入并不樂(lè)觀，消費(fèi)者就會(huì)縮減當(dāng)前的消費(fèi)支出，降低購(gòu)買(mǎi)力，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)減少，房?jī)r(jià)下跌。

2 房?jī)r(jià)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的反作用

抑制居民消費(fèi)，增加居民生存壓力。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策為“刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”。在房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的推動(dòng)下，居民家庭固定收入中絕大部分被用來(lái)消費(fèi)在住房上，其它方面消費(fèi)能力勢(shì)必下降。房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)加重了居民購(gòu)房壓力與經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。高房?jī)r(jià)能在短期拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的步伐，但這是犧牲其它消費(fèi)增長(zhǎng)所換取的，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)需要從擴(kuò)大內(nèi)需入手。

房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的地位，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷攀升，居民的生活成本和生產(chǎn)消費(fèi)成本等都在受到影響，租金的上漲會(huì)加重住房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，他們會(huì)減少對(duì)其他商品的消費(fèi)，以達(dá)到成本支出在可控范圍內(nèi)的目的。在這種情況下必定會(huì)降低居民的生活水平和消費(fèi)水平，引起就業(yè)單位工資發(fā)放量的增加，來(lái)確保居民日常收入來(lái)源，從而使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本升高即主要指企業(yè)購(gòu)買(mǎi)地皮和其他租房設(shè)施的成本增加。

積聚金融風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)金融危機(jī)。房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)土地與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所使用的資金幾乎全部為銀行貸款，即房地產(chǎn)貸款為銀行貸款的重要組成部分。此外目前國(guó)內(nèi)居民大多采用“按揭買(mǎi)房、分期付款”的購(gòu)房方式，這就意味著銀行成為房地產(chǎn)業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。過(guò)高的房?jī)r(jià)將銀行抵押貸款擱置于虛假的價(jià)格泡沫之上，當(dāng)社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力被迅速消耗、虛高的房?jī)r(jià)泡沫破滅后，銀行的抵押資產(chǎn)價(jià)值就因大幅下跌而形成資不抵債的問(wèn)題，當(dāng)貸款人無(wú)力還貸而放棄抵押物時(shí)，銀行就會(huì)因大量不良貸款而陷入困境。

房?jī)r(jià)的變化直接影響著居民和企業(yè)的投資與消費(fèi)，因此在房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制方面主要包括直接與間接兩種渠道，其中直接渠道主要集中在財(cái)富效應(yīng)方面，房?jī)r(jià)的提升帶動(dòng)了財(cái)富水平的提升，在增加消費(fèi)的過(guò)程中影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。另外就是間接的渠道，主要通過(guò)信貸渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)，隨著房?jī)r(jià)的提升，信貸額度逐漸的增加，進(jìn)而影響了宏觀經(jīng)濟(jì)。

相關(guān)產(chǎn)業(yè)重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)“鋼鐵、水泥、有色金屬”建筑材料工業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行低水平重復(fù)建設(shè)，不僅導(dǎo)致原材料市場(chǎng)與運(yùn)輸?shù)木o張，而且嚴(yán)重阻礙國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。當(dāng)虛高的房?jī)r(jià)泡沫破滅后，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈就會(huì)斷裂，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)與其它產(chǎn)業(yè)簽定的合同，從而形成巨大的債務(wù)拖欠網(wǎng)絡(luò)，并導(dǎo)致關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)陷入低迷。

3 結(jié)束語(yǔ)

本文主要基于前人關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與房?jī)r(jià)變動(dòng)情況的研究成果，對(duì)兩者之間存在的相互影響的關(guān)系進(jìn)行了分析，首先宏觀經(jīng)濟(jì)影響下出現(xiàn)的多種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去影響，同時(shí)房地長(zhǎng)市場(chǎng)的變動(dòng)情況也會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式帶去沖擊，如果先要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)都可以長(zhǎng)時(shí)間地保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，相關(guān)人員就要把握這二者的多種聯(lián)系，使其相互制約，共同發(fā)展，避免宏觀經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)之間出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的情況。在全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)與新興經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的影響之下，相關(guān)學(xué)者還需繼續(xù)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行研究。

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