張恒

【摘要】改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，房地產(chǎn)的發(fā)展越來越受到重視，房地產(chǎn)的發(fā)展也促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)實力的提高。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫隨時有破裂的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)涉及各個方面，其發(fā)展?fàn)顩r對整個經(jīng)濟(jì)又很大的影響，因此必須高度重視新形勢下我國房地產(chǎn)的發(fā)展動向，對房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行合理的分析，采取一些有效的防范措施避免泡沫破滅的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；新形勢；對策研究

1房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1.1我國土地資源的相對稀缺是推高房價的根本原因

我國雖然有著廣袤的國土面積，同時也擁有龐大的人口數(shù)量，我國努力滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的同時，還需保住18億畝耕地面積這個紅線以滿足十幾億人口的基本農(nóng)產(chǎn)品需求。這就使得我國的土地資源較世界其他國家來說更為稀缺。房地產(chǎn)市場價格以土地價格為基礎(chǔ)，國土地資源的稀缺性決定了我國的房地產(chǎn)價格相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差不多的國家和地區(qū)相對更高。我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲乃至泡沫化問題的存在正是我國人地矛盾尖銳化的反映，從根本上來說由我國人多地少的基本國情決定的。只不過，這種基本國情經(jīng)由房地產(chǎn)市場的發(fā)酵被人為放大并最終反映到房地產(chǎn)價格上，于是便出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1.2過度投機(jī)是泡沫產(chǎn)生的直接原因

投機(jī)是一種通過預(yù)期來賺取利益的行為，在投資者投資行為中，預(yù)期的價格變動與實際的價格變動間的比值就反映了其投資行為的投機(jī)度。合理的利用投機(jī)度這一概念，并據(jù)此對房地產(chǎn)業(yè)的投資行為進(jìn)行測度，對了解、防范和控制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生具有重要意義。房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長、自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命長以及土地供給有限等特點，這決定了房地產(chǎn)市場短期供給彈性較小。由此可以認(rèn)為，供給條件的改變不是價格預(yù)期形成的主要決定因素，而過度投機(jī)導(dǎo)致的地價飛漲則是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。

同股票市場一樣，房產(chǎn)市場也存在著大量的買者和賣者，房產(chǎn)價格也是持續(xù)上下振蕩，這就意味著在每一個時刻，對應(yīng)著每一個價格，都同時存在著交易雙方，而每一方買入和出售房產(chǎn)的時間存在間隔，這就使得房地產(chǎn)價格投機(jī)成為可能。房產(chǎn)投機(jī)者利用低價買進(jìn)高價賣出獲得資產(chǎn)收益。投機(jī)者正是由于預(yù)期房產(chǎn)市場短期供給缺乏彈性才會采取這種投機(jī)方式。正是因為大量投資者都采取這種投機(jī)方式，就會造成房地產(chǎn)市場上買者多賣者少，從而打破供求均衡，當(dāng)出現(xiàn)供不應(yīng)求時，追求利潤最大化的投資者為獲得更高的資本收益就會爭相抬高出售價格，最終形成房地產(chǎn)價格投機(jī)。

1.3房地產(chǎn)金融體制的不完善性

房地產(chǎn)業(yè)需要金融。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，另一方面，住房信貸在支持住房消費方面也發(fā)揮著重要作用。一個完善的房產(chǎn)金融制度應(yīng)該具有開放性的住房信貸市場、較高的抵押貸款證券化程度，多樣化的融資工具，適度的政府干預(yù)等一系列有利于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的融資制度。在一個完善的金融支持體制下，由于信貸資金是自由流動的，并且信貸資金的收益和風(fēng)險是對等的，市場決定的信貸資金價格就會自動調(diào)節(jié)信貸資金流向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和速度，控制房產(chǎn)金融的適度發(fā)展，而在一個不完善的金融體制下，行政指派的、壟斷住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，非市場化而是政府或機(jī)構(gòu)決定的利率水平和貸款比例都會為房地產(chǎn)泡沫的膨脹推波助瀾。

2有效防范房地產(chǎn)泡沫的對策研究

2.1規(guī)范房地產(chǎn)金融信貸、加大金融監(jiān)管力度

必須加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，控制其對房地產(chǎn)的信貸比例，對開發(fā)貸款從嚴(yán)審批。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸管理，發(fā)放貸款時，應(yīng)根據(jù)保守、確實、安全的原則來評估，并嚴(yán)格審查避免呆帳、壞帳損失與信貸膨脹。

政府應(yīng)加強(qiáng)利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時，政府可以通過提高利率，緊縮信貸額、提高購房首付款比率等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu)，以保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。今年為了控制上海、杭州等地房地產(chǎn)業(yè)過熱狀況，我國政府提高了部分城市的購房首付和貸款利率，這樣可以很好的抑止了個別城市房產(chǎn)泡沫的膨脹。

2.2發(fā)揮政府指導(dǎo)調(diào)節(jié)作用

政府可以利用自己的指導(dǎo)調(diào)節(jié)作用緩沖泡沫破滅帶來的沖擊，使經(jīng)濟(jì)得到最大的緩解。政府在發(fā)布房地產(chǎn)政策時，應(yīng)該協(xié)調(diào)政府的貨幣政策、財政政策和一般行政政策，做到循序漸進(jìn)。政策一般都會出現(xiàn)時滯性問題，所以應(yīng)做好持久迎戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備，不要過度的希望政策可以很快帶來平衡穩(wěn)定的狀況。當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)時，政府應(yīng)盡量使政策傾斜，使金融資金傾斜到民生真正需要的房地產(chǎn)項目中。政府應(yīng)協(xié)調(diào)金融稅收政策，適時提高投入到別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商業(yè)寫字樓及個人非白住房的貸款利率，使房地產(chǎn)真正向中低收入者傾斜，減少社會不安定因素的產(chǎn)生。

2.3優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)市場實行分類管理和規(guī)劃

將房地產(chǎn)市場按照廉價租房、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房分類管理和調(diào)控。首先保證廉價租房的供給。其次.以經(jīng)濟(jì)適用房為供給主體的經(jīng)濟(jì)適用房要面向中產(chǎn)階級而不僅僅是中低收入人群。地方各級政府必須改變長期實行的土地高價拍賣的供給模式，確?！靶⌒蛻簟?、經(jīng)濟(jì)房、政策性住房的土地供給。最后，在定額用地計劃和杜絕金融貸款的情況下完全放開豪宅、大戶型、別墅、外銷住房的房產(chǎn)價格，確保有足夠購買力的人在占用社會資金的情況下買到適合自己需要的房產(chǎn)和服務(wù)。

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