黃永明

佛羅里達(dá)有67個(gè)縣，馬里蘭有24個(gè)縣。每個(gè)縣欠稅的房產(chǎn)太多了，少則七八百，多則兩三萬(wàn)

我來(lái)到美國(guó)的時(shí)間不長(zhǎng)，是這里的一名新居民，但我感覺(jué)自己已經(jīng)在“救民于水火”。

剛剛過(guò)去的五月份，我替13個(gè)家庭或是公司墊付了他們拖欠的房產(chǎn)稅。他們的房產(chǎn)分布在佛羅里達(dá)州和馬里蘭州的三個(gè)縣，我的這些款項(xiàng)支付給那些縣政府之后，會(huì)幫助政府的正常運(yùn)行。

每年的五六月份，是佛羅里達(dá)州和馬里蘭州一年一度的房產(chǎn)稅留置權(quán)拍賣(mài)的季節(jié)。說(shuō)到房產(chǎn)稅留置權(quán)，大部分中國(guó)人可能很難理解。這很正常，因?yàn)檫@里面的兩個(gè)概念——“房產(chǎn)稅”和“留置權(quán)”——在中國(guó)都是不存在的。

首先來(lái)看房產(chǎn)稅。美國(guó)的房產(chǎn)稅由縣一級(jí)政府征收，每年收一次，現(xiàn)在2018年收的就是2017年的稅。這些錢(qián)對(duì)政府和居民都很重要，因?yàn)樗鼈兪丈蟻?lái)之后，會(huì)被用于警察、消防、學(xué)校和修路等公共服務(wù)上。

但是，并不是每一個(gè)人都會(huì)按時(shí)繳納房產(chǎn)稅。有些人是因?yàn)闆](méi)錢(qián)而欠繳，但原因不止這一個(gè)，而是多種多樣的。比如，如果某人繼承了一套房產(chǎn)，而他不知道自己繼承了，那房產(chǎn)稅也就無(wú)從繳起，自然就會(huì)出現(xiàn)欠繳的情況。

也不是只有低收入者或者個(gè)人才會(huì)欠繳房產(chǎn)稅。麥當(dāng)勞的門(mén)店、美國(guó)幾乎所有的大銀行、一些大型的石油公司會(huì)欠繳，年收入幾百萬(wàn)的拳擊手、NBA明星、棒球明星也會(huì)欠繳。最匪夷所思的，是大型連鎖藥店Walgreens曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)店面不欠稅，但停車場(chǎng)欠稅的情況。

縣政府收不到錢(qián)，于是在這些欠稅的房產(chǎn)上加一個(gè)“留置權(quán)”。這是加在房產(chǎn)上的一種負(fù)擔(dān)。美國(guó)的房產(chǎn)上可能出現(xiàn)各種各樣的留置權(quán)，它們不是什么讓人喜歡的事物，因?yàn)橐坏┓慨a(chǎn)上存在留置權(quán)，屋主在債務(wù)還清前就不能賣(mài)出這套房子了。

加了留置權(quán)之后，政府會(huì)耐心等待一段時(shí)間。如果屋主仍然不繳納，這時(shí)才會(huì)是法律意義上的“有過(guò)失”。政府開(kāi)始在欠稅金額的基礎(chǔ)上收取各種利息、罰金、手續(xù)費(fèi)。

但罰款只是手段，不是目的。如果屋主仍然不繳納房產(chǎn)稅，那不管你把罰金抬到多高，都是沒(méi)有意義的——只要政府拿不到錢(qián)，那這就影響政府的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

這個(gè)時(shí)候，像我這樣的投資者就入場(chǎng)了。我們會(huì)從縣政府手上把這些留置權(quán)買(mǎi)過(guò)來(lái)。交易的金額就是房屋欠稅的金額加上各種罰金和手續(xù)費(fèi)。我們把這筆錢(qián)給到政府，政府就高興了，因?yàn)樗麄兡玫藉X(qián)了。

與此同時(shí)，政府向我們承諾，一旦屋主還款，就會(huì)把本金連帶利息償付我們。不同的州，甚至一個(gè)州不同的縣，利率都不太一樣。一般來(lái)說(shuō)，年利率會(huì)在6%到36%之間。作為投資者，我們也是高興的。

而屋主呢，他們則獲得了一段贖回期。有的州的贖回期較短，只有六個(gè)月；也有一些很長(zhǎng)，可以達(dá)到兩三年。在這一段時(shí)期之內(nèi)，只要把欠款、罰金和利息交清，留置權(quán)就會(huì)被釋放，他們的房產(chǎn)就自由了。

我在2018年5月份買(mǎi)了13個(gè)留置權(quán)，這個(gè)數(shù)量，就像是那個(gè)海灘上救小魚(yú)的故事里，孩子能救助的小魚(yú)的數(shù)量。佛羅里達(dá)有67個(gè)縣，馬里蘭有24個(gè)縣。每個(gè)縣欠稅的房產(chǎn)太多了，少則七八百，多則兩三萬(wàn)。這還僅僅是兩個(gè)州，如果把美國(guó)50個(gè)州的欠稅房產(chǎn)數(shù)量加在一起，數(shù)量驚人。

也許你會(huì)問(wèn)，如果直到贖回期結(jié)束，屋主都沒(méi)有還債，會(huì)發(fā)生什么呢？這個(gè)時(shí)候，我作為留置權(quán)的持有者，就可以走法律程序，讓屋主喪失贖回權(quán)，而我獲得房產(chǎn)的所有權(quán)（佛羅里達(dá)的程序不太一樣）。

在所有類型的留置權(quán)當(dāng)中，房產(chǎn)稅留置權(quán)的優(yōu)先級(jí)是排在第一位的，也就是說(shuō)，它總是最優(yōu)先被償還的那個(gè)債務(wù)。這意味著，我作為房產(chǎn)稅留置權(quán)的投資者，我的投資是最受到保護(hù)的。

今年的拍賣(mài)季還沒(méi)有結(jié)束，我正在緊張準(zhǔn)備參與下一場(chǎng)拍賣(mài)。我想要在華盛頓特區(qū)邊上投資一些房產(chǎn)稅留置權(quán)。那里很可能成為亞馬遜公司第二總部的所在地。真被猜中的話，不管是我手里的留置權(quán)（我買(mǎi)的留置權(quán)仍可轉(zhuǎn)讓），還是未來(lái)可能拿到的房地產(chǎn)，都會(huì)變得搶手。

我還時(shí)常會(huì)想，中國(guó)的房產(chǎn)稅醞釀許久，不知當(dāng)中國(guó)有了房產(chǎn)稅之后，中國(guó)人會(huì)不會(huì)有這樣的投資機(jī)會(huì)。

（作者系美國(guó)得州注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）