現(xiàn)在,土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)是常有的事,然而在農(nóng)村最講究的是人情、往往不重視合同,這樣就會存在各種風險。一旦發(fā)生了糾紛處理起來很難,所以在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的時候,一定要留心。
黃某去年全家外出打工,承包地交由村中一位遠房親戚于某所辦的家庭農(nóng)場代管。因為親屬關系,雙方?jīng)]有簽訂書面合同。最近黃某要收回土地,轉(zhuǎn)包給村里的種糧大戶蔣某。于某以約定是“轉(zhuǎn)讓”不是“代管”為由,不同意退出接手經(jīng)營的土地。是“轉(zhuǎn)讓”、還是“代管”,因無書面合同、雙方各執(zhí)一詞??陬^合同“沒抓手”,讓有關部門解決起來難度很大。
說法:“土地流轉(zhuǎn)”這類事關農(nóng)民切身利益的重大事項,屬于法律規(guī)定應當采用書面形式簽約的范圍。
張某前年外出打工,把承包的土地轉(zhuǎn)包給了自己的表哥胡某。雙方雖找人寫了一方協(xié)議,可協(xié)議中忘了寫“流轉(zhuǎn)價款”。最近張某回來結(jié)賬,當?shù)赝獍恋貎r款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元,雙方鬧翻了臉。另外,良種補貼、農(nóng)資補貼、柴油補貼等各種補貼,也都被胡某領走。雖是親戚,卻鬧上了法庭。
按程序簽訂統(tǒng)一文本格式的土地流轉(zhuǎn)合同
說法:就“流轉(zhuǎn)價款及支付方式”,法院可根據(jù)實際情況,按土地的等級,在每畝三百至五百元的價款中裁決,但如果事先在協(xié)議中明確,則不僅可以省卻打官司的精力和費用,也不會因此造成親戚之間翻臉。
姜某外出打工,把承包的土地租給了村里的集體農(nóng)場,雙方簽訂了合同,明確了“租金”的具體價格等內(nèi)容,可租期規(guī)定不具體,只寫“長期”。姜某在外五年,一直沒找到固定的工作。他從城里又回到農(nóng)村,要種自己的地??赊r(nóng)場不同意退給他,說日期沒到。姜某認為,五年的時間不短了,自己應該可以把土地收回。
說法:流轉(zhuǎn)期限不明,按《合同法》第六十二條的規(guī)定,姜某可以收回土地,但是對于村里的集體農(nóng)場來說,簽訂的這份合同,由于期限不明,或許影響了集體農(nóng)場的生產(chǎn)計劃。所以,在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時,一定要寫明合同期限。
顏某三年前和妻攜子進城打工,土地交由伯父代管。當他準備返鄉(xiāng)時發(fā)現(xiàn),村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農(nóng)場擴容,沒經(jīng)顏某和家人的同意,竟代他和吳某簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,將顏某的土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)給了吳某的家庭農(nóng)場,且轉(zhuǎn)讓價格也不能令人滿意。
說法:村主任沒經(jīng)顏某同意,代理顏某與吳某簽訂土地協(xié)議是違法的。
1.合同中要有流轉(zhuǎn)雙方的完整信息。出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯(lián)系電話,受讓方如果是單位,要注明單位法人姓名,當事人是農(nóng)戶的,一般情況下戶主的姓名可代表全家。同時,還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱(地塊名稱,包括東南西北相鄰的地塊名稱)、等級、位置和面積。
2.寫清土地流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期。
3.流轉(zhuǎn)費及支付方式。
4.主體范圍及優(yōu)先權。規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。例如違約責任、合同到期處理辦法等。
此外,下面這些情況的土地流轉(zhuǎn)合同是無效的,大家一定要留意。
1.違背承包方意愿的強制簽訂合同無效。比如未與承包方溝通,擅自越權代簽訂的合同,法院會認定為無效合同。
2.未經(jīng)發(fā)包方同意。即使承租土地一方的出租意愿是真實意愿,但未經(jīng)發(fā)包方同意,合同同樣無效。
3.不屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包人之間互換土地承包經(jīng)營權的。如果是土地互換或置換,只能限定在同一集體內(nèi)才符合法律規(guī)定。
4.未按規(guī)定承包年限發(fā)包土地的。簽訂承包合同期限,均以第二輪(1998年)開始計算,耕地30年,草地不超過50年,林地不超過70年。超過這個時間期限的,合同無效。