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        樓市“開門冷” 雞年難回暖

        2018-06-04 02:38:00楊生
        中國房地產(chǎn)·市場版 2017年2期

        楊生

        1月,2017年樓市的開局之月,甚是有趣。

        這邊廂,熱鬧非凡。重慶連續(xù)出招抑制炒作,京城銀行也是降低房貸利率優(yōu)惠,開發(fā)商從“死了也不轉(zhuǎn)型”來了180度大轉(zhuǎn)彎……

        那邊廂,凄凄慘慘。重點(diǎn)城市新房二手房成交均同比、環(huán)比下降,房價開始掉頭下降,有的地區(qū)甚至開始擔(dān)心會不會崩盤……

        從所監(jiān)測的部分城市數(shù)據(jù)來看,今年1月前半個月,京滬廣深一線城市成交環(huán)比、同比均有不同幅度下降,全國樓市成交整體慘淡。成交萎縮現(xiàn)象將貫穿全年,全年成交量可能同比下降10%左右,成交量走勢有可能前低后高。全年房價可能穩(wěn)中有降,開發(fā)商降價促銷現(xiàn)象將在下半年集中出現(xiàn)。

        一些中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也與筆者的判斷相符。比如,我愛我家的數(shù)據(jù)顯示,上半月北京二手住宅交易環(huán)比、同比數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅下滑。1月上半月,北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為6050套,環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%;與2016年12月上半月相比下降30.7%;與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。

        市場形勢的這種變化并非個案。在滬深等其他一線城市,合肥、南京熱點(diǎn)二線城市,成交下滑、房價微跌也是普遍現(xiàn)象。究其原因,前期調(diào)控政策的發(fā)酵是最主要的因素,有形之手的主動調(diào)控逐步改變了市場預(yù)期,促發(fā)了市場調(diào)整。另外,今年春節(jié)早于往年,也是一個影響數(shù)據(jù)分析的干擾因素。

        更值得思考的是,“開門冷”會持續(xù)多久?筆者認(rèn)為,短期看,在政策因素和去年基數(shù)較高的影響下,今年樓市將量價齊跌,雞年回暖的可能性不大。長期看,房地產(chǎn)高增長時代已經(jīng)遠(yuǎn)去,未來5-10年的成交量都會逐步下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年,全國商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%。2017年及以后數(shù)年,銷售面積將逐步下臺階,回落到10億-13億平方米,進(jìn)入一個相對平穩(wěn)增長的階段。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,房地產(chǎn)業(yè)不可能萎縮,只是從加速度狀態(tài)回歸到平穩(wěn)狀態(tài)。

        這對行業(yè)又意味著什么?一方面,行業(yè)大浪淘沙的時代會加速到來,行業(yè)集中度將明顯提前,之前“千億俱樂部”就是龍頭,百億就是二線軍團(tuán),未來龍頭的門檻會提高到三千億及以上。大量的中小房企將面臨生存問題,或被兼并,或被淘汰。另一方面,純房企的現(xiàn)象會越來越少,房地產(chǎn)業(yè)可能是主業(yè),但主業(yè)之外百花齊放將是開發(fā)商布局未來的一個選擇。就像融創(chuàng),孫宏斌之前一直固守房產(chǎn),堅稱不轉(zhuǎn)型,但近期花了150億投資樂視,為融創(chuàng)未來5-10年布局,大健康大娛樂領(lǐng)域、金融業(yè)、資源型行業(yè)都是他的目標(biāo)。

        猴年,樓市上躥下跳,房價一路飆升,今方消停;銷售一路井噴,如今慘淡,果真若猴子般跳跳鬧鬧。那么,雞年是否會如我們判斷這樣呢,年末成交來個小翹尾?讓我們拭目以待吧。

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