易居（中國(guó)）克爾瑞研究中心

2017年1月，全國(guó)土地成交規(guī)模高位回落，各線城市環(huán)比全線走低，但受去年同期較低基數(shù)影響，一二線城市成交規(guī)模同比有所回升，個(gè)別二線城市成交顯著放量。土地溢價(jià)率連續(xù)兩月維持在較低水平，三四線城市溢價(jià)率明顯回落。熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，合肥、杭州、佛山等成交多宗高溢價(jià)率地塊。

一、成交：成交面積大幅縮減，溢價(jià)率持續(xù)低位運(yùn)行

因年底為土地市場(chǎng)成交高峰期，制造了極高的市場(chǎng)基數(shù)，本月土地成交規(guī)模環(huán)比明顯縮減。1月，CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交345幅，環(huán)比下降43%；成交建面3511萬平方米，環(huán)比下降46%，同比微升7%；成交總價(jià)1681億元，環(huán)比減少49%。鄭州、武漢、昆明等多個(gè)二線城市土地成交明顯放量，成交建面超400萬平方米。近兩月，鄭州明顯加大了推地力度，成交建面基本維持在600萬平方米左右。鑒于新增供地以城市舊改用地居多，土拍僅是在走正常的出讓程序，底價(jià)成交也屬自然現(xiàn)象。鄭東新區(qū)土拍熱度不減，多宗限價(jià)地塊觸發(fā)“熔斷”，遂通過競(jìng)標(biāo)綜合房?jī)r(jià)產(chǎn)生受讓方。

土地平均溢價(jià)率29.3%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，但依舊維持在較低水平。主要原因有以下兩點(diǎn)：其一，土地限價(jià)城市持續(xù)增多，并且各地政府監(jiān)管愈加嚴(yán)苛。以鄭州為例，鄭東新區(qū)、中牟縣5宗限價(jià)地塊在競(jìng)標(biāo)房?jī)r(jià)階段涉嫌違規(guī)，暫停出讓；其二，受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，上海、北京、天津等熱點(diǎn)城市新晉出讓地塊主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，土拍競(jìng)爭(zhēng)自然不甚激烈。分城市能級(jí)來看，一、二線城市土地溢價(jià)率略有回升，三四線城市則小幅回落，環(huán)比減少6.2個(gè)百分點(diǎn)。

二、分布：各線城市成交規(guī)模均有所回落，多個(gè)二線城市成交明顯放量

1月，一線城市土地成交建面197萬平方米，環(huán)比回落46%，同比上升19%；二線城市土地成交建面2624萬平方米，環(huán)比下降35%，同比增加25%%；三四線城市土地成交建面690萬平方米，同、環(huán)比均有所回落，跌幅分別為31%和19%。

具體來看，一線城市土地成交建面降至197萬平方米，環(huán)比下跌46%。廣州迎新年首場(chǎng)大型土拍，合計(jì)收金99億元。土拍結(jié)果冰火兩重，番禺區(qū)、從化區(qū)各有一宗地到達(dá)限價(jià)上限，廣鋼新城宅地意外遇冷，溢價(jià)率僅8%。上海土地市場(chǎng)漸有降溫的跡象，無論參與土拍的房企數(shù)量，還是土地溢價(jià)率水平，都趨于回歸理性。一方面，上海土地競(jìng)買資金監(jiān)管異常嚴(yán)苛，土地競(jìng)買資金須全部為自有資金，明顯抬升了企業(yè)拿地門檻；另一方面，本月成交地塊主要來自于寶山區(qū)羅店板塊、奉賢區(qū)南橋板塊這類尚未接駁地鐵的偏遠(yuǎn)區(qū)域，板塊內(nèi)生活配套設(shè)施尚不成熟，難以激發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的熱情。

二線城市土地成交建面2624萬平方米，環(huán)比下降35%。多個(gè)二線城市成交規(guī)模持續(xù)高位運(yùn)行，尤以鄭州、武漢和昆明為代表，成交建面都在400萬平方米以上。鄭州鄭東新區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)等多個(gè)區(qū)域密集成交65宗經(jīng)營(yíng)性土地，成交建面多達(dá)582萬平方米，僅次于2016年12月所創(chuàng)下的“天量”，為近年來單月第二高點(diǎn)。值得留意的是，鄭州市政府緊急發(fā)文暫緩鄭東新區(qū)、中牟縣5宗限價(jià)地塊出讓，源于3宗限價(jià)地塊競(jìng)綜合房?jī)r(jià)近乎與土地樓板價(jià)齊平，另有2宗限價(jià)地塊競(jìng)綜合房?jī)r(jià)甚至低于土地樓板價(jià)，明顯違反市場(chǎng)規(guī)律。合肥土拍高溫難降，濱湖區(qū)、新站區(qū)多宗地均以較高溢價(jià)率成交，溢價(jià)率都在100%以上，濱湖BH2016-16地塊更是拍出了362%超高溢價(jià)率，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見一斑。

三四線城市土地成交建面690萬平方米，環(huán)比下降19%。中山土地成交最為活躍，乃是唯一的成交規(guī)模突破100萬平方米城市。中山首次試行“限地價(jià)、競(jìng)配建”出讓方式，意圖給土地市場(chǎng)降溫。不過，土拍結(jié)果難言樂觀，6宗限價(jià)地塊有5宗地到達(dá)樓板價(jià)6000元/平方米的最高限價(jià)，轉(zhuǎn)而競(jìng)標(biāo)配建人才安置房。其中，南朗鎮(zhèn)W25-16-0049地塊配建面積多達(dá)5.52萬平方米。一線城市周邊的三四線城市土地市場(chǎng)熱度未改，中山市五桂山W29-16-0074迎來多家房企積極報(bào)價(jià)，經(jīng)過181輪角逐，保利總價(jià)8.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)309%；時(shí)代總價(jià)31.4億元、配建600平方米人才住房的代價(jià)摘得佛山市南海區(qū)TD2016 （NH） WG0028地塊，溢價(jià)率達(dá)294%。

我們認(rèn)為受春節(jié)假期因素影響，各線城市供地節(jié)奏暫緩，2月份土地成交規(guī)模將持續(xù)低位運(yùn)行。受制于土地限價(jià)城市進(jìn)一步擴(kuò)容，明顯抑制土拍溢價(jià)率上行空間。況且，熱點(diǎn)城市土地競(jìng)買資金監(jiān)管愈加嚴(yán)苛，顯著影響企業(yè)高價(jià)拿地的市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)土地溢價(jià)率仍將維持在較低水平。