丁祖昱

近日，中共中央政治局會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)家安全工作的意見(jiàn)》，會(huì)議提出，2017年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。在當(dāng)前熱點(diǎn)城市調(diào)控頻頻升級(jí)、三四線城市去庫(kù)存新政不斷的政策背景下，這一要求自然引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和評(píng)論。

事實(shí)上，“長(zhǎng)效機(jī)制”這一概念早已提出。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心早在2013年就召開(kāi)過(guò)一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì)，請(qǐng)來(lái)了國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、住建部、社科院、清華大學(xué)及中房協(xié)等多位專家群策群力，但由于難度頗大，最終并沒(méi)有給出明確的出臺(tái)時(shí)間。時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)的朱中一說(shuō)：“長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有五年時(shí)間難以出臺(tái)，并應(yīng)當(dāng)在改革過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)更新?！?/p>

其后，2014年3月出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提到過(guò)一個(gè)相近的概念——“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”，但多了調(diào)控兩字，側(cè)重點(diǎn)也所有不同。“調(diào)控機(jī)制”更多的還是強(qiáng)調(diào)與監(jiān)測(cè)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的調(diào)控手段，目標(biāo)是看調(diào)控，而非行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的本身。

時(shí)隔三年中央再提“長(zhǎng)效機(jī)制”，結(jié)合近年市場(chǎng)變化，筆者認(rèn)為，著眼點(diǎn)主要應(yīng)該在三個(gè)方面：一是土地市場(chǎng)，二是租賃市場(chǎng)，三是房地產(chǎn)稅收。但今天絕對(duì)不能用一刀切的方式來(lái)制定相關(guān)政策，目前城市格局一塊是房?jī)r(jià)高企、供不應(yīng)求，一塊是努力去庫(kù)存、緩解供求矛盾，在這種情況下還想“一藥治百病”是不可能的。

有人提出全面推進(jìn)集體土地入市、增加存量土地流轉(zhuǎn)等增加供應(yīng)的政策，但在目前的大多數(shù)三四線城市，這些政策是不會(huì)有作用的。目前，我國(guó)城市之間的差異還是非常大的，去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)的是完全不同的兩種長(zhǎng)效機(jī)制。所以今天單純從中央政府來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制是非常困難的，即便談也是非?；\統(tǒng)的，無(wú)非是城市規(guī)劃、住房保障、金融配套方面，對(duì)實(shí)際解決具體城市的問(wèn)題，都不會(huì)有特別大的作用。

長(zhǎng)效機(jī)制必須要能真正落到地方，才能成為真正的“長(zhǎng)效機(jī)制”。實(shí)際上還是要各個(gè)地方因城施策，一城一策。一如中國(guó)社科院主任倪鵬飛所說(shuō)，“要解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展，一方面三四線城市要繼續(xù)去庫(kù)存，另一方面一二線城市又要抑制投資投機(jī)，但目前不少地方采取的是一些臨時(shí)性行政措施，但根本性的機(jī)制問(wèn)題沒(méi)有解決”。

具體來(lái)說(shuō)，北上廣深等熱點(diǎn)城市目前還是要增加土地供應(yīng)，開(kāi)放租賃市場(chǎng)，既要保障普通商品住宅市場(chǎng)有序發(fā)展，預(yù)防價(jià)格出現(xiàn)暴漲暴跌，也要做好中低收入群體的住房保障工作。而對(duì)于大多數(shù)的三四線城市，首先要在整體規(guī)劃上進(jìn)行調(diào)整，對(duì)土地供應(yīng)總量上要有控制，避免出現(xiàn)區(qū)域不平衡或超量供應(yīng)的情況；其次要做好相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確保城市發(fā)展的核心動(dòng)力；最后還是要努力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，只有解決了需求問(wèn)題，才能真正解決供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題。

特別需要指出的是，“機(jī)制”并不等于“制度”。優(yōu)秀的長(zhǎng)效機(jī)制，依賴于政府制定的合適制度。但“合適”總離不開(kāi)審時(shí)度勢(shì)，所以制度也不是一成不變的。

長(zhǎng)效機(jī)制還是要和城市相結(jié)合，落地才是核心。